Haciz
Haciz Nedir?
Haciz, bir borç verenin, ipotekli mülkün sahipliğini alarak ve satarak temerrüde düşen bir krediye borçlu olduğu tutarı geri almaya çalıştığı yasal süreçtir. Tipik olarak, temerrüt, bir borçlu belirli sayıda aylık ödemeyi kaçırdığında tetiklenir, ancak borçlu ipotek belgesindeki diğer şartları karşılamadığında da olabilir.
Temel Çıkarımlar
- Haciz, borç verenlerin, ipotekli mülkün sahipliğini alıp satarak temerrüde düşen bir krediye borçlu olunan tutarı geri almasına izin veren yasal bir süreçtir.
- Haciz süreci eyalete göre değişir, ancak genel olarak, borç verenler, borçluları ödemelere kaptırmak ve hacizden kaçınmak için borçlularla birlikte çalışmaya çalışır.
- Haciz süreci için ortalama gün sayısı 673’tür; ancak, zaman çizelgesi duruma göre büyük ölçüde değişir.
Hacizin Anlaşılması
Haciz süreci, yasal dayanağını bir ipotek veya güven sözleşmesinden alır; bu, borçlunun ipotek belgesinin şartlarını yerine getirmemesi durumunda borç verene bir mülkü teminat olarak kullanma hakkını verir.
Süreç eyalete göre değişiklik gösterse de, haciz süreci genellikle bir borçlunun temerrüde düştüğü veya en az bir ipotek ödemesini kaçırdığı zaman başlar. Borç veren, daha sonra o ayın ödemesini almadığını belirten bir eksik ödeme bildirimi gönderir.
Borçlu iki ödemeyi kaçırırsa, borç veren bir talep mektubu gönderir. Bu, kaçırılan bir ödeme bildiriminden daha ciddi olsa da, borç veren yine de borçlunun kaçırılan ödemeleri telafi etmesi için düzenlemeler yapmaya istekli olabilir.
Borç veren , 90 günlük cevapsız ödemelerden sonra bir temerrüt bildirimi gönderir. Kredi, borç verenin haciz departmanına devredilir ve borçlunun ödemeleri kapatmak ve krediyi eski haline getirmek için tipik olarak 90 günü daha vardır (buna iade süresi denir).
Eski duruma döndürme süresinin sonunda, ev sahibi kaçırılan ödemeleri telafi etmemişse, borç veren, ödemeyi iptal etmeye başlayacaktır.
Mortgage krediniz federal hükümet tarafından destekleniyorsa ve COVID-19 ile ilgili bir mali sıkıntı nedeniyle ipoteğinizde gerideyseniz, ödemeleri başlangıçta 12 aya kadar, gecikme ücreti olmaksızın ancak kısa süre önce uzatılmış olarak askıya alma hakkınız olabilir. Başkan Biden’in 31 Mart 2021’e kadar olan icra emri.
Haciz Süreci Eyalete Göre Değişir
Her eyalette, bir borç verenin halka açık olarak yayınlaması gereken bildirimler, ev sahibinin krediyi güncelleştirme ve hacizden kaçınma seçenekleri ve mülkün satılması için zaman çizelgesi ve süreci de dahil olmak üzere haciz sürecini yöneten yasalar vardır.
Bir mülke el koyan bir borç verenin fiili eyleminde olduğu gibi haciz, tipik olarak uzun bir haciz ön sürecinden sonraki son adımdır. Hacizden önce, borç veren, hacizden kaçınmak için birkaç alternatif sunabilir ve bunların çoğu, hacizin hem alıcı hem de satıcı için olumsuz sonuçlarına aracılık edebilir.
Florida, Illinois ve New York dahil olmak üzere 22 eyalette yasal haciz kuraldır. Borçlunun suçlu olduğunu ispatlayarak borç verenin mahkemelere gitmesi gereken yer burasıdır. Haciz onaylanırsa, yerel şerif, bankanın borcunu telafi etmeye çalışmak için mülkü en yüksek teklif verene açık artırma yapar veya banka sahibi olur ve kayıplarını telafi etmek için mülkü geleneksel yoldan satar.
