Federal Konut İdaresi (FHA) Kredisi
Federal Konut İdaresi Kredisi (FHA) Kredisi Nedir?
Federal Konut İdaresi (FHA) kredi ile sigortalı bir ipotek olduğunu Federal Konut İdaresi (FHA) bir FHA onaylı kredi veren tarafından ve yayınladı. FHA kredileri, düşük ila orta gelirli borçlular için tasarlanmıştır; birçok geleneksel krediden daha düşük bir minimum peşinat ve daha düşük kredi puanı gerektirirler.
2020 yılında FHA kredisi ile bir evin değerinin% 96,5’ine kadar ödünç alabilirsiniz. Bu,% 3,5 oranında peşinat ödemeniz gerektiği anlamına gelir. Hak kazanmak için en az 580 kredi puanına ihtiyacınız olacak. Kredi puanınız 500 ile 579 arasındaysa,% 10 peşinat ödediğiniz sürece yine de bir FHA kredisi alabilirsiniz. FHA kredileriyle, peşinatınız tasarruflardan, bir aile üyesinden mali bir hediye veya peşinat yardımı için bir hibeden gelebilir.
FHA kredileri, birçok faydası nedeniyle ilk kez ev alanlar arasında popülerdir.
Temel Çıkarımlar
- Federal Konut İdaresi (FHA) kredileri, ortalamanın altında kredi puanlarına sahip olabilecek ev sahipleri için tasarlanmış federal destekli ipoteklerdir.
- Federal Konut İdaresi (FHA) kredileri, birçok geleneksel krediden daha düşük bir minimum peşinat ve daha düşük bir kredi puanı gerektirir.
- Federal Konut İdaresi (FHA) kredileri, FHA onaylı bankalar ve kredi veren kurumlar tarafından verilir; bu kurumlar kredi için niteliklerinizi değerlendirecek.
- FHA garantisini güvence altına almak için, FHA kredisine hak kazanan borçluların ipotek sigortası satın almaları gerekir ve FHA’ya prim ödemeleri yapılır.
Federal Konut İdaresi (FHA) Kredilerini Anlamak
Bir FHA kredisi ile FHA’nın size bir ipotek için aslında borç vermediğini unutmamak önemlidir. Bunun yerine, banka veya başka bir finans kurumu gibi FHA onaylı bir borç verenden kredi alırsınız. Ancak, FHA krediyi garanti eder. Bazı insanlar bu nedenle bunu FHA sigortalı kredi olarak adlandırıyor.
FHA garantisini güvence altına almak için, FHA kredisine hak kazanan borçluların ipotek sigortası satın almaları gerekir ve FHA’ya prim ödemeleri yapılır. Borç vereniniz daha az risk taşır çünkü krediyi temerrüde düşürürseniz FHA borç verene bir talep ödeyecektir.
Federal Federal Konut İdaresi Kredileri (FHA Kredileri), geleneksel kredilere göre daha düşük peşinatlar ve kredi puanları gerektirse de, başka katı gereklilikler de taşırlar.
Federal Konut İdaresi (FHA) Kredisinin Tarihçesi
Kongre, Büyük Buhran sırasında 1934’te Federal Konut İdaresi’ni kurdu. O zamanlar, konut sektörü sıkıntı içindeydi: Temerrüt ve haciz oranları fırladı, krediler bir mülkün piyasa değerinin% 50’si ile sınırlıydı ve balon ödemeleriyle birlikte kısa geri ödeme programları da dahil olmak üzere ipotek koşulları birçok ev alıcısının karşılaması zordu. Sonuç olarak, ABD öncelikle bir kiracılar ülkesiydi ve hanelerin yalnızca yaklaşık% 40’ı evlerine sahipti.
Hükümet, konut piyasasını canlandırmak için FHA’yı yarattı. Borç veren riskini azaltan federal sigortalı kredi programları, borçluların ev kredilerine hak kazanmasını kolaylaştırdı. St. Louis Federal Rezerv Bankası’nın araştırmasına göre, ABD’deki ev sahipliği oranı 2004’te tüm zamanların en yüksek seviyesi olan% 69,2’ye ulaşarak istikrarlı bir şekilde yükseldi.2020’nin ikinci çeyreği itibarıyla% 67,9 seviyesinde.
