Tekrar Satış Yöntemi

Published · Updated

Tekrar Satış Yöntemi Nedir?

Tekrar satış yöntemi, belirli zaman dilimleri içinde aynı gayrimenkul parçasının satış fiyatındaki değişiklikleri hesaplama yöntemidir .

Konut piyasası analistleri, konut fiyatlarındaki aylardan yıllara uzanan dönemlerdeki değişiklikleri tahmin etmek için bu nispeten basit yaklaşımı kullanırlar. Ev  alıcılarına ve satıcılarına, emlak yatırımcılarına ve konut ve konut finansmanı endüstrilerinde çalışanlara emlak piyasası hakkında bilgi sağlamak için çeşitli  konut fiyat endeksleri tekrar satış yöntemini benimsemiştir.

Temel Çıkarımlar

  • Tekrar satış yöntemi, aynı gayrimenkul parçasının farklı satış fiyatlarına odaklanarak ev değerlemelerinin zaman içinde nasıl değiştiğini değerlendirir.
  • Farklı özelliklere sahip evlerde fiyat farklılıklarının muhasebeleştirilmesi sorununu ortadan kaldırmak için çeşitli konut fiyat endeksleri tekrar satış yöntemini benimsemiştir.
  • Tekrar satış yöntemi kusursuz değildir, verileri örnekleme döneminde iki defadan fazla satılan evlerle sınırlar ve aynı mülkün zamanla değişebileceği gerçeğini göz ardı eder.

Tekrar Satış Yöntemini Anlamak

Konut piyasası, Amerika Birleşik Devletleri’nin önde gelen ekonomik göstergelerinden biri olarak kabul ediliyor. Konut piyasasının durumu ve genel ekonomi birçok yönden birbirine bağlıdır. Emlak fiyatları yükseldiğinde, ev sahipleri güven içinde büyür ve genellikle cüzdanlarının iplerini gevşeterek tüketici harcamalarında bir artışı tetikler. Geliştiriciler ayrıca, yeni evler inşa etmek için yeni araziye, malzemelere ve işlere daha fazla yatırım yaparak gayri safi yurtiçi hasılayı  (GSYİH) artıran artan talebin işaretleri ile canlanıyor.

Konut fiyat endeksleri, emlak trendlerini değerlendirme konusunda önemli ve zor bir işle görevlendirilmiştir. Çoğunluğu, belirli bir bölgedeki değerleri belirli bir süre boyunca izleyerek bunu başarmaya çalışır. Ne yazık ki, bu endekslerin kullandığı bazı hesaplamalar, konut fiyat eğilimlerinin yanlış bir resmiyle sonuçlanabilir.

Hatalı hesaplamalar, izlenecek evlerin rastgele örneklerini seçmeyi içerir. Bu mülkler satılık olmayabilir veya yapıları ve türleri çok farklı olabilir. Ulusal Emlakçılar Birliği  (NAR) Medyan Endeksi veya Sayım Bürosu Medyan Endeksi gibi belirli bir alanda medyan konut fiyatını izleyen bir endeks, fiyatı  etkileyebilecek dış piyasa faktörlerine karşı konutların yapısındaki değişiklikleri tanımlamaz.

Tekrar satış yöntemi bu yapısal sorunların üstesinden gelmek için sahneye girdi. Mevcut bir satış ile önceki herhangi bir satış arasındaki gayrimenkul fiyatındaki değişikliği izlemek için oluşturuldu ve benzerinin benzeriyle karşılaştırılmasını sağlamaya yardımcı oldu.

Tekrar Satış Yönteminin Avantaj ve Dezavantajları

Tekrar satış yöntemleri, aynı mülkün satışına göre konut fiyatlarındaki değişiklikleri hesaplayarak, farklı özelliklere sahip evlerde fiyat farklılıklarını hesaba katmaya çalışma sorununu ortadan kaldırır. Tekrar satış yöntemleri ayrıca regresyon analizine veya coğrafi bölgeye göre ortalama satış fiyatını hesaplamaya daha doğru bir alternatif sunar.

Tekrar satış yöntemi kavramı ilk olarak 1963’te Martin Bailey, Richard Muth ve Hugh Nourse tarafından tanıtıldı ve daha sonra 1980’lerin sonunda Karl Case ve Robert Shiller tarafından değiştirildi.

Yine de tekrar satış yöntemi kesinlikle kusursuz değildir. Başlıca dezavantajlarından biri, bildirilen süre içinde yalnızca bir kez satılan evleri hesaba katmamasıdır.

Bir diğeri ise, bir örnekleme döneminde iki farklı zamanda satılan bir mülkün mutlaka aynı olmayabileceğidir. Aynı evin durumu önemli ölçüde bozulmuş veya karşılaştırılabilirliğini etkileyecek şekilde büyük tadilatlara uğramış olabilir.

Tekrar Satış Yöntemine Örnekler

Belki de tekrar satış yöntemine dayanan en iyi bilinen konut endeksi,  S&P CoreLogic Case-Shiller Ulusal Konut Fiyat Endeksi’dir. Case-Shiller Endeksi, en  az iki kol boyu işlemden geçmiş müstakil evlerin satın alma fiyatını ve yeniden satış değerini  takip ederek ABD konut konut piyasasının değerindeki değişiklikleri ölçer .

Endeks, yeni inşaat, apartman daireleri ve kooperatifleri hesaba katmaz ve aynı zamanda aile üyeleri arasında piyasa fiyatlarının altında ev satışları gibi silah uzunluğu olmayan işlemleri de hariç tutar.

Tekrar satış yöntemini kullanan diğer endeksler arasında,  Freddie Mac’in tek aileli ev satış fiyatları ve yeniden finansman değerlendirmelerine ilişkin verilerine dayanan Federal Konut Finansmanı Kurumu’nun (FHFA) aylık Konut Fiyat Endeksi (HPI)  ve First American yer almaktadır. Case-Shiller veya FHFA endekslerinden daha geniş bir coğrafi alanı kapsayan CoreLogic’in LoanPerformance Konut Fiyat Endeksi. Kanada’nın ana konut fiyat endeksi olan Ulusal Kompozit Ev Fiyat Endeksi de tekrar satış yöntemini benimser.

Bunlar gibi endeksler tipik olarak önceki ay, çeyrek ve yıldaki konut fiyatlarındaki değişiklikleri bildirir. Artan konut fiyatları talebin arttığını, düşen fiyatlar ise talebin azaldığını göstermektedir.