Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO)

Published · Updated

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) Nedir?

Bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO), gelir getiren gayrimenkullerin sahibi olan, işleten veya finanse eden bir şirkettir. Yatırım fonlarından sonra modellenen GYO’lar, çok sayıda yatırımcının sermayesini bir araya getiriyor. Bu, bireysel yatırımcıların herhangi bir mülkü kendileri satın almak, yönetmek veya finanse etmek zorunda kalmadan gayrimenkul yatırımlarından temettü elde etmelerini mümkün kılar.

Temel Çıkarımlar

  • Bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO), gelir getiren mülklere sahip olan, işleten veya finanse eden bir şirkettir.
  • GYO’lar yatırımcılar için istikrarlı bir gelir akışı yaratır, ancak sermaye kazancı açısından çok az şey sunar.
  • Çoğu GYO, hisse senetleri gibi halka açık olarak alınıp satılır, bu da onları oldukça likit kılar (fiziksel gayrimenkul yatırımlarının aksine).
  • GYO’lar apartmanlar, baz istasyonları, veri merkezleri, oteller, tıbbi tesisler, ofisler, perakende merkezleri ve depolar dahil olmak üzere çoğu gayrimenkul tipine yatırım yapmaktadır.

GYO’lar Nasıl Çalışır?

Kongre, 1960 yılında Puro Tüketim Vergisi Uzantısına bir değişiklik olarak GYO’ları kurdu. Hüküm, yatırımcıların ticarigayrimenkul portföylerinde hisse satın almalarına izin veriyor – önceden sadece varlıklı bireyler ve büyük finansal aracılar aracılığıyla mevcut olan bir şey.

Bir GYO portföyündeki mülkler, apartman komplekslerini, veri merkezlerini, sağlık tesislerini, otelleri, altyapıyı – fiber kablolar, hücre kuleleri ve enerji boru hatları biçiminde – ofis binaları, perakende merkezleri, kendi kendine depolama, kereste arazisi ve ambarları içerebilir.

Genel olarak, GYO’lar belirli bir gayrimenkul sektöründe uzmanlaşmıştır. Ancak, çeşitlendirilmiş ve özel GYO’lar, portföylerinde hem ofis hem de perakende mülklerden oluşan bir GYO gibi farklı mülk türlerine sahip olabilir.

Birçok GYO, büyük menkul kıymet borsalarında halka açık olarak işlem görür ve yatırımcılar, ticaret seansı boyunca bunları hisse senetleri gibi alıp satabilir. Bu GYO’lar tipik olarak önemli hacimde ticaret yaparlar ve çok likit araçlar olarak kabul edilirler.

GYO Olarak Ne Nitelikli?

Çoğu GYO’nun basit bir iş modeli vardır: GYO, alan kiralar ve mülkler için kira toplar, ardından bu geliri hissedarlara temettü olarak dağıtır. Mortgage GYO’ları gayrimenkul sahibi değil, bunun yerine gayrimenkulü finanse ediyor. Bu GYO’lar yatırımlarının faizinden gelir elde ederler.

GYO olarak nitelendirilebilmesi için, bir şirketin İç Gelir Kodundaki (IRC) belirli hükümlere uyması gerekir. Bu gereksinimler, öncelikle uzun vadede gelir getiren gayrimenkullere sahip olmayı ve hissedarlara gelir dağıtmayı içerir. Özellikle, bir şirketin GYO olarak nitelendirilebilmesi için aşağıdaki gereksinimleri karşılaması gerekir:

  • Toplam varlıkların en az% 75’ini gayrimenkul, nakit veya ABD Hazine bonolarına yatırın
  • Brüt gelirin en az% 75’ini kiralardan, gayrimenkulü finanse eden ipotek faizlerinden veya gayrimenkul satışlarından elde etmek
  • Her yıl hissedar temettüleri şeklinde vergilendirilebilir gelirin en az% 90’ını ödeyin
  • Bir şirket olarak vergilendirilebilir bir varlık olun
  • Bir yönetim kurulu veya mütevelli heyeti tarafından yönetilmelidir
  • Kurulduğu ilk yıldan sonra en az 100 hissedar sahibi olmak
  • Hisselerinin% 50’sinden fazlasını beş veya daha az kişinin elinde bulundurmak

Bugün, GYO’ların toplu olarak yaklaşık 3 trilyon dolar brüt varlığa sahip olduğu tahmin ediliyor;halka açık özsermaye GYO’ları 2 trilyon $ tutarındadır.