FHA Kredilerinin Türleri
Geleneksel ipoteklere ek olarak, FHA birkaç başka kredi programı da sunmaktadır.
Ev Sermayesi Dönüşümü Mortgage (HECM)
Bu, 62 yaş ve üstü yaşlıların evlerinin mülkiyetini korurken, evlerindeki öz sermayeyi nakde dönüştürmelerine yardımcı olan bir ters ipotek programıdır. Sabit bir aylık tutar veya bir kredi limiti (veya her ikisinin bir kombinasyonu) olarak parayı nasıl çekeceğinizi seçersiniz.
FHA 203 (k) İyileştirme Kredisi
Bu kredi, kredinin belirli onarım ve yenilemelerinin maliyetini etkiler. Bu tek kredi, hem ev satın alma hem de iyileştirme için borç para almanıza olanak tanır; bu, ön ödeme yaptıktan sonra elinizde çok fazla nakit yoksa büyük bir fark yaratabilir.
FHA Enerji Verimli Mortgage
Bu program, FHA 203 (k) İyileştirme Kredisi programına benzer bir konsepttir, ancak yeni yalıtım veya yeni güneş veya rüzgar enerjisi sistemlerinin kurulumu gibi elektrik faturalarınızı düşürebilecek yükseltmeleri amaçlamaktadır. Buradaki fikir, enerji verimli evlerin daha düşük işletme maliyetlerine sahip olması, faturaları düşürmesi ve ipotek ödemeleri için daha fazla gelir sağlamasıdır.
Madde 245 (a) Kredi
Bu, gelirlerinin artmasını bekleyen borçlular için bir programdır. Bölüm 245 (a) programı kapsamında, Kademeli Ödeme İpoteği, zaman içinde kademeli olarak artan düşük başlangıç aylık ödemeleriyle başlar ve Büyüyen Özsermaye İpoteği, daha kısa kredi vadeleri ile sonuçlanan aylık anapara ödemelerinde artışlar planlamıştır.
Federal Konut İdaresi (FHA) Krediler ve Konvansiyonel İpotekler
FHA krediler ile bireylere mevcuttur kredi puanlarını kredi puanı 500 ve 579 arasında, size% 10 peşinat gelemez bir FHA kredi sağlamak için mümkün olabilir ise 500 olarak düşük olarak. Kredi puanınız 580 veya daha yüksekse,% 3,5 kadar düşük bir peşinatla FHA kredisi alabilirsiniz. Buna karşılık, geleneksel bir ipoteğe hak kazanmak için genellikle en az 620 kredi puanına ve% 3 ile% 20 arasında bir peşinat ödemeniz gerekir.
FHA ev kredileri için gelir sınırlamaları ve gereksinimleri söz konusu olduğunda, minimum veya maksimum yoktur.
Bir FHA kredisi veya herhangi bir ipotek türü için, borçlunun bir iflas olayıyla karşılaşmasının üzerinden en az iki yıl geçmiş olmalıdır (iflas olayının kontrol edilemeyen bir durumdan kaynaklandığını gösteremediğiniz sürece). Herhangi bir ipotek haczi olayından en az üç yıl uzaklaştırılmış olmanız ve iyi bir krediyi yeniden tesis etmek için çalıştığınızı kanıtlamanız gerekir. Eğer üzerinde suçlu iseniz , federal öğrenci kredileri veya gelir vergisi, sen haysiyeti var.
Özel Hususlar
Mortgage Sigorta Primleri
Bir FHA kredisi, iki tür ipotek sigortası primi (MIP) ödemenizi gerektirir – peşin MIP ve yıllık MIP (aylık olarak ücretlendirilir).2020’de peşin MIP, temel kredi tutarının% 1,75’ine eşittir.
Ön MIP’yi kapanış sırasında ödeyebilir veya krediye aktarılabilir. Örneğin, 350.000 $ ‘lık bir ev kredisi verdiyseniz,% 1.75 x 350.000 $ = 6.125 $ tutarında bir peşin MIP ödersiniz. Bu ödemeler, ABD Hazine Bakanlığı tarafından oluşturulan bir emanet hesabına yatırılır; Kredinizde temerrüde düşerseniz, bu fonlar ipotek ödemeleri yapmak için kullanılır.
