İlk Kez Ev Alıcılar için Finansmanın Temelleri
Bir ipotek almak, ilk evinizi satın almak için çok önemli bir adımdır ve en uygun olanı seçmek için birkaç faktör vardır. İlk kez ev satın alanlar için mevcut olan sayısız finansman seçeneği çok zor görünse de, mülk finansmanının temellerini araştırmak için zaman ayırmak size önemli miktarda zaman ve para kazandırabilir.
Mülkün bulunduğu pazarı ve borç verenler için teşvikler sunup sunmadığını anlamak, sizin için ek mali avantajlar anlamına gelebilir. Ve mali durumunuza yakından bakarak, ihtiyaçlarınıza en uygun ipoteği aldığınızdan emin olabilirsiniz. Bu makale, ilk kez ev satın alanların büyük alım yapmak için ihtiyaç duydukları bazı önemli ayrıntıları özetlemektedir.
Temel Çıkarımlar
- Bir ipotek almak, ilk evinizi satın almak için çok önemli bir adımdır ve en iyisini seçmek için birkaç faktör vardır.
- Borç verenler, kredi itibarınızı ve geri ödeme kabiliyetinizi gelirinize, varlıklarınıza, borçlarınıza ve kredi geçmişinize göre değerlendireceklerdir.
- Bir ipotek seçerken, sabit veya değişken oran, ipoteğinizi ödeyeceğiniz yıl sayısı ve peşinatınızın büyüklüğü arasında karar vermeniz gerekir.
- Konvansiyonel krediler, hükümetin sigortalamadığı ipoteklerdir.
- Koşullarınıza bağlı olarak, bir FHA, VA veya başka bir devlet garantili kredi yoluyla daha uygun şartlara hak kazanabilirsiniz.
Kredi Türleri
Konvansiyonel Krediler
Konvansiyonel krediler, federal hükümet tarafından sigortalanmayan veya garanti edilmeyen ipoteklerdir. Bunlar tipik olarak sabit oranlı ipoteklerdir. Bunlar, daha katı gereksinimleri – daha büyük bir peşinat, daha yüksek kredi puanı, daha düşük gelir-borç oranları ve özel bir ipotek sigortası gereksinimi potansiyeli – nedeniyle kabul edilmesi en zor ipotek türlerinden bazılarıdır . Bununla birlikte, geleneksel bir ipoteğe hak kazanabilirseniz, bunlar genellikle federal hükümet tarafından garanti edilen kredilerden daha az maliyetlidir.
Geleneksel krediler, uyumlu krediler veya uygun olmayan krediler olarak tanımlanır. Uygun krediler, devlet destekli işletmeler (GSE’ler) Freddie Mac tarafından belirlenen kredi limitleri gibi yönergelere uygundur. Bu borç verenler (ve diğerleri) genellikle bu kredileri satın alır ve paketler, sonra bunları ikincil piyasada menkul kıymet olarak satarlar. Ancak, ikincil piyasada satılan kredilerin, uygun krediler olarak sınıflandırılmaları için belirli yönergeleri karşılaması gerekir.
Konvansiyonel bir ipotek için 2021’de maksimum uyumlu kredi limiti 548.250 $ ‘dır, ancak belirlenmiş yüksek maliyetli alanlar için daha fazla olabilir. Bu miktarın üzerinde yapılan bir krediye jumbo kredi denirve genellikle biraz daha yüksek faiz oranı taşır. Bu krediler daha fazla risk taşır(daha fazla para içerdikleri için), bu da onları ikincil piyasa için daha az çekici hale getirir.
Uygun olmayan krediler için, genellikle bir portföy borç vereni olan krediyi teminat altına alan borç veren kurum kendi yönergelerini belirler. Mevzuat gereği, uygun olmayan krediler ikincil piyasada satılamaz.
Federal Konut İdaresi (FHA) Kredileri
Federal Konut İdaresi (FHA), bir parçası İmar ve Şehircilik US Department (HUD), Amerikalılar için çeşitli konut kredisi programları sunmaktadır. Bir FHA kredisi, daha düşük peşinat gereksinimlerine sahiptir ve konvansiyonel bir krediye göre hak kazanmak daha kolaydır. FHA kredileri, ilk kez ev satın alanlar için mükemmeldir, çünkü daha düşük ön kredi maliyetlerine ve daha az sıkı kredi gereksinimlerine ek olarak, % 3,5 kadar düşükbir ön ödeme yapabilirsiniz. FHA kredileri yukarıda açıklanan yasal sınırları aşamaz.
Bununla birlikte, tüm FHA borçluları, ipotek ödemelerine dahil edilen bir ipotek sigortası primi ödemelidir. Mortgage sigortası, borçlunun ödemelerde temerrüde düşmesi, vefat etmesi veya başka bir şekilde ipoteğin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirememesi durumunda ipotek alacaklısı veya tapu sahibini koruyan bir sigorta poliçesidir.
VA Kredileri
ABD Gazi İşleri Bakanlığı (VA) garanti VA kredileri. VA kendi başına kredi vermez, ancak nitelikli kredi verenler tarafından yapılan ipotekleri garanti eder. Bu garantiler, gazilerin uygun şartlarla (genellikle peşinat olmadan) ev kredisi almalarına izin verir.
Çoğu durumda, VA kredilerine hak kazanmak, geleneksel kredilere göre daha kolaydır. Borç verenler genellikle maksimum VA kredisini geleneksel ipotek kredisi limitleriyle sınırlar. Kredi başvurusunda bulunmadan önce, VA’dan uygunluğunuzu talep etmeniz gerekir. Kabul edilirseniz, VA, bir krediye başvurmak için kullanabileceğiniz bir uygunluk sertifikası verecektir.
Bu federal kredi türleri ve programlarına ek olarak, eyalet ve yerel yönetimler ve kurumlar, belirli alanlarda yatırımı veya ev sahipliğini artırmak için yardım programlarına sponsorluk yapmaktadır.
Öz Sermaye ve Gelir Gereksinimleri
Konut ipoteği kredisi fiyatlandırması, borç veren tarafından iki şekilde belirlenir – her iki yöntem de borçlunun kredi itibarına bağlıdır. Borç verenler, üç büyük kredi bürosundan FICO puanınızı kontroletmeninyanı sıra, kredi vermek istedikleri tutarı belirlemek için kredi / değer oranını (LTV) ve borç hizmeti kapsama oranını (DSCR) hesaplayacaktır. sen artı faiz oranı.
LTV,ödünç alınan teminatta bulunan fiili veya zımni özkaynak tutarıdır. Ev alımlarında LTV, kredi tutarınınevin satın alma fiyatına bölünmesiyle belirlenir. Borç verenler, ne kadar çok para yatırırsanız (peşinat şeklinde), krediyi temerrüt etme olasılığınızın o kadar düşük olacağını varsayarlar. LTV ne kadar yüksekse, temerrüt riski o kadar büyüktür, bu nedenle borç verenler daha fazla ücret alacaktır.
DSCR, ipoteği ödeme kabiliyetinizi belirler . Borç verenler, ipoteği ödememe olasılığınızı değerlendirmek için aylık net gelirinizi ipotek maliyetlerine böler. Çoğu kredi veren, birden fazla DSCR gerektirecektir. Oran ne kadar büyükse, borçlanma maliyetlerini karşılama olasılığınız o kadar artar ve borç verenin üstlendiği risk o kadar az olur. DSCR ne kadar büyükse, borç verenin kredi oranını müzakere etme olasılığı o kadar yüksektir; Daha düşük bir oranda bile, borç veren daha iyi riske uyarlanmış getiri elde eder.
Bu nedenle, bir ipotek alıcısı ile görüşürken yapabileceğiniz her türlü nitelikli geliri dahil etmelisiniz. Bazen fazladan yarı zamanlı bir iş veya gelir getiren başka bir işletme, bir krediye hak kazanmak veya uygun olmamak veya mümkün olan en iyi oranı almak arasında fark yaratabilir.
Özel Mortgage Sigortası (PMI)
LTV ayrıca özel ipotek sigortası (PMI)satın almanız gerekip gerekmediğini de belirler. PMI, kredi riskinin bir kısmını bir ipotek sigortacısına devrederek borç verenin temerrüde düşmesini önlemeye yardımcı olur. Kredi verenlerin çoğu, LTV’si% 80’den fazla olan herhangi bir kredi için PMI’ya ihtiyaç duyar. Bu, evde% 20’den daha az öz sermayeye sahip olduğunuz herhangi bir kredi anlamına gelir. Sigortalanacak tutar ve ipotek programı, ipotek sigortasının maliyetini ve nasıl tahsil edildiğini belirleyecektir.
Çoğu ipotek sigortası primi, vergi ve mülk sigortası emanetleriyle birlikte aylık olarak tahsil edilir. LTV% 78’e eşit veya daha düşük olduğunda, PMI’nın otomatik olarak ortadan kaldırılması beklenir. Ayrıca, konut size% 20 öz sermaye sağlayacak kadar değer kazandığında ve iki yıl gibi belirli bir süre geçtikten sonra PMI’yi iptal edebilirsiniz.
FHA gibi bazı kredi verenler, ipotek sigortasını götürü bir meblağ olarak değerlendirecek ve kredi tutarına dahil edecek.
Genel bir kural olarak, size hiçbir faydası olmayan bir maliyet olduğu için özel ipotek sigortasından kaçınmaya çalışın.
PMI için ödeme yapmaktan kaçınmanın yolları vardır. Bir ev satın alırken gayrimenkul değerinin% 80’inden fazlasını ödünç almamak;diğeri ise% 20’den fazlasını azaltmak için konut rehni finansmanı veya ikinci bir ipotek kullanmaktır. En yaygın program 80-10-10 ipotek olarak adlandırılır.80, ilk ipoteğin LTV’sini, ilk 10, ikinci ipoteğin LTV’sini temsil ederken, ikinci 10, evinizde sahip olduğunuz öz sermayeyi temsil eder.