GYO Türleri

Üç tür GYO vardır:

  • Hisse Senedi GYO’ları. GYO’ların çoğu, gelir getiren gayrimenkullere sahip olan ve bunları yöneten öz sermaye GYO’larıdır. Gelirler esas olarak kiralar yoluyla elde edilir (mülklerin yeniden satılmasıyla değil).
  • Mortgage GYO’ları. Mortgage GYO’lar gayrimenkul sahiplerine ve işletmecilerine doğrudan ipotek ve krediler yoluyla veya dolaylı olarak ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin satın alınması yoluyla borç verir. Kazançları esas olarak net faiz marjı tarafından oluşturulur  – ipotek kredilerinden kazandıkları faiz ile bu kredileri finanse etmenin maliyeti arasındaki fark. Bu model onları potansiyel olarak faiz oranı artışlarına duyarlı hale getiriyor.
  • Hibrit GYO’lar.Bu GYO’lar, hem öz sermaye hem de ipotek GYO’larının yatırım stratejilerini kullanır.

GYO’lar, hisselerinin nasıl alınıp tutulduğuna göre daha fazla sınıflandırılabilir:

  • Halka Açık GYO’lar. Halka açık GYO’ların hisseleri, bireysel yatırımcılar tarafından alınıp satıldıkları ulusal bir menkul kıymetler borsasında listelenir. ABD Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu (SEC) tarafından düzenlenirler.
  • Halka Açık İşlem Görmeyen GYO’lar. Bu GYO’lar ayrıca SEC’e kayıtlıdır ancak ulusal menkul kıymet borsalarında işlem yapmazlar. Sonuç olarak, halka açık GYO’lardan daha az likittirler. Yine de, piyasa dalgalanmalarına maruz kalmadıkları için daha istikrarlı olma eğilimindedirler.
  • Özel GYO’lar.Bu GYO’lar, SEC’e kayıtlı değildir ve ulusal menkul kıymet borsalarında işlem yapmaz. Genelde özel GYO’lar sadece kurumsal yatırımcılara satılabilir.

GYO’lara Nasıl Yatırım Yapılır

Bir komisyoncu aracılığıyla hisse satın alarak halka açık GYO’lara – ayrıca GYO yatırım fonlarına ve GYO borsa yatırım fonlarına (ETF) – yatırım yapabilirsiniz. İşlem görmeyen GYO’nun hisselerini, işlem görmeyen GYO’nun teklifine katılan bir komisyoncu veya mali danışman aracılığıyla satın alabilirsiniz.

GYO’lar ayrıca artan sayıdaNareit’e göre tahmini 87 milyon ABD’li yatırımcı, emeklilik birikimleri ve diğer yatırım fonları aracılığıylaGYO’lara sahip.

GYO faaliyetleri, 2019 yılında 69 milyar dolarlık temettü geliri dağıtımı ile sonuçlandı (mevcut en son veriler).

ABD’de 225’ten fazla halka açık GYO vardır, bu da hangi GYO’yu satın alacağınıza karar vermeden önce yapmanız gereken bazı ödevlerin olacağı anlamına gelir. GYO’nun yönetim ekibini ve geçmiş performansını göz önünde bulundurduğunuzdan ve bunların nasıl telafi edileceğini öğrenin. Performansa dayalı tazminat söz konusuysa, doğru yatırımları seçmek ve en iyi stratejileri seçmek için çok çalışıyor olmaları muhtemeldir.

Tabii ki, hisse başına kazançta beklenen büyüme ve mevcut temettü getirileri gibi rakamlara bakmak da iyi bir fikirdir. Özellikle yararlı bir ölçü, GYO’nun kazançlara amortisman ve amortisman ekleyerek ve ardından satışlardan herhangi bir kazanç çıkarılarak hesaplanan operasyonlardan elde edilen fonlarıdır (FFO).