İsim biraz yanıltıcı olsa da, borçlular aslında her ay yıllık MIP ödemeleri yapmaktadır.(Diğer bir deyişle, yıllık MIP ödemeleri yıllık olarak yapılmamaktadır.) Ödemeler, temel kredi tutarının% 0,45 ila% 1,05’i arasında değişmektedir.Ödeme tutarları ayrıca kredi miktarına, kredinin uzunluğuna ve orijinal kredi / değer oranına (LTV) bağlı olarak farklılık gösterir. Tipik MIP maliyeti genellikle kredi tutarının% 0,85’idir.
Örneğin, 350.000 ABD doları tutarında bir krediniz varsa, yıllık% 0,85 x 350.000 ABD doları = 2,975 ABD doları (veya aylık 247,92 ABD doları) oranında MIP ödemesi yaparsınız. Bu aylık primler, bir defaya mahsus peşin MIP ödemesine ek olarak ödenir.
Kredinin süresine ve LTV’ye bağlı olarak, yıllık MIP ödemelerini 11 yıl veya kredinin süresi boyunca yapacaksınız.
Prim olarak ödediğiniz tutarı düşebilirsiniz;ancak, bunu yapmak için standart kesinti yapmak yerine kesintilerinizin ayrıntılarını belirtmeniz gerekir.
FHA Kredisine hak kazanma
Borç vereniniz, herhangi bir ipotek başvurusunda olduğu gibi bir FHA kredisi için niteliklerinizi değerlendirecektir. Ancak, kredi raporunuzu kullanmak yerine, bir borç veren, son iki yıldaki çalışma geçmişinize (ve ayrıca hizmet ve kira ödemeleri gibi diğer ödeme geçmişi kayıtlarına) bakabilir. İyi bir krediyi yeniden oluşturduğunuz sürece, iflas veya hacizden geçtiyseniz, yine de bir FHA kredisi almaya hak kazanabilirsiniz. Genel bir kural olarak, kredi puanınız ve peşinatınız ne kadar düşükse, ipoteğiniz için ödeyeceğiniz faiz oranı o kadar yüksek olur.
Kredi puanı ve peşinat kriterlerinin yanı sıra, bu krediler için FHA tarafından ana hatlarıyla belirtilen belirli borç verme FHA ipotek gereksinimleri vardır. Borç vereniniz FHA onaylı bir borç veren olmalı ve istikrarlı bir istihdam geçmişiniz olmalı veya son iki yıldır aynı işveren için çalışmış olmalısınız.
Serbest meslek sahibiyseniz, iki yıllık başarılı bir serbest meslek geçmişine ihtiyacınız vardır;bu vergi beyannameleri ve cari yıl başından bugüne bilanço ve kar ve zarar tablosuile belgelenebilir. İki yıldan az, ancak bir yıldan fazla bir süredir kendi hesabına çalışıyorsanız, serbest işten önceki iki yıl için sağlam bir iş ve gelir geçmişiniz varsa (ve serbest meslek, aynı veya ilgili bir meslekte). Bir ipotek imzalamak için geçerli bir Sosyal Güvenlik numarasına sahip olmanız, ABD’de yasal olarak ikamet ediyor ve yasal yaşta (eyalet yasalarınıza göre) olmanız gerekir.
Genellikle, finanse edilen mülk ana ikametgahınız olmalı ve sahibi tarafından oturulmalıdır. Başka bir deyişle, FHA kredi programının yatırım veya kiralık mülkler için kullanılması amaçlanmamıştır. FHA onaylı apartman projelerindeki müstakil ve yarı müstakil evler, şehir evleri, sıra evler ve apartman dairelerinin tümü FHA finansmanı için uygundur.
Ön uç oranınız (ipotek ödemeniz, HOA ücretleriniz, emlak vergileriniz, ipotek sigortanız ve ev sahibi sigortanız) brüt gelirinizin% 31’inden az olmalıdır. Bazı durumlarda,% 40’lık bir oranla onaylanabilirsiniz.
