Neden Konut Piyasası Baloncukları Pop

İnsanların fiyatların zaman zaman -bazen şiddetli olarak- düşme riskini anladığı ve kabul ettiği borsadan farklı olarak, bir ev satın alan birçok insan, evlerinin değerinin bu kadar azalacağını gerçekten düşünmez.

Nitekim, tarihsel olarak, konut piyasası diğer varlık sınıflarıyla karşılaştırıldığında fiyat balonlarından etkilenmemiştir. Bunun nedeni kısmen bir ev satın alma ile ilişkili yüksek işlem maliyetlerinden kaynaklanıyor olabilir, bir eve sahip olmanın ve bakımını yapmanın taşıma maliyetlerinden bahsetmeye bile gerek yok – bunların hepsi spekülatif davranışları caydırıyor. Bununla birlikte, konut piyasaları bazen irrasyonel coşku dönemlerinden geçmekte ve fiyatların tekrar sıraya girmeden önce hızla yükseldiğini görmektedir.

Bu makalede, konut fiyat balonlarının nedenlerini, konut balonlarının patlamasına neden olan tetikleyicileri ve ev alıcılarının kritik konut kararları verirken neden uzun vadeli ortalamalara bakmaları gerektiğini tartışacağız.

Konut Balonu Nedir?

Barınma balonlarının nedenlerine ve onları patlatan şeylere girmeden önce, kendi başına bir konut balonunu anlamak önemlidir. Bunlar, sınırlı miktarda stok bulunmasına rağmen, genellikle konut talebinde bir sıçrama ile başlar.

Spekülatörler pazara girdiklerinde talep daha da artar ve yatırım mülklerini ve sabitleyici üst kısımları topladıkça balonu büyütür. Sınırlı arz ve çok fazla yeni talep ile fiyatlar doğal olarak yükselir.

Konut balonları, emlak endüstrisi üzerinde doğrudan etkiye sahiptir, aynı zamanda ev sahipleri ve kişisel finansları üzerinde de etkilidir. Bir balonun ekonomi üzerinde yaratabileceği etki (örneğin, faiz oranları, borç verme standartları ve menkul kıymetleştirme uygulamaları) insanları, zamanlar aniden değişip sertleştiğinde mortgage ödemelerine ayak uydurmanın yollarını bulmaya zorlayabilir. Hatta bazıları sadece evlerini korumak için birikim ve emeklilik fonlarını kullanarak ceplerine daha derine dalmak zorunda kalabilir. Diğerleri iflas edecek ve iflas edecek.

Herhangi bir balon normalde geçici bir olaydır. Uluslararası Para Fonu’na (IMF) göre hisse senedi piyasalarında balonlar daha sık meydana gelse de, konut balonları çok daha uzun süre devam edebilir ve birkaç yıl sürebilir.

Konut Piyasası Baloncuklarının Nedenleri

Serbest bir piyasadaki herhangi bir mal veya hizmetin fiyatı gibi konut fiyatı da arz ve talep yasası tarafından belirlenir. Talep arttığında veya arz azaldığında fiyatlar yükselir. Acil ev arzını azaltabilecek bazı doğal afetlerin yokluğunda, talep arz eğilimlerini geride bırakma eğiliminde olduğunda fiyatlar yükselir. Konut arzı da talep artışına tepki vermekte yavaş olabilir çünkü bir evi inşa etmek veya onarmak uzun zaman alır ve çok gelişmiş bölgelerde inşa edilecek arazi kalmaz. Dolayısıyla, talepte ani veya uzun süreli bir artış olursa, fiyatlar kesinlikle yükselecektir.

Konut fiyatlarındaki ortalamanın üzerinde bir artışın başlangıçta bir talep şokundan kaynaklandığı tespit edildiğinde, talepteki bu artışın nedenlerinin ne olduğunu sormalıyız. Birkaç olasılık var:

• Tüketicilerin cebine daha fazla harcanabilir gelir koyan ve ev sahipliğini teşvik eden genel ekonomik faaliyette ve artan refahta bir artış
• Konut piyasasına giren nüfusun veya nüfusun demografik bölümünde bir artış
• Evleri daha uygun hale getiren düşük, genel bir faiz oranı seviyesi, özellikle kısa vadeli faiz oranları
• Evleri yeni demografik segmentler için daha uygun hale getiren, düşük ilk aylık ödemelerle yenilikçi veya yeni mortgage ürünleri
• Krediye kolay erişim – genellikle daha düşük yüklenim standartları ile – bu da pazara daha fazla alıcı getiriyor
• Borçlulara daha fazla ipotek kredisi sağlayan Wall Street yatırımcılarının talep ettiği yüksek getirili yapılandırılmış ipotek tahvilleri ( MBS )
• Mortgage kredisi verenler ve mortgage tahvili yatırımcıları tarafından kredi alanların kredi kullanılabilirliğini artıran potansiyel bir risk yanlış fiyatlandırması
• Bir ipotek komisyoncusu ile bir borçlu arasındaki kısa vadeli ilişki, borçluların bazen aşırı risk almaya teşvik edildiği
• Finansal okuryazarlık eksikliği ve ipotek borçluları tarafından aşırı risk alma.
• Gerçekçi olmayan ve sürdürülemez konut fiyatı değerlendirme tahminleriyle beslenen ev alıcıları ve mülk yatırımcılarının spekülatif ve riskli davranışları.
• Evde saygısızlıkta bir artış.

