Gayrimenkul Mortgage Yatırım Kanalı (REMIC)
Gayrimenkul Mortgage Yatırım Kanalı (REMIC) Nedir?
Gayrimenkul ipotek yatırım kanalı (REMIC) terimi, ipotek kredilerini bir araya toplayan ve ipoteğe dayalı menkul kıymetler ( MBS’ler) ihraç eden özel amaçlı bir aracı (SPV) veya borçlanma aracını ifade eder.
REMIC’ler, ihraççılar ve yatırımcılar için gelir sağlayan karmaşık yatırımlardır. Mortgage havuzları genellikle dilimlere ayrılır , yeniden paketlenir ve bireysel menkul kıymetler olarak yatırımcılara pazarlanır. REMIC’ler birkaç farklı biçimde olabilir ve genellikle doğrudan geçiş varlıkları olarak kabul edilir. Bu nedenle, doğrudan vergilendirilmekten muaftırlar.
Temel Çıkarımlar
- Bir gayrimenkul ipotek yatırım kanalı, ipotek kredilerini bir araya getirmek ve ipoteğe dayalı menkul kıymetler ihraç etmek için kullanılan özel amaçlı bir araçtır.
- REMIC’ler ilk olarak 1986 Vergi Reformu Yasası’nın yürürlüğe girmesiyle yetkilendirildi.
- Bir gayrimenkul ipotek yatırım kanalı ortaklık, tröst, şirket veya dernek olarak organize edilebilir ve federal vergilerden muaftır.
Gayrimenkul Mortgage Yatırım Kanalı’nı (REMIC) Anlamak
Gayrimenkul ipotek yatırım kanalları (REMIC’ler) ilk olarak 1986 Vergi Reformu Yasası’nın yürürlüğe girmesiyle yetkilendirildi. Ticari ve konut ipoteklerini emanet olarak tutuyorlar ve bu menkul kıymetleştirilmiş ipoteklerde yatırımcılara faiz ihraç ediyorlar. Riskten kaçınan yatırımcılar için güvenli bir seçenek olarak kabul edilirler.
REMIC’ler, teminatlandırılmış ipotek yükümlülükleri (CMO’lar)gibi, bireysel ipotekleri risk ve vadeye göre havuzlarda bir araya getirir. Daha sonra tahvillere veya diğer menkul kıymetlere bölünür ve daha sonra yatırımcılara satılır. Bu menkul kıymetler daha sonra ikincil ipotek piyasasında işlem görür.
Sektörün en önde gelen gayrimenkul ipotek yatırımı ihraççılarından bazılarıFannie Mae ve Freddie Mac’tir. Bu şirketler federal hükümet tarafından desteklenmektedir. Gerçekte ipotek vermeseler de, ikincil piyasadaki diğer kredi verenler tarafından verilen ev kredilerini garanti ederler. Diğer REMIC ihraççıları arasında ipotek kreditörleri ve sigorta şirketleri ile tasarruf kurumları bulunur.
Fannie Mae ve Freddie Mac, REMIC’lerin en önde gelen ihraççılarından bazılarıdır.
REMIC’ler ortaklıklar, tröstler, şirketler veya derneklerolarak organize edilebilirve federal olarak vergiden muaf kuruluşlardır. Bu menkul kıymetlere sahip olan yatırımcılar yine de bireysel gelir vergisine tabidir. Vergi kanunları, REMIC’lerin ipotek kredilerinde değişiklik yapmasını engelledi. Bu nedenle işletme, havuzundaki bir kredinin başka bir kredi ile takas edilmesi durumunda vergiden muaf statüsünü kaybedebilir. Bunun nedeni, federal düzenlemelerin belirli bir havuzdaki kredilerin sabit olmasını gerektirmesidir. Başka bir deyişle, krediler önemli ölçüde değiştirilemez veya yeni şartlarla farklı kredilerle değiştirilemez.
Özel Hususlar
REMIC’lerin yapısını ve vergiden muaf statüsünü korumak için birkaç değişiklik önerilmiş veya yapılmıştır.