GYO’lara Yatırım Yapmanın Artıları ve Eksileri

GYO’lar, güçlü, istikrarlı bir yıllık temettü ve uzun vadeli sermaye değeri potansiyeli sunabildikleri için bir yatırım portföyünde önemli bir rol oynayabilir. GYO’nun son 20 yıldaki toplam getiri performansı, S&P 500 Endeksi, diğer endeksler ve enflasyon oranının üzerinde performans gösterdi. Tüm yatırımlarda olduğu gibi, GYO’ların avantajları ve dezavantajları vardır.

Artı tarafta, çoğu halka açık borsalarda işlem gördüğü için GYO’ların satın alınması ve satılması kolaydır – gayrimenkulün geleneksel dezavantajlarından bazılarını hafifleten bir özellik. GYO’lar performans açısından cazip risk ayarlı getiriler ve istikrarlı nakit akışı sunar. Ayrıca, bir gayrimenkul varlığı portföy için iyi olabilir çünkü çeşitlendirme ve temettü bazlı gelir sağlar ve temettüler genellikle diğer yatırımlarla elde edebileceğinizden daha yüksektir.

Olumsuz tarafı, GYO’lar sermaye takdiri açısından pek bir şey sunmuyor. Yapılarının bir parçası olarak, yatırımcılara gelirlerinin% 90’ını geri ödemeleri gerekir. Dolayısıyla, vergiye tabi gelirin yalnızca% 10’u yeni holdingler satın almak için GYO’ya yeniden yatırılabilir. Diğer olumsuzluklar, GYO temettülerinin düzenli gelir olarak vergilendirilmesi ve bazı GYO’ların yüksek yönetim ve işlem ücretlerine sahip olmasıdır.

Artıları

  • Likidite
  • Çeşitlendirme
  • Şeffaflık
  • Temettü yoluyla istikrarlı nakit akışı
  • Cazip risk ayarlı getiriler

Eksileri

  • Yavaş büyüme
  • Temettüler düzenli gelir olarak vergilendirilir
  • Piyasa riskine tabi
  • Yüksek yönetim ve işlem ücretleri potansiyeli

GYO Dolandırıcılığı

Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu (SEC), yatırımcıların SEC’e kayıtlı olmayan GYO’ları satmaya çalışanlara karşı dikkatli olmalarını tavsiye ediyor.”Hem halka açık hem de alınıp satılmayan GYO’ların kaydınıSEC’in EDGAR sistemi aracılığıyla doğrulayabilirsiniz. Ayrıca bir GYO’nun yıllık ve üç aylık raporlarının yanı sıra herhangi bir teklif broşürünü incelemek için de EDGAR’ı kullanabilirsiniz.”

GYO’yu öneren komisyoncuya veya yatırım danışmanına göz atmak da iyi bir fikirdir. SEC, bir yatırım uzmanının lisanslı ve kayıtlı olup olmadığını aramanıza izin veren ücretsiz bir arama aracına sahiptir.

Bir GYO’nun Gerçek Dünya Örneği

GYO’ları seçerken göz önünde bulundurulması gereken bir diğer husus, emlak piyasasının sıcak olan sektörlerine bakmaktır. Genel olarak ekonominin hangi hızlı gelişen sektörlerine emlak yoluyla ulaşılabilir? Örnek olarak, sağlık hizmetleri ABD’de en hızlı büyüyen sektörlerden biridir – özellikle tıbbi binaların, ayakta tedavi merkezlerinin, yaşlı bakım tesislerinin ve emeklilik topluluklarının büyümesinde.

Birkaç GYO bu sektöre odaklanmaktadır. Healthpeak Properties (eski adıyla HCP) buna bir örnektir.22 Temmuz 2020 itibariyle, günlük yaklaşık 5 milyon hisse ile işlem gören yaklaşık 14,4 milyar ABD doları piyasa değerine sahipti. Portföyü, üç temel varlık sınıfına odaklanmaktadır: yaşam bilimleri tesisleri, tıbbi ofisler ve yaşlılar konutları.