İkincil Mortgage Piyasası

İkincil Mortgage Piyasası Nedir?

İkincil ipotek piyasası, konut kredilerinin ve hizmet haklarının kredi verenler ve yatırımcılar arasında alınıp satıldığı bir piyasadır. Yeni oluşturulan ipoteklerin büyük bir yüzdesi, bunları ipoteğe dayalı menkul kıymetler halinde paketlendiği ve emeklilik fonları, sigorta şirketleri ve hedge fonları gibi yatırımcılara satıldığı bu ikincil piyasaya ihraç eden borç verenler tarafından satılmaktadır.

İkincil ipotek piyasası son derece büyük ve likittir ve coğrafi konumlardaki tüm borçlulara eşit olarak kredi sağlanmasına yardımcı olur.

İkincil Mortgage Piyasası Açıklandı

İkincil ipotek piyasasına birkaç oyuncu katılır: ipotek yaratıcıları, ipotek toplayıcıları (menkul kıymetleştiriciler) ve yatırımcılar.

Bir kişi bir ev kredisi aldığında, kredi genellikle bir banka olan bir finans kurumu tarafından yazılır, finanse edilir ve hizmete sunulur. İpotek oluşturucuları olarak bilinen bankalar, krediyi yapmak için kendi fonlarını kullanırlar, ancak sonunda paranın bitmesi riskini alamazlar, bu nedenle krediyi genellikle mevcut fonlarını yenilemek için ikincil piyasada satarlar, böylece sunmaya devam edebilirler. diğer müşterilere finansman. Bir ipotek oluşturucu, boyutuna ve karmaşıklığına bağlı olarak, tüm paketi satmadan önce belirli bir süre için ipotekleri toplayabilir; aynı zamanda oluştukları gibi bireysel kredileri de satabilir.

Kredi veya krediler genellikle büyük toplayıcılara satılır. Toplayıcı daha sonra binlerce benzer krediyi ipotek destekli bir teminatta (MBS) dağıtır. Bir MBS oluşturulduktan sonra (ve bazen MBS’nin türüne bağlı olarak oluşturulmadan önce), bir menkul kıymetler satıcısına satılır. Genellikle bir Wall Street aracılık şirketi olan bu satıcı, MBS’yi çeşitli şekillerde paketler ve genellikle gelir odaklı araçlar arayan yatırımcılara satar. Bu yatırımcılar ipotekler üzerinde kontrol sahibi değiller, ancak faiz gelirini borçluların geri ödemelerinden alıyorlar.

İkincil Mortgage Piyasasının Tarihçesi

İkincil piyasa kurulmadan önce, yalnızca daha büyük bankalar, genellikle 15 ila 30 yıl olmak üzere, kredinin ömrü boyunca fon sağlamak için gerekli olan kapsamlı fonlara sahipti. Bu nedenle, potansiyel ev alıcıları ipotek kredisi verenleri bulmakta daha zorlandılar. Mortgage kredisi verenler arasında daha az rekabet olduğu için, daha yüksek faiz oranları uygulayabildiler.

1968 Şartı Yasası, aslında iki yıl sonra faaliyete geçen Fannie Mae  ve  Freddie Mac’i yaratarak bu sorunu çözdü . Bu devlet destekli işletmeler, banka ipotekleri satın alabilen ve bunları diğer yatırımcılara satabilen toplayıcılar olarak işlev gördüler. Kredileri tek tek yeniden satmak yerine, ipoteğe dayalı menkul kıymetlere birleştirildi, bu da değerlerinin, temeldeki kredi paketinin değeriyle güvence altına alındığı veya desteklendiği anlamına geliyor.

İkincil Mortgage Piyasasında Rekabet ve Risk

Özel yatırımcılar ikincil ipotek piyasasına ipotek kredileri getirdiğinde rekabet ve risk her zaman oyunun bir parçasıdır, çünkü özel yatırımcılar ipotek oranlarını ve ücretlerini yönlendirmeye başlar. Bu, düşük bir kredi puanınız varsa  ve kredi arıyorsanız, riskli olarak algılanabileceğiniz ve böylece daha yüksek oranlar ve ücretler talep edebilecekleri anlamına gelir.

Subprime mortgage krizinin ardından bireysel yatırımcılar, düşük oranlı mortgage destekli menkul kıymetler üzerinden sermayelerini riske atmaya isteksiz hale geldi. Federal hükümet daha sonra ikincil ipotek piyasasındaki boşluğu doldurmak için devreye girmek zorunda kaldı. Bu, oranların hızla artmasını, neredeyse hiç kimsenin ev sahibi olamayacağı bir yere götürmesini engelledi.