Gayrimenkul Mortgage Yatırım Kanalı İyileştirme Yasası
Kongre, REMIC’ler tarafından menkul kıymetleştirilen ticari gayrimenkul kredileriüzerindeki kısıtlamaları hafifletmek için 2009 yılında Gayrimenkul Mortgage Yatırım Kanalı İyileştirme Yasasını yürürlüğekoydu. Ticari kredileri olan sorunlu mülk sahipleri, planlarıkrediyi teminat altına alan teminatın değerini değiştireceği için varlıklarında değişiklik yapamadılar.
Önerilen yasa, REMIC’ler tarafından menkul kıymetleştirilen ticari kredilere sahip mülk sahiplerininmülklerini piyasa için daha cazip hale getirmek için iyileştirmeler ve iyileştirmeler yapmasınaizin verecek. Mevzuat, bu şartlar kapsamındaki mülk değişikliklerinin, İç Gelir Servisi (IRS)tarafından belirtildiği gibi yasaklanmış işlemler olarak kabul edilmeyeceğine dair bir beyan içeriyordu.
REMIC’e olan faiz, düzenli faiz olarak değerlendirilmeye devam edecek ve mülkte yapılan değişikliklerle elde edilen gelirler, nitelikli ipotekler yoluyla alınmış gibi aynı şekilde ele alınacaktır.
Yasa, Bankacılık, Konut ve Kentsel İşler Komitesine havale edildi, ancak daha ileri gitmedi.
COVID-19 Salgını
Federal hükümet, COVID-19 salgını nedeniyle zorluk çeken ticari ve konut kredisi olan kişiler için bir miktar rahatlama sağladı.Ödeme yapamayan ev sahiplerine, ilkolarak 2020 yılında eski Başkan Donald Trump tarafından imzalananKoronavirüs Yardım, Yardım ve Ekonomik Güvenlik (CARES) Yasası kapsamında ve daha sonra Biden yönetimi hükümleri uzattığında izin verildi.7
Yardım nihayetinde bu kredilerin yapısını değiştireceğinden, REMIC’lerin nasıl yapılandırıldığı üzerinde de bir etkisi olacaktır. Bu nedenle IRS, borçlular bu acil durum önlemlerinden yararlanırsa, bu yatırımların ve ihraççılarının herhangi bir vergi etkisinden korunmasını sağladı.
Gayrimenkul İpotek Yatırım Kanalı (REMIC) – Teminatlı Mortgage Yükümlülüğü (CMO)
Endüstri genellikle REMIC’leri CMOS olarak kabul eder. Bunlar, bir araya getirilen ve yatırımcılara yatırım olarak satılan bir dizi ipotek. Ancak ikisi arasında bazı farklar var.
CMO’lar,vergi ve yasal amaçlarlaayrı bir tüzel kişilik olmasına rağmen, REMIC’ler içinde mevcuttur .Öte yandan, bir REMIC federal vergiden muaftır. Ancak bu sadece yatırımcıların kurumsal düzeydeki temel ipoteklerden topladığı gelire bağlıdır. Yatırımcılara üretilen ve ödenen herhangi bir gelir, REMIC doldururken Form 1066 kullanılarak vergilendirilebilir.
Gayrimenkul Mortgage Yatırım Kanalı (REMIC) ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO)
Hem REMIC’ler hem de gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO’lar) bir şekilde gayrimenkule yatırım yapar, ancak farklıdırlar. REMIC’ler ipotek kredilerini bir araya getirip yatırımcılara yatırım olarak satarken, GYO’lar tamamen farklı bir oyun.
GYO’lar,ofis ve perakende alanı, kat mülkiyeti ve karma kullanımlı mülkler gibi bir gelir getirici mülk portföyüne sahip olanve bunları işleten şirketlerdir. Yatırımcılar, hisse senetleri gibi borsalarda işlem gören GYO’larda hisse satın alabilirler.Şirketler mülklerini kiralar veya kiraya verir ve bu gelir daha sonra yatırımcılara temettü olarak ödenir.
REMIC’ler gibi, yine de GYO’lar vergilendirilmez. Ancak yatırımcılar, bu yatırımlardan elde ettikleri kazançları yıllık vergi beyannamelerinde rapor etmelidir, bu da kendi vergi oranlarına göre vergilendirildikleri anlamına gelir.