Faaliyetlerden Sağlanan Fonlar (FFO)

Operasyonlardan Kaynaklanan Fon (FFO) Nedir?

Operasyonlardan elde edilen fonlar (FFO), gayrimenkul yatırım ortaklıkları ( GYO’lar ) tarafından operasyonlarından nakit akışını tanımlamak için kullanılan rakamı ifade eder. Emlak şirketleri, işletme performansının bir ölçüsü olarak FFO kullanır.

FFO, amortisman, amortisman ve varlık satışlarındaki zararları kazançlara ekleyerek ve ardından varlıkların satışından elde edilen kazançları ve herhangi bir faiz gelirini çıkararak hesaplanır. Bazen hisse başına fiyatlandırılır. FFO başına hisse oranı hisse başına kazanç (yerine kullanılması gereken EPS ) REIT’ler ve diğer benzeri yatırım ortaklıkları değerlendirmek.

Faaliyetlerden Kaynaklanacak Fonların Formülü ve Hesaplanması

İşlemlerden (FFO) fon hesaplama formülü aşağıdadır.

FFO formülü şöyledir:

FFO = (Net Gelir + Amortisman + Amortisman + Mülk Satış Kayıpları) – Mülk Satış Kazançları – Faiz Geliri

FFO hesaplama adımları aşağıdadır:

FFO hesaplamasının tüm bileşenleri bir GYO’nun gelir tablosunda listelenmiştir.

1. Şirketin karı olan ve gelir tablosunun altında yer alan net gelir rakamını elde edin.
2. Amortisman ve itfa, bir şirketin maddi (fiziki) ve maddi olmayan varlıklarının dönem için giderleştirilmiş kısımlarıdır. Amortisman ve amortisman, yalnızca şirketlerin varlıklarının maliyetlerini yaymalarına yardımcı olan muhasebe ölçüleridir. Giderilen tutarlar, nihayetinde hesap dönemi için net geliri azaltır. Sonuç olarak, GYO’nun faaliyetlerinden gelen fiili nakit veya geliri belirlemek için amortisman ve amortisman net gelire geri eklenir.
3. Varsa, işletme mülkünün satışındaki tüm kayıpları ekleyin. Bu genellikle mülk, fabrika ve ekipman gibi uzun vadeli varlıkları içerir. Bu kayıplar tek seferlik ve tekrar etmeyen olarak kabul edilir ve bu nedenle normal işlemlerin bir parçası değildir ve FFO hesaplamasına dahil edilmemelidir.
4. Dönemin faaliyetlerinden fon elde etmek için, mülk satışından elde edilen kazançları veya geliri toplam net gelir, amortisman ve amortisman rakamından çıkarın.
5. İşletmenin kazandığı herhangi bir faiz gelirini çıkarın. Faiz geliri genellikle bir işletmenin normal faaliyetlerinin normal bir parçası değildir ve bu nedenle FFO hesaplamasına dahil edilmemelidir.

Örneğin, bir GYO’nun 20.000 $ değer kaybetmesi, 40.000 $ ‘lık mülk satışından elde ettiği kazanç ve 100.000 $’ lık net kar varsa, FFO’su 80.000 $ olacaktır.

Çoğu durumda, bir yatırımcının bir GYO’nun FFO’sunu hesaplaması gerekmez, çünkü tüm GYO’ların FFO hesaplamalarını kamuya açık mali tablolarında göstermeleri gerekir. FFO rakamı genellikle gelir tablosu dipnotlarında açıklanır.

Operasyonlardan Elde Edilen Fonlar Size Ne Anlatabilir?

FFO, bir GYO tarafından üretilen nakitin bir ölçüsüdür; gayrimenkul şirketleri FFO’yu işletme performansı ölçütü olarak kullanır. Ulusal Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Birliği ( NAREIT ) başlangıçta GAAP dışı bir önlem olan bu rakama öncülük etti.

FFO, nakit akış faaliyetlerden kaynaklanan nakit akışı ile karıştırılmamalıdır. Bunun yerine, FFO, düzenli, devam eden ticari faaliyetlerden bir firmaya akan net nakit miktarını ve eşdeğerlerini ölçer. FFO, nakit akışına bir alternatif veya bir likidite ölçüsü olarak görülmemelidir.