Sizin arka uç oranı (ipotek ödeme ve diğer tüm aylık tüketici borçlar) brüt gelirin az% 43 olmalıdır. Ancak% 50 gibi yüksek bir oranla onaylanmak mümkündür. Ayrıca, FHA onaylı bir değerleme uzmanından bir mülk değerlendirmesine ihtiyacınız var ve ev belirli minimum standartları karşılamalıdır. Ev bu standartları karşılamıyorsa ve satıcı gerekli onarımları kabul etmiyorsa, kapanışta onarım için ödeme yapmanız gerekir. (Bu durumda, fonlar onarımlar yapılana kadar emanette tutulur).
Mortgage kredisi ayrımcılığı yasa dışıdır. Irk, din, cinsiyet, medeni durum, kamu yardımı kullanımı, ulusal köken, engellilik veya yaşa göre Tüketici Mali Koruma Bürosuna veya ABD Konut ve Kentsel Kalkınma Bakanlığı’na (HUD) bir rapor sunmaktır.
FHA kredilerinin bir sınırlaması, ne kadar ödünç alabileceğinize ilişkin limitlerin dışında olmasıdır. Bunlar, normal FHA kredisinden daha düşük bir limite (“taban” olarak adlandırılır) ve daha yüksek rakama sahip yüksek maliyetli alanlara (“taban” olarak adlandırılır) sahip olan, yaşadığınız bölge tarafından belirlenir. “tavan”).
Buna ek olarak, çok yüksek inşaat maliyetlerinin sınırları daha da yükselttiği Alaska, Hawaii, Guam ve ABD Virgin Adaları dahil “özel istisna” bölgeler vardır. Diğer her yerde sınır, ABD İskan ve Kentsel Gelişim Bakanlığı tarafından belirlendiği üzere, ilçe için medyan ev fiyatının% 115’i olarak belirlenmiştir.
Aşağıdaki grafik 2020 kredi limitlerini listelemektedir:
FHA Kredi Yardımı
Bir FHA kredisi aldıktan sonra, gelir kaybı veya geçim giderlerinde artış gibi meşru bir mali zorluk yaşadıysanız veya aylık ipotek ödemelerinizi yapmakta zorlanıyorsanız, kredi yardımına hak kazanabilirsiniz.Örneğin, FHA Home Affordable Modification Program (HAMP), aylık mortgage ödemenizi kalıcı olarak makul bir düzeye düşürerek hacizden kaçınmanıza yardımcı olabilir.
Programa tam bir katılımcı olmak için, üç planlı ödemeyi – zamanında – daha düşük, değiştirilmiş tutarda yaptığınız bir deneme ödeme planını başarıyla tamamlamanız gerekir.
Alt çizgi
Bir FHA kredisi kulağa harika gelse de, herkes için değil. Kredi notu 500’den az olanlara yardımcı olmayacaktır. Kredisi kötü olanlar için, kişisel kredi dikkate alınması daha iyi bir seçenek olabilir. Diğer taraftan, büyük bir peşinatı karşılayabilecek hevesli ev sahipleri, geleneksel bir ipotekle gitmekten daha iyi olabilir. Geleneksel kreditörlerin sağladığı düşük faiz oranları ve ipotek sigortası primi sayesinde uzun vadede daha fazla para biriktirmeleri daha olasıdır.
FHA kredileri, fiyat spektrumunun üst ucunda alışveriş yapan potansiyel ev sahiplerine yardımcı olmak için yaratılmadı. Daha ziyade, FHA kredi programı, düşük ve orta gelirli ev alıcılarını, özellikle de peşinat için biriktirilmiş sınırlı nakdi olanları desteklemek için oluşturuldu. ”
Bir ev satın aldığınızda, kredi oluşturma ücretleri, avukat ücretleri ve değerlendirme maliyetleri gibi ek cepten harcamalardan sorumlu olabilirsiniz. Bir FHA ipoteğinin avantajlarından biri, satıcının, ev inşaatçısının veya borç verenin bu kapatma maliyetlerinin bir kısmını sizin adınıza ödeyebilmesidir. Satıcı bir alıcı bulmakta zorlanıyorsa, anlaşmayı teşvik etmenin bir yolu olarak kapanışta size yardım etmeyi teklif edebilir.