Operasyonlardan Gelen Düzeltilmiş Fonlar – AFFO
Operasyonlardan Kaynaklanan Düzeltilmiş Fonlar Nelerdir — AFFO?
Faaliyetlerden düzeltilmiş fonlar (AFFO), öncelikle gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO’lar) analizinde kullanılan finansal performans ölçüsüdür. Bir GYO’nun AFFO’su, çeşitli hesaplama yöntemlerine tabi olmasına rağmen, genellikle, GYO’nun temel varlıklarının kalitesini korumak için kullanılan tekrarlayan sermaye harcamaları için yapılan düzeltmelerle, tröst fonlarından (FFO) elde edilen fonlara eşittir. Hesaplama, GAAP kira düzenlemesine, kiralama maliyetlerine ve diğer önemli faktörlere göre düzeltmeyi alır.
anahtar çıkarımlar
- Faaliyetlerden düzeltilmiş fonlar (AFFO), bir gayrimenkul yatırım ortaklığının (GYO) değerini tahmin etmek için kullanılan finansal bir ölçüdür.
- AFFO, operasyonlardan elde edilen fonlara (FFO) dayalıdır, ancak maliyetleri dikkate aldığı ve dolayısıyla GYO’nun bugünkü değerlerini ve temettü ödeme kabiliyetini daha doğru bir şekilde tahmin ettiği için tercih edilebilir olarak kabul edilir.
- Resmi bir önlem olmamasına rağmen, bir AFFO formülü, AFFO = FFO + kira artışları – sermaye harcamaları – rutin bakım miktarları doğrultusunda.
Operasyonlardan Düzeltilmiş Fonları Anlama – AFFO
Sektör profesyonellerinin operasyonlardan (AFFO) gelen düzeltilmiş fonları nasıl hesaplamayı seçtiklerine bakılmaksızın, hissedarlar için basit FFO’dan daha doğru bir artık nakit akışı ölçümü olarak kabul edilir. FFO yaygın olarak kullanılmasına rağmen, mevcut mülk portföyünü sürdürmek için gereken sermaye harcamalarından kesinti yapmaz, bu nedenle gerçek artık nakit akışını tam olarak ölçmez. Profesyonel analistler, GYO’nun yaptığı ek maliyetleri ve kira artışları gibi ek gelir kaynaklarını da dikkate aldığı için AFFO’yu tercih ediyor. Bu nedenle, mevcut değerleri tahmin ederken daha doğru bir temel sayı ve GYO’nun gelecekteki temettü ödeme kabiliyetinin daha iyi bir öngörücüsü sağlar. Bu GAAP dışı bir ölçüdür.
Operasyonlardan Düzeltilmiş Fonların Hesaplanması – AFFO
AFFO’yu hesaplamadan önce, bir analist ilk olarak GYO’nun operasyonlardan gelen fonlarını (FFO) belirlemelidir. FFO, belirli bir faaliyet listesinden nakit akışını ölçer. FFO, GYO’nun kiralama ve satın alma faaliyetlerinin yanı sıra faiz maliyetlerinin etkisini yansıtır. FFO, GYO’nun elde edilen sermaye kazançlarını hariç tutar. Bu kazançların dahil edilmemesinin sebepleri, bunların tek seferlik olaylar olması ve genellikle GYO’nun gelecekteki kazanç potansiyeli üzerinde uzun vadeli bir etkiye sahip olmamasıdır.
FFO formülü şöyledir:
FFO = net gelir + amortisman + amortisman – emlak satışlarından elde edilen sermaye kazançları
FFO belirlendikten sonra, AFFO hesaplanabilir. Tek bir resmi formül olmamasına rağmen, AFFO için hesaplamalar tipik olarak şöyle olacaktır:
AFFO = FFO + kira artışları – sermaye harcamaları – rutin bakım miktarları
Hisse başına kazanç (EPS) ve kazanç oranı (F / E) gibi hisse senetlerinin değerlendirilmesinde kullanılan geleneksel ölçümler, bir GYO’nun değerini tahmin etmede güvenilir değildir.
Faaliyetlerden Düzeltilmiş Fon Örneği –
AFFO Hesaplama
AFFO hesaplamasına bir örnek olarak, aşağıdakileri varsayalım: Bir GYO, son raporlama döneminde 2 milyon dolarlık net gelire sahipti. Bu süre zarfında, mülklerinden birinin satışından 400.000 $ kazandı ve diğerinin satışından 100.000 $ kaybetti. 35.000 dolarlık amortisman ve 50.000 dolarlık amortisman bildirdi. Dönem boyunca, net kira artışları 40.000 dolardı; sermaye harcamaları 75.000 $ ve rutin bakım 30.000 $ tutarındaydı.
Bu bilgiler göz önüne alındığında, FFO şu şekilde hesaplanabilir:
FFO = 2.000.000 ABD Doları + 35.000 ABD Doları + 50.000 ABD Doları – (400.000 ABD Doları – 100.000 ABD Doları) = 1.785.000 ABD Doları
Bundan AFFO şu şekilde hesaplanır:
AFFO = FFO + 40.000 – 75.000 ABD Doları – 30.000 ABD Doları = 1.785.000 – 65.000 ABD Doları = 1.720.000 ABD Doları