Örneğin, tipik bir şirketin nakit akışı, bir varlığın satışından kazanılan paradan etkilenir, ancak FFO bu kazançları hariç tutar. Ayrıca, tipik bir şirket, eğer şirket bir bankadan kredi gelirleri alırsa, CFS’sine nakit girişi gösterirdi. Bununla birlikte, FFO bu tür nakit girişlerini içermez, bunun yerine, yalnızca ticari faaliyetlerden elde edilen gelirin bir ölçüsüdür.

FFO Neden GYO Performansının İyi Bir Ölçüsüdür

FFO, bir GYO’nun gerçek performansını yanlış bir şekilde bildirebilecek maliyet muhasebesi yöntemlerini telafi eder. GAAP muhasebesi, tüm GYO’ların standart amortisman yöntemlerinden birini kullanarak yatırım mülklerini zaman içinde amortismana tabi tutmasını gerektirir. Bununla birlikte, birçok yatırım amaçlı gayrimenkulün değeri aslında zamanla artar ve bir GYO’nun değerini tanımlarken amortismanı yanlış yapar. Bu sorunu uzlaştırmak için amortisman ve amortisman net gelire geri eklenmelidir.

FFO ayrıca mülk satışlarından elde edilen herhangi bir kazancı da çıkarır, çünkü bu tür satışların tekerrür etmediği kabul edilir. GYO’lar vergilendirilebilir tüm gelirin % 90’ını, yatırımcılara nakit ödemeler olan temettü şeklinde ödemek zorundadır. Mülk satışlarından elde edilen kazançlar, GYO’nun vergilendirilebilir gelirine eklenmez ve bu nedenle değer ve performans ölçümüne dahil edilmemelidir.

Belirtildiği gibi, hisse başına FFO bazen firmalar tarafından EPS’lerine ek olarak sağlanır. Hisse başına kazanç, bir şirketin net gelirinin ödenmemiş hisse senetlerine bölünmesiyle elde edilir. Hisse başına EPS ve FFO, hisse başına bazında ne kadar gelir elde edildiğinin bir ölçüsünü sağlar.

Bu önlemler ayrıca yatırımcıların paranın yönetim tarafından etkin bir şekilde kullanılıp kullanılmadığını belirlemelerine yardımcı olur. Ayrıca, birçok analist ve yatırımcı, bir GYO’nun fiyat-FFO oranını, hisse senedi fiyatının EPS’ye bölünmesi olan fiyat-kazanç oranına ek olarak değerlendirir. GYO olması durumunda, GYO’nun piyasa fiyatı hisse başına FFO’suna bölünecektir.

Faaliyetlerden Düzeltilmiş Fonlar

Gayrimenkul analistleri giderek artan  bir şekilde GYO’nun operasyonlardan ( AFFO ) ayarlanmış fonlarını da hesaplıyor. Bu hesaplama bir GYO’nun FFO’sunu alır ve sermayeleştirilen ve daha sonra amorti edilen tekrarlayan harcamaları ve herhangi bir düz kira ödemesini çıkarır. Bu yinelenen sermaye harcamaları, boyama projeleri veya çatı yenilemeleri gibi bakım masraflarını içerebilir. AFFO, bir GYO’nun kazanç potansiyelinin daha doğru bir tahmini olarak ilgi gördü.

AFFO ölçümü, bir GYO’nun yarattığı nakit veya temettü ödeme kapasitesinin daha iyi bir ölçüsünü sağlamak için geliştirilmiştir. AFFO’ya ek olarak, bu alternatif önlem bazen dağıtım için mevcut fonlar veya dağıtım için mevcut nakit olarak adlandırılır.

Operasyonlardan Gelen Fonların Nasıl Kullanılacağına İlişkin Örnek

Popüler alışveriş merkezi GYO Simon Property Group, 2017 gelir tablosunda 2016’ya göre% 6 artışla 4 milyar $ ‘lık operasyonlardan fon bildirdi. Bu arada firmanın net geliri 2.2 milyar $’ a ulaştı.

FFO’ya ulaşmak için, firma yaklaşık 1.8 milyar dolarlık amortisman ve amortisman ekledi ve diğer daha küçük rakamlar için daha da ayarlandı – tercih edilen dağıtımların ve temettülerin ödenmesi için 5.3 milyon dolarlık bir azalma ve amortisman ve amortismanın kontrol edilemeyen faiz kısmı ek bir 17.1 milyon dolarlık indirimle. Simon ayrıca, 6,24 $ ‘lık seyreltilmiş EPS rakamına kıyasla 11,21 $’ lık seyreltilmiş hisse başına FFO rakamı bildirdi.