Yatırım Mülkü
Yatırım Mülkü Nedir?
Yatırım amaçlı gayrimenkul, kira geliri, mülkün gelecekteki yeniden satışı veya her ikisi yoluyla gayrimenkuldür. Mülk, bireysel bir yatırımcı, bir grup yatırımcı veya bir şirket tarafından elde tutulabilir.
Yatırım amaçlı bir gayrimenkul, uzun vadeli bir çaba veya kısa vadeli bir yatırım olabilir. İkincisi ile, yatırımcılar genellikle gayrimenkulün satın alındığı, yeniden modellendiği veya yenilendiği ve kısa bir zaman dilimi içinde bir kârla satıldığı yerde saygısızlık yapacaklardır.
Yatırım amaçlı gayrimenkul terimi, bir yatırımcının sanat, menkul kıymetler, arsa veya diğer koleksiyonlar gibi gelecekteki değer kazanma uğruna satın aldığı diğer varlıkları tanımlamak için de kullanılabilir.
Yatırım Mülklerini Anlamak
Yatırım amaçlı gayrimenkuller birincil konut olarak kullanılmayan mülklerdir. Mülk sahibinin normal iş kolunun dışında kalan bir tür gelir – temettü, faiz, kira ve hatta telif hakkı – üretirler. Ve bir yatırım amaçlı gayrimenkulün kullanım şekli, değeri üzerinde önemli bir etkiye sahiptir.
Yatırım amaçlı gayrimenkuller gelir sağlar ve birincil konut değildir.
Yatırımcılar bazen bir mülkün en iyi ve en karlı kullanımını belirlemek için çalışmalar yaparlar. Bu genellikle mülkün en yüksek ve en iyi kullanımı olarak adlandırılır. Örneğin, bir yatırım amaçlı gayrimenkul hem ticari hem de konut kullanımı için imarlıysa, yatırımcı en yüksek potansiyel getiri oranına sahip olana kadar her ikisinin de artılarını ve eksilerini tartar. Daha sonra mülkü bu şekilde kullanır.
Yatırım amaçlı bir gayrimenkul genellikle ikinci bir ev olarak adlandırılır. Ancak ikisi aynı anlama gelmez. Örneğin, bir aile kendi başına kullanmak için bir yazlık veya başka bir tatil mülkü satın alabilir veya şehirde birincil bir evi olan biri, hafta sonları için bir sığınak olarak ülkede ikinci bir mülk satın alabilir. Bu durumlarda, ikinci mülk kişisel kullanım içindir — gelir mülkü olarak değil.
Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Türleri
Konut: Kiralık evler, yatırımcılar için gelirlerini desteklemek için popüler bir yoldur. Bir konut satın alan ve bunu kiracılara kiralayan bir yatırımcı, aylık kira toplayabilir. Bunlar tek ailelik evler, apartman daireleri, apartmanlar, şehir evleri veya diğer konut yapıları olabilir.
Ticari: Gelir getiren mülklerin her zaman konut olması gerekmez. Bazı yatırımcılar – özellikle şirketler – özellikle iş amaçlı kullanılan ticari mülkleri satın alırlar. Bu özelliklere yönelik bakım ve iyileştirmeler daha yüksek olabilir, ancak bu maliyetler daha büyük getirilerle dengelenebilir. Bunun nedeni, bu mülkler için yapılan bu kira sözleşmelerinin genellikle daha yüksek kira emri vermesidir. Bu binalar, ticari olarak sahip olunan apartmanlar veya perakende mağaza yerleri olabilir.
Karma Kullanım: Karma kullanım özelliği hem ticari hem de konut amaçlı aynı anda kullanılabilir. Örneğin, bir binanın ana katta bir market, bar veya restoran gibi bir perakende mağazası olabilirken, yapının üst kısmı konut birimlerini barındırabilir.
Temel Çıkarımlar
- Yatırım amaçlı bir gayrimenkul, kira geliri, mülkün gelecekte yeniden satılması veya her ikisiyle getiri elde etmek amacıyla satın alınır.
- Mülkler, kısa veya uzun vadeli bir yatırım fırsatını temsil edebilir.
- Yatırım amaçlı gayrimenkuller birincil konutlar veya ikinci evler değildir, bu da yatırımcıların finansman sağlamasını zorlaştırır.
- Bir yatırım amaçlı gayrimenkulün satışının rapor edilmesi gerekir ve yatırımcılar için vergi etkileri olabilecek sermaye kazançları ile sonuçlanabilir.
Yatırım Amaçlı Gayrimenkullerin Finansmanı
Birincil ikametgahları için kredi alan borçlular, FHA kredileri, VA kredileri ve geleneksel krediler gibi bir dizi finansman seçeneğine erişebilirken, bir yatırım amaçlı gayrimenkul için finansman temin etmek daha zor olabilir.
Sigortacılar, yatırım amaçlı gayrimenkuller için ipotek sigortası sağlamazlar ve sonuç olarak, borçluların yatırım amaçlı gayrimenkuller için banka finansmanını güvence altına almak için en az% 20 kesintiye sahip olmaları gerekir.
Bankalar ayrıca, bir yatırım amaçlı gayrimenkul ipoteği için bir borçluyu onaylamadan önce kredi-değer oranları konusunda ısrar ediyorlar. Bazı borç verenler ayrıca borçlunun yatırım amaçlı gayrimenkulle ilgili en az altı aylık harcamaları karşılamak için yeterli birikime sahip olmasını ve böylece ipotek ve diğer yükümlülüklerin güncel tutulmasını sağlar.
Vergi etkileri
Bir yatırımcı bir yatırım amaçlı gayrimenkulden kira tahsil ederse, İç Gelir Servisi (IRS), kirayı gelir olarak bildirmesini ister, ancak acente aynı zamanda ilgili masrafları bu tutardan çıkarmasına da izin verir. Örneğin, bir ev sahibi bir yıl boyunca 100.000 $ kira toplarsa ancak onarım, çim bakımı ve ilgili masraflar için 20.000 $ öderse, 80.000 $ ‘lık farkı serbest meslek geliri olarak bildirir.
Bir kişi bir yatırım mülkü orijinal satın alma fiyatından daha fazla satarsa, IRS’ye bildirilmesi gereken bir sermaye kazancı olur. 2020 itibariyle, en az bir yıl boyunca elde tutulan varlıklar üzerindeki sermaye kazancı, uzun vadeli kazanç olarak kabul edilir ve 496.600 $ ‘dan fazla vergilendirilebilir geliri olan veya bekar ve 441.450 $’ dan fazla gelire sahip olanlar hariç,% 15 oranında vergilendirilir. Bu durumlarda oran% 20’dir.
Buna karşılık, bir vergi mükellefi asıl meskenini satarsa, yalnızca bireysel olarak başvuruda bulunursa 250.000 doları ve evli ve ortaklaşa başvuruda bulunuyorsa 500.000 doları aşan sermaye kazancı bildirmek zorundadır. Bir yatırım amaçlı gayrimenkul üzerindeki sermaye kazancı, satış fiyatı eksi satın alma fiyatı eksi büyük iyileştirmelerdir.
Örneğin, bir yatırımcının 100.000 $ ‘lık bir mülk satın aldığını ve yeni tesisat kurmak için 20.000 $ harcadığını hayal edin. Birkaç yıl sonra mülkü 200.000 dolara satıyor. İlk yatırımını ve sermaye onarımlarını çıkardıktan sonra kazancı 80.000 $ ‘dır.