Uygun Olmayan Mortgage
Uygun Olmayan Mortgage Nedir?
Bir uyumsuz ipotek bir olan ipotek ait yönergelere uymayan hükümet destekli kuruluşlar bu nedenle onlara satılamaz böyle Fannie Mae ve Freddie Mac ve yanı (GSE). GSE yönergeleri, diğer faktörlerin yanı sıra maksimum kredi tutarı, uygun mülkler, peşinat gereksinimleri ve kredi gereksinimlerinden oluşur.
Uygun olmayan bir ipotek, uygun bir ipotek ile karşılaştırılabilir.
Temel Çıkarımlar
- Uygun olmayan ipotek, devlet destekli işletmelerin (GSE) kurallarına uymayan bir ev kredisidir ve bu nedenle Fannie Mae veya Freddie Mac gibi ajanslara yeniden satılamaz.
- Bu krediler genellikle uygun ipoteklerden daha yüksek faiz oranlarına sahiptir.
- Uygun kredi limitini aşan ipotekler, uygun olmayan olarak sınıflandırılır ve jumbo ipotekler olarak adlandırılır.
- Kredi boyutu dışında, ipotekler, borçlunun kredi-değer oranı (peşinat boyutu), borç-gelir oranı, kredi puanı ve geçmişi ve dokümantasyon gereksinimlerine bağlı olarak uygun olmayabilir.
Uygun Olmayan İpotekleri Anlamak
Uyumsuz ipotekler, riskli olmaları veya aşırı karmaşık olmaları bakımından kötü krediler değildir. Finansal kurumlar, GSE yönergelerine uymadıkları ve sonuç olarak satmaları daha zor olduğu için bunlardan hoşlanmazlar. Bu nedenle, bankalar genellikle uygun olmayan bir kredi için daha yüksek bir faiz oranına sahip olacaklardır.
Özel bankalar başlangıçta ipoteklerin çoğunu yazsalar da, genellikle Fannie Mae ve Freddie Mac’in portföylerinde yer alırlar. Bu iki GSE, bankalardan kredi satın alır ve ardından bunları ikincil piyasada satılan ipoteğe dayalı menkul kıymetlere (MBS) paketler. MBS, düzenlenmiş ve yetkilendirilmiş bir finans kuruluşundan kaynaklanan bir ipotek koleksiyonuyla güvence altına alınan bir tür varlığa dayalı menkul kıymettir (ABS). Bir MBS’yi satın alacak, paketleyecek ve yeniden satacak özel finans şirketleri varken, Fannie ve Freddie en büyük iki alıcıdır.
Bankalar, ipotek satışlarından elde edilen parayı, mevcut faiz oranında yeni krediler sunmaya yatırım yapmak için kullanırlar. Ancak Fannie Mae ve Freddie Mac herhangi bir ipotek ürünü satın alamaz. İki GSE’nin, nispeten risksiz olduğu düşünülen kredileri satın almak için federal kural sınırları vardır. Bu krediler uygun ipotek kredileridir ve bankalar onları tam olarak kolayca satacakları için severler.
Aksine, Fannie Mae ve Freddie Mac’in satın alamayacağı ipotekler, bankaların yazması için doğası gereği daha risklidir. Satılması zor olan bu krediler, ya bankanın portföyünde kalmalı ya da uygun olmayan krediler için ikincil piyasada uzmanlaşmış kuruluşlara satılmalıdır.
Uygun Olmayan İpotek Türleri
Fannie ve Freddie’nin uygun olmadığını düşