Kredi Değeri (LTV) Oranı

Published · Updated

Kredi-Değer (LTV) Oranı Nedir?

Kredi-değer (LTV) oranı, finansal kurumların ve diğer kredi verenlerin bir ipoteği onaylamadan önce inceledikleri kredi riskinin bir değerlendirmesidir. Tipik olarak, yüksek LTV oranlarına sahip kredi değerlendirmeleri, yüksek riskli krediler olarak kabul edilir. Bu nedenle, ipotek onaylanırsa, kredinin faiz oranı daha yüksektir.

Ek olarak, yüksek LTV oranına sahip bir kredi, borç verenin riskini dengelemek için borçlunun ipotek sigortası satın almasını gerektirebilir. Bu sigorta türüne özel ipotek sigortası (PMI) denir.

Temel Çıkarımlar

  • Kredi-değer (LTV), bir peşinat için gerekli miktarı ve bir borç verenin bir borçluya kredi verip vermeyeceğini belirlemek için mortgage kredilerinde sıklıkla kullanılan bir orandır.
  • Borç verenlerin çoğu, kredi-değer oranı% 80 veya altında olduğunda, ipotek ve ev özkaynak başvuru sahiplerine mümkün olan en düşük faiz oranını sunar.
  • Fannie Mae’nin HomeReady ve Freddie Mac’s Home Düşük gelirli borçlular için Olası ipotek programları,% 97’lik bir LTV oranına (% 3 peşinat) izin verir, ancak oran% 80’e düşene kadar ipotek sigortası gerektirir.2

Kredi-Değer (LTV) Oranını Anlamak

İlgilenen ev sahipleri, bir evin LTV oranını kolayca hesaplayabilir. Formül şudur:

Bir LTV oranı tarafından ödünç miktarı bölünmesiyle hesaplanır takdir bir yüzde olarak ifade edilen özelliğinin değeri. Örneğin, takdir edilen değeri için 100.000 ABD Doları değerinde değer biçilmiş bir ev satın alırsanız ve 10.000 ABD Doları tutarında bir peşinat yaparsanız, 90.000 ABD Doları ödünç alırsınız. Bu,% 90’lık bir LTV oranıyla sonuçlanır (yani 90.000 / 100.000).

Bir LTV oranının belirlenmesi, ipotek yükleniminin kritik bir bileşenidir. yeniden finanse etme veya bir mülkteki birikmiş öz sermaye karşılığında borçlanma sürecinde kullanılabilir.

Borç verenler, bir ipoteği taahhüt ederken üstlendikleri riske maruz kalma düzeyini belirlemek için LTV oranını değerlendirir. Borçlular, takdir edilen değerde veya bu değere yakın bir tutar için (ve dolayısıyla daha yüksek LTV oranına sahip) bir kredi talep ettiğinde, borç verenler, kredinin temerrüde düşme olasılığının daha yüksek olduğunu algılar. Bunun nedeni, mülk içinde çok az öz sermaye birikimi olmasıdır. Sonuç olarak, bir haciz durumunda, borç veren, konutunu ödenmemiş ipotek bakiyesini karşılamaya yetecek kadar satmakta zorlanabilir ve yine de işlemden kar elde edebilir.

LTV oranlarını etkileyen ana faktörler, peşinat tutarı, satış fiyatı ve bir mülkün takdir edilen değeridir. En düşük LTV oranı, daha yüksek bir peşinat ve daha düşük bir satış fiyatı ile elde edilir.

Kredi Verenler Tarafından LTV Nasıl Kullanılır?

Bir LTV oranı, bir ipotek, konut özsermaye kredisi veya bir kredi limitini güvence altına almak için uygunluğun belirlenmesinde yalnızca bir faktördür. Bununla birlikte, bir borçlunun güvence altına alabileceği faiz oranında önemli bir rol oynayabilir.

Borç verenlerin çoğu, mortgage ve konut sermayesi başvuru sahiplerine LTV oranı% 80 veya altında olduğunda mümkün olan en düşük faiz oranını sunar. Daha yüksek bir LTV oranı, borçluları bir ipotek için onaylanmaktan alıkoymaz, ancak LTV oranı arttıkça kredinin faizi artabilir. Örneğin, LTV oranı% 95 olan bir borçlu bir ipotek için onaylanabilir. Ancak faiz oranları, LTV oranı% 75 olan bir borçluya verilen faiz oranından yüzde puan daha yüksek olabilir.

LTV oranı% 80’den yüksekse, bir borçlunun özel ipotek sigortası (PMI) satın alması gerekebilir. Bu, yıllık bazda kredinin toplam tutarına% 0,5 ile% 1 arasında bir ekleme yapabilir. Örneğin, 100.000 $ ‘lık bir kredide% 1 oranlı PMI, yıllık ödenen toplam tutara (veya ayda 83.33 $) ilave 1.000 $ ekleyecektir. LTV oranı% 80 veya daha düşük olana kadar PMI ödemeleri gereklidir. Kredinizi ödediğinizde ve evinizin değeri zamanla yükseldikçe LTV oranı düşecektir.

Genel olarak, LTV oranı ne kadar düşükse, kredinin onaylanma şansı o kadar yüksek ve faiz oranı da o kadar düşük olacaktır. Ek olarak, bir borçlu olarak, özel ipotek sigortası (PMI) satın almanız daha az olasıdır.

Borç verenlerin ek PMI maliyetinden kaçınmak için kredi verenlerin% 80 LTV oranını talep etmesi bir yasa olmasa da, neredeyse tüm kredi verenlerin uygulamasıdır. Bu gerekliliğin istisnaları bazen yüksek gelire, düşük borca ​​sahip veya büyük bir yatırım portföyüne sahip olan borçlular için yapılır.

YBD Örneği

Örneğin, 100.000 $ değerinde bir ev satın aldığınızı varsayalım. Ancak, sahibi onu 90.000 dolara satmaya hazır. 10.000 $ peşinat yaparsanız, krediniz 80.000 $ olur ve bu da% 80 LTV oranıyla sonuçlanır (yani, 80.000 / 100.000). Peşinat tutarınızı 15.000 $ ‘a çıkarırsanız, ipotek krediniz şimdi 75.000 $ olur. Bu, LTV oranınızı% 75 (yani 75.000 / 100.000) yapar.

Kredi-Değer Oranı Kurallarındaki Değişiklikler

LTV oranı gereksinimleri söz konusu olduğunda, farklı kredi türlerinin farklı kuralları olabilir.

FHA Kredileri

FHA kredileri, düşük ila orta gelirli borçlular için tasarlanmış ipoteklerdir. FHA onaylı bir borç veren tarafından verilir ve Federal Konut İdaresi (FHA) tarafından sigortalanır . FHA kredileri, birçok geleneksel krediden daha düşük bir minimum peşinat ve kredi puanı gerektirir. FHA kredileri,% 96,5’e kadar bir başlangıç ​​LTV oranına izin verir, ancakbu krediye sahip olduğunuz sürece (LTV oranı ne kadar düşük olursa olsun) devameden birmortgage sigorta primi (MIP) gerektirirler. Birçok kişi, MIP gereksinimini ortadan kaldırmak için LTV oranı% 80’e ulaştığında FHA kredilerini yeniden finanse etmeye karar verir.

VA ve USDA Kredileri

Mevcut ve eski askerler veya kırsal bölgelerdekiler için mevcut olan VA ve USDA kredileri, LTV oranı% 100 kadar yüksek olabilse de özel ipotek sigortası gerektirmez.5 Bununla birlikte, hem VA hem de USDA kredilerinin ek ücretleri vardır.

Fannie Mae ve Freddie Mac

Fannie Mae’nin HomeReady ve Freddie Mac’s Home Düşük gelirli borçlular için olası mortgage programları,% 97’lik bir LTV oranına izin veriyor. Ancak oran% 80’e düşene kadar ipotek sigortasına ihtiyaç duyarlar.2

FHA, VA ve USDA kredileri için modern yeniden finansman seçenekleri mevcuttur. Bu değerlendirme gerekliliklerinden feragat eder, böylece evin LTV oranı krediyi etkilemez.% 100’ün üzerinde LTV oranına sahip borçlular için – “su altında” veya “baş aşağı” olarak da bilinir – Fannie Mae’nin Yüksek Krediden Değere Yeniden Finansman Seçeneği ve Freddie Mac’in Gelişmiş Yardım İyileştirmesi de mevcut seçeneklerdir.

LTV ve Birleşik LTV (CLTV)

LTV oranı, bir mülk satın alırken tek bir ipotek kredisinin etkisine bakarken, birleşik kredi-değer (CLTV) oranı, bir mülk üzerindeki tüm teminatlı kredilerin bir mülkün değerine oranıdır. Bu, yalnızca LTV’de kullanılan birincil ipoteği değil, aynı zamanda herhangi bir ikinci ipotek kredisini, konut rehni kredilerini veya kredi limitlerini veya diğer ipotekleri de içerir. Borç verenler, CLTV oranını, birden fazla kredi kullanıldığında olası bir ev alıcısının temerrüt riskini belirlemek için kullanır – örneğin, iki veya daha fazla ipotek veya bir ipotek artı bir ev özkaynak kredisi veya kredi limiti (HELOC) olacaksa. Genel olarak, kredi verenler% 80 ve üzeri CLTV oranlarında ve yüksek kredi notuna sahip borçlulara kredi vermeye isteklidir. Birincil kredi verenler, daha kapsamlı bir önlem olduğu için CLTV gereksinimleri konusunda daha cömert olma eğilimindedir.

Farka biraz daha yakından bakalım. LTV oranı yalnızca bir evdeki birincil ipotek bakiyesini dikkate alır. Bu nedenle, birincil ipotek bakiyesi 100.000 $ ve konut değeri 200.000 $ ise, LTV =% 50.

Bununla birlikte, örneği 30.000 $ tutarında ikinci bir ipoteğe ve 20.000 $ HELOC’a sahip olup olmadığını düşünün. Birleştirilmiş kredinin değeri şimdi (100.000 $ + 30.000 $ + 20.000 $ / 200.000 $) =% 75; çok daha yüksek bir oran.

Bu birleşik değerlendirmeler, ipoteğin temerrüde düşmesi ve düşmanın haciz altına girmesi durumunda özellikle önemlidir.

Krediden Değere (YBD) Dezavantajları

Bir LTV’nin sağladığı bilgilerin temel dezavantajı, yalnızca bir ev sahibinin borçlu olduğu birincil ipoteği içermesi ve hesaplamalarına borçlunun ikinci bir ipotek veya konut özkaynak kredisi gibi diğer yükümlülüklerini dahil etmemesidir. Bu nedenle, CLTV, bir borçlunun bir ev kredisini geri ödeme kabiliyetinin daha kapsamlı bir ölçüsüdür.