İkinci ipoteğe ilişkin oran, birincideki orandan daha yüksek olsa da, harmanlanmış bazda,% 90 LTV kredisi oranından çok daha yüksek olmamalıdır. 80-10-10 ipotek, PMI için ödeme yapmaktan daha ucuz olabilir. Ayrıca, ikinci ipoteğin ödemesini hızlandırmanıza ve borcun bu kısmını hızlı bir şekilde ortadan kaldırmanıza olanak tanır, böylece evinizi erken ödeyebilirsiniz.
Sabit Faizli İpotekler ve Değişken Faizli İpotekler
Dikkate alınacak başka bir konu, sabit oranlı mı yoksa değişken faizli (değişken oranlı olarak da adlandırılır) bir ipotek elde edip etmeyeceğidir. Sabit oranlı ipotekte, oran kredinin tüm dönemi boyunca değişmez. Sabit oranlı bir kredi almanın bariz faydası, tüm kredi dönemi için aylık kredi maliyetlerinin ne olacağını bilmenizdir. Ve eğer geçerli faiz oranları düşükse, önemli bir süre için iyi bir oranı kilitlediniz.
Yalnızca faizli ipotek veya ayarlanabilir oranlı ipotek (ARM) gibi değişken faizli ipotek, ilk kez ev satın alanlara veya gelirlerinin kredi süresi boyunca önemli ölçüde artmasını bekleyen kişilere yardımcı olmak için tasarlanmıştır. Değişken faizli krediler genellikle, kredinin ilk birkaç yılında daha düşük başlangıç oranları elde etmenize olanak tanır ve bu, daha pahalı bir sabit oranlı kredi almaya çalıştığınız duruma göre daha fazla paraya hak kazanmanıza olanak tanır.
Elbette geliriniz faiz artışına paralel olarak artmazsa bu seçenek riskli olabilir. Diğer dezavantajı, piyasa faiz oranlarının yolunun belirsiz olmasıdır: Eğer dramatik bir şekilde yükselirlerse, kredinizin vadeleri onlarla birlikte fırlayacaktır.
Mortgage kredisi ayrımcılığı yasa dışıdır. Irk, din, cinsiyet, medeni durum, kamu yardımı kullanımı, ulusal köken, engellilik veya yaşa göre Tüketici Mali Koruma Bürosuna veya ABD İskan ve Kentsel Kalkınma Bakanlığı’na bir rapor sunmaktır.
Ayarlanabilir Faizli İpotekler (ARM’ler) Nasıl Çalışır?
En yaygın ARM türleri bir, beş veya yedi yıllık dönemler içindir. ilk faiz oranı, normal olarak belirli bir süre için bekletilir ve daha sonra çoğu zaman her ay, periyodik sıfırlar. Bir ARM sıfırlandığında, genellikle mevcut ABD Hazine oranına önceden belirlenmiş bir miktar spread (yüzde) ekleyerek piyasa oranına uyum sağlar.
Artış tipik olarak sınırlı olsa da, bir ARM ayarlaması, giriş dönemi boyunca daha düşük bir oran teklif etmesini borç verene telafi etmek için mevcut sabit oranlı ipotek kredisinden daha pahalı olabilir.
Yalnızca faiz kredileri, kredi sabit, anapara ödemeli bir krediye geri dönene kadar başlangıç döneminde anapara değil, yalnızca ipotek faizi ödediğiniz bir ARM türüdür. Bu tür krediler, ilk kez borç alanlar için çok avantajlı olabilir çünkü yalnızca faiz ödemek, aylık borçlanma maliyetini önemli ölçüde azaltır ve çok daha büyük bir krediye hak kazanmanıza olanak tanır. Ancak, ilk dönem boyunca hiçbir anapara ödemediğiniz için, kredinin ödenmesi gereken bakiye, siz anaparayı geri ödemeye başlayana kadar değişmez.
Alt çizgi
İlk kez bir ev ipoteği arıyorsanız, tüm finansman seçeneklerini sıralamakta zorlanabilirsiniz. Gerçekte ne kadar konut alabileceğinize karar vermek için zaman ayırın ve ardından buna göre finanse edin. Önemli bir miktarı azaltmayı göze alabiliyorsanız veya düşük LTV oluşturmak için yeterli gelire sahipseniz, borç verenlerle daha fazla müzakere gücüne ve en çok finansman seçeneğine sahip olacaksınız. En büyük krediyi zorluyorsanız, size daha yüksek risk ayarlı oran ve özel ipotek sigortası teklif edilebilir.
Daha büyük bir kredi almanın faydasını riskle tartın. Faiz oranları tipik olarak yalnızca faiz dönemi boyunca dalgalanır ve genellikle piyasa faiz oranlarındaki değişikliklere tepki olarak ayarlanır. Ayrıca, borçlanma maliyetlerindeki olası artışla birlikte harcanabilir gelirinizin artmaması riskini de göz önünde bulundurun .
İyi bir ipotek komisyoncusu veya ipotek bankacısı, tüm farklı programlar ve seçenekler arasında size yön verebilmelidir, ancak hiçbir şey size bir ipotek kredisi için önceliklerinizi bilmekten daha iyi hizmet edemez.