Bu değişkenlerin her biri, bir konut piyasası balonunun yükselmesine neden olmak için birbiriyle birleşebilir. Aslında, bu faktörler birbirlerinden beslenmeye meyillidir. Her birinin ayrıntılı bir tartışması bu makalenin kapsamı dışındadır. Genel olarak, tüm kabarcıklar gibi, faaliyet ve fiyatlarda bir artışın, tüm piyasa katılımcılarının – alıcılar, borç alanlar, borç verenler, inşaatçılar ve yatırımcılar – aşırı risk alma ve spekülatif davranıştan önce geldiğine işaret ediyoruz.

Balonu Patlatan Kuvvetler

Balon, aşırı risk alma konut sistemi genelinde yaygın hale geldiğinde ve fiyatlar artık temellere yakın bir şey yansıtmadığında patlar. Bu, önceki talep artışına cevaben konut arzı hala artarken gerçekleşecek. Diğer bir deyişle, arz artarken talep azalır, bu da hiç kimsenin daha fazla ev ve hatta daha yüksek fiyatlar için ödeme yapmaması nedeniyle fiyatlarda keskin bir düşüşe neden olur.

Sistem genelinde bu riskin gerçekleşmesi, ev sahiplerinin, ipotek kreditörlerinin, ipotek yatırımcılarının ve emlak yatırımcılarının uğradıkları zararlarla tetiklenir. Bu gerçekleşmeler birkaç şeyle hızlandırılabilir:

• Faiz oranlarındaki artış, bazı alıcılar için ev sahipliğini erişilemez hale getirir ve bazı durumlarda, bir kişinin şu anda sahip olduğu evi karşılanamaz hale getirir. Bu genellikle temerrüde ve hacizlere yol açar ve bu da nihayetinde piyasadaki mevcut arza eklenir.
• Daha az harcanabilir gelire, iş kaybına veya daha az mevcut işe neden olan ve konut talebini azaltan genel ekonomik faaliyette bir gerileme. Bir durgunluk özellikle tehlikelidir.
• Talep tükenmekte, arz ve talebi dengeye getirmekte ve bazı ev sahiplerinin, özellikle spekülatörlerin, satın alımlarını uygun fiyatlı veya karlı hale getirmeye güvendikleri ev fiyatı takdirinin hızlı hızını yavaşlatmaktadır. Hızlı fiyat takdiri durgunlaştığında, evlerini karşılayacağına güvenenler evlerini kaybedebilir ve bu da piyasaya daha fazla arz getirebilir.

Sonuç olarak, zararlar arttığında, kredi standartları sıkılaştırılır, kolay ipotek kredisi artık kullanılamaz, talep azalır, arz artar, spekülatörler piyasayı terk eder ve fiyatlar düşer.

2007-08 Konut Piyasası Çöküşü

2000’lerin ortasında, ABD ekonomisi, Büyük Durgunluğa doğrudan etkisi olan yaygın bir konut balonu yaşadı. Dotcom balonunun ardından, gayrimenkuldeki değerler artmaya başladı ve spekülatif alıcılar, yatırımcılar ve diğer tüketiciler arasında ev sahipliğinde bir artışa neden oldu. Düşük faiz oranları, son derece düşük peşinat gereksinimleri de dahil olmak üzere rahat kredi standartları, aksi takdirde asla bir ev satın alamayacak olan kişilerin ev sahibi olmalarına izin verdi. Bu, konut fiyatlarını daha da artırdı.

Ancak birçok spekülatif yatırımcı, risk çok yükseldiği ve diğer alıcıların piyasadan çıkmasına neden olduğu için satın almayı bıraktı. Nitekim, ekonomi kötüye gittiğinde, pek çok subprime borçlunun aylık ipoteklerini ödeyemeyecek durumda olduğu ortaya çıktı. Bu da fiyatların düşmesine neden oldu. Mortgage destekli menkul kıymetler büyük miktarlarda satılırken, ipotek temerrütleri ve hacizleri benzeri görülmemiş seviyelere yükseldi.