Diğer 28 eyalet – Arizona, California, Georgia ve Texas da dahil olmak üzere – esas olarak satış gücü olarak da adlandırılan adli olmayan haciz kullanmaktadır . Bu tür haciz, adli hacizden daha hızlı olma eğilimindedir ve ev sahibi borç verene dava açmadıkça mahkemelere gitmez.
Haciz Ne Kadar Sürer?
Bir mülk veri sağlayıcısı olan ATTOM Data Solutions’ın ABD Haciz Piyasası Raporuna göre, 2020’nin üçüncü çeyreğinde (mevcut en son veriler) haciz edilen mülkler haciz sürecinde ortalama 830 gün geçirdi. Bu, haciz sürecinde bir önceki çeyreğin 685 günlük ortalamasına göre% 21,1’lik bir artış, ancak 2019’un 3. çeyreğindeki 841 günden biraz daha düşük.
Ortalama gün sayısı, değişen yasalar ve haciz süreleri nedeniyle eyalete göre değişir.2020’nin üçüncü çeyreğinde haciz edilen gayrimenkuller için en uzun ortalama gün sayısına sahip eyaletler şunlardı:
- Hawaii (1.741 gün)
- New Jersey (1.527 gün)
- New York (1.423 gün)
Aynı dönemde en kısa ortalama önleme süresine sahip olan eyaletler şunlardı:
- Virginia (180 gün)
- Minnesota (208 gün)
- Alaska (213 gün)
Aşağıdaki grafik, 2007’nin ilk çeyreğinden bu yana üç aylık ortalama pazar kapama günlerini göstermektedir.
Hacizden Kaçınabilir misiniz?
Bir borçlu bir veya iki ödemeyi kaçırmış olsa bile, hacizden kaçınmanın yolları olabilir. Bazı alternatifler şunları içerir:
- Yeniden eski haline döndürme: İade süresi boyunca, borçlu, ipoteğe geri dönmek için belirli bir tarihten önce borçlu olduğunu (kaçırılan ödemeler, faiz ve cezalar dahil) geri ödeyebilir.
- Kısa süreli yeniden finansman : Bu, yeni kredi tutarının ödenmemiş bakiyeden daha az olduğu ve borç verenin borçlunun hacizden kaçınmasına yardımcı olmak için farkı affedebileceği bir yeniden finansman türüdür.
- Özel tahammül : Borçlunun tıbbi faturalar veya gelirde düşüş gibi geçici bir mali sıkıntı yaşıyorsa, borç veren, ödemeleri belirli bir süre için azaltmayı veya askıya almayı kabul edebilir.
Mortgage kredisi ayrımcılığı yasa dışıdır. Irk, din, cinsiyet, medeni durum, kamu yardımı kullanımı, ulusal köken, engellilik veya yaşa göre Tüketici Mali Koruma Bürosuna veya ABD Konut ve Kentsel Kalkınma Bakanlığı’na (HUD) bir rapor sunmaktır.
Hacizin Sonuçları
Bir mülk bir haciz müzayedesinde satılamazsa veya başka bir şekilde hiç yapılmadıysa, borç verenler – genellikle bankalar – genellikle mülkün mülkiyetini alır ve mülk sahibi olunan gayrimenkul (REO) olarak da adlandırılan, haczedilmiş mülklerin birikmiş portföyüne ekleyebilir. ).
Haciz edilen mülklere genellikle bankaların web sitelerinden kolayca erişilebilir. Bu tür mülkler emlak yatırımcıları için cazip olabilir çünkü bazı durumlarda bankalar bunları piyasa değerlerine indirimli satarlar ve bu da tabii ki borç vereni olumsuz etkiler.
Borçlu için, bir veya iki ay içinde bir kredi raporunda haciz görünür ve ilk kaçırılan ödeme tarihinden itibaren yedi yıl boyunca orada kalır. Yedi yıl sonra haciz borçlunun kredi raporundan silinir.