Federal Konut İdaresi İpoteklerinin Sigortalanması
Mükemmel olmayan bir borç alma geçmişine sahip birine borç para verirseniz, geri ödeme alacağınıza dair bir garanti istersiniz. Mortgage sigortasının altında yatan prensip budur. İpotek sigortası borç verenleri zarardan korusa da, bunu bir sıkıntı olarak değerlendirebilirsiniz. Sonuçta, ev sahibi olma hayalinizi gerçekleştirmek için omuzlamanız gereken başka bir maliyet. Ama olmasaydı, pek çok insan muhtemelen daha yüksek peşinatları olana kadar kredi almaya hak kazanamazdı.
Pek çok insan, ipotek sigortası primlerini ödemeyi, bundan kaçınmak için yeterince yüksek bir peşinatı alana kadar birkaç yıl beklemekten daha iyi bir seçenek buluyor. Birçok farklı türde ipotek sigortası olsa da, bu makale Federal Konut İdaresi ( FHA ) ipotek sigortasının temellerini ele alıyor.
Temel Çıkarımlar
- FHA ipotek sigortası, borç verenleri temerrütten kaynaklanan zararlardan korur.
- FHA kredisi olan borçlular, FHA ipotek sigortası satın almalıdır.
- İpotek alanların peşin olarak% 1,75 ipotek sigortası primi artı yıllık prim ödemeleri gerekir, her ikisi de kredinin değerine bağlıdır.
- FHA ipotek sigortası için ödemeniz gereken süre, amortisman sürenize ve kredi / değer oranınıza bağlıdır.
FHA Mortgage Sigortası: Genel Bakış
Federal Konut İdaresi kredileri ( FHA kredileri ), özellikle peşinat gereksinimlerinin yanı sıra gelir ve kredi için daha düşük eşiklere sahip olmalarıdır. Bu, 580 gibi düşük bir kredi puanına sahip birinin hak kazanabileceği anlamına gelir.
Tüm FHA kredileri, borçluların, özellikle% 20’den az indirdiklerinde, ipotek sigortası yaptırmalarını gerektirir. FHA ipotek sigortası borç vereni korur çünkü borçlular – özellikle yeni olanlar – evlerinde asgari öz sermayeye sahip olduklarında daha yüksek bir temerrüt riski oluştururlar. Esasen, uzaklaşıp bankanın mülkü kısıtlamasına izin vererek kaybedecek çok şeyiniz yok.
Federal Konut İdaresi (FHA), FHA kredileri için iki tür ipotek sigortası talep etmektedir. Borçlular, kredinin toplam değerine bağlı olarak yıllık ipotek sigorta primleri ( MIP’ler ) ile birlikte, peşin ipotek sigortası ( UFMI ) – kredi bakiyesinin% 1,75’i ödemek zorundadır. Yıllık MIP’ler, 625.500 $ veya daha düşük temel kredi tutarları için% 0,8 ila% 0,85 arasında değişmektedir. Bu miktarı aşanlar için yıllık MIP’ler% 1 ile% 1,05 arasında değişmektedir. Bu oranlar, 15 yıldan uzun süreli kredi koşulları için geçerlidir. 15 yıl veya daha az süreyle finanse edilen ipotekler% 0,45 ila% 0,95 oranlarında gelir.
Göstermek için, FHA ipotek sigortasında 300.000 dolarlık bir kredi ile ne kadar ödeyeceğinizi burada bulabilirsiniz:
- İpotek tutarı : 300.000 $
- Peşinat : 10.500 $ (300.000 $ ‘ın% 3.5’i)
- Kredi Tutarı : 289.500 $
- UFMI : 5.066,25 ABD doları
- Yıllık MIP : Her yıl 2.460,75 ABD doları veya ayda 205,06 ABD doları
Bu senaryonun UFMI’ye hemen ödeme yaptığınızı varsaydığını unutmayın. Ancak, tutarı toplam ipotek miktarınıza çevirme seçeneğiniz vardır. Buna gücünüz yetiyorsa, başlangıçta tam olarak ödemek iyi bir fikirdir. Ancak kredinize dahil etmeye karar verirseniz, uzun vadede daha fazla ödersiniz. Sadece kredi tutarınızı artırmakla kalmaz, aynı zamanda yıllık ipotek sigortası prim ödemenizi de artırır.
FHA Mortgage Sigorta Koşulları
ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı ( HUD ) web sitesine göre, FHA ipotek sigortası primlerinin ödenmesi gereken sürenin uzunluğu ipoteğin miktarına ve uzunluğuna göre değişir. % 90’a eşit veya daha düşük bir kredi-değer oranı ( LTV oranı ), 11 yıllık ipotek sigortası gerektirir.
İpotek ödemeye ilk başladığınızda, daha yüksek bir temerrüt riski altındasınız, bu nedenle primleriniz daha yüksek olacaktır. Bunun nedeni, yukarıda da belirtildiği gibi, evinize çok fazla öz sermaye yatırılmamış olmasıdır. Dolayısıyla, ilk yıl içinde 300.000 $ ‘lık evde temerrüde düşerseniz, yalnızca 10.500 $ peşinatı kaybedersiniz. Konut kredinizi ne kadar uzun süre öderseniz prim ödemeleriniz azalır. Daha sonra evinizden ayrılmak istemeniz ve borcunuzu ödememe olasılığınız daha düşük olacaktır.
FHA Mortgage Sigortasından Kaçınma veya Kurtulma
FHA ipotek sigortası, ev sahipliği maliyetine önemli bir masraf eklediğinden, muhtemelen bunu azaltmak veya önlemek için yapabileceğiniz bir şey olup olmadığını ve hangi noktada ondan kurtulmanıza izin verildiğini merak ediyorsunuzdur.
Mortgage sigortasından kaçınmanın en kolay yolu% 20 azaltmaktır. Bunu, daha fazla tasarruf edene kadar satın almayı bekleyerek veya bazı durumlarda daha ucuz bir mülk satın alarak yapabilirsiniz. Elbette,% 3,5 oranında düşük bir FHA kredisine bakıyorsanız, muhtemelen herhangi bir ipoteği karşılayabilmekle kiralamaya devam etmek arasında ince bir çizgide ilerliyorsunuzdur.
Satın aldıktan sonra konut fiyatları önemli ölçüde artarsa, PMI’dan çıkış yolunuzu yeniden finanse edebilirsiniz. Bunun işe yaraması için, evinizin değerinin, size evde% 22 eşitlik sağlayacak kadar takdir edilmesi gerekecek. LTV oranınızı artırmak için yeniden finansman sağlayamıyorsanız, anapara bakiyenizi ödemeyi düşünün. Bu sadece ipotek sigortasından daha çabuk kurtulmanıza yardımcı olmakla kalmayacak, aynı zamanda evinizi daha hızlı ödemenize de yardımcı olacaktır. Bu, uzun vadede ödeyeceğiniz faiz miktarını azaltır. Bu rotayı takip ederseniz, ipotek sigortanızın iptal edilmesini sağlamak için borç vereninizle iletişime geçmeniz gerekecektir.
Bazı kredi verenler, küçük bir peşinat ödemesine izin vermelerine rağmen, aylık ipotek sigortası prim ödemeleri gerektirmeyen özel kredi programları sunabilir. Bu, alışveriş yapmayı hayati hale getirir.
Uygun kredi-değer oranına ulaştığınızda, borç vereninizin ipotek sigortasını otomatik olarak bırakması beklenir.
FHA – Özel Mortgage Sigortası (PMI)
FHA ipotek sigortasına bir alternatif vardır – özel ipotek sigortası (PMI). Konvansiyonel bir ipoteğe sahipseniz, koşul olarak PMI satın almanız gerekebilir. İsmin önerdiği gibi, özel bir sigorta şirketi tarafından sağlanır ve kredi veren tarafından düzenlenir. Tıpkı FHA ipotek sigortası gibi, PMI borçluyu değil borç vereni korur.
Ön ödemeniz toplam kredinin% 20’sinden az ise PMI satın almalısınız. Birçok kredi veren, ipoteğinizi geleneksel bir kredi ile yeniden finanse ettiğinizde ve öz sermaye mülkün değerinin% 20’sinden az olduğunda PMI’ya ihtiyaç duyar. Ancak FHA ipotek sigortası ile PMI arasında büyük bir fark vardır — tüm borç verenler peşin ipotek sigortası ödemesi talep etmez.
PMI, yıllık olarak toplam kredi değerinin% 0,5 ila% 1’i arasında herhangi bir yere mal olabilir. Dolayısıyla, 200.000 $ ‘lık bir ipotek size her yıl maksimum% 1 oranında 2.000 $ daha pahalıya mal olacaktır. Elbette, oranınız kredi puanınıza bağlıdır – krediniz ne kadar yüksekse, oran o kadar düşük olur. Kredi puanınız düşükse, herhangi bir sigorta türü teklif edilmeden önce daha büyük bir peşinat ödemeniz gerekecektir.
FHA ipotek sigortası, % 3,5 peşinat için uygun olmak için yalnızca minimum 580 kredi puanı gerektirir. Bununla birlikte, çoğu özel borç veren 620 ila 640 arasında bir kredi puanı gerektirir ve bu da daha erken bir ev satın almanıza izin verir. Öyleyse, ipotek sigortasına sahip olmanız gerekiyorsa, FHA ipotek sigortası iki kötülükten daha azı olabilir.
Ayrıca,özel ipotek sigortası endüstrisinde yeniden çizme ve diğer ayrımcılık biçimlerininetkisi hakkında bazı tartışmalar olmuştur. Birçok özel ipotek sigortacısı ayrımcılık yapmasa da, bunun olabileceğinin farkında olun ve derhal bildirin.
Mortgage kredisi ayrımcılığı yasa dışıdır. Irk, din, cinsiyet, medeni durum, kamu yardımı kullanımı, ulusal köken, engellilik veya yaşa göre Tüketici Mali Koruma Bürosu veya ABD Konut ve Kentsel Kalkınma Bakanlığı’na (HUD) bir rapor sunmaktır.
Alt çizgi
Küçük bir peşinatlı bir krediyi düşünürken, daha erken bir ev almak için peşin ipotek sigortası ve aylık ipotek sigortası primlerinin sizin için değip değmeyeceğini düşünün. Hesaplaması zor çünkü daha sonra bir peşinat için daha fazla paranız olduğunda konut fiyatlarının ne olacağını tahmin edemezsiniz. Mortgage sigortası için gereken ekstra parayı ödemekte rahat olup olmadığınıza psikolojik olarak karar vermek en iyisi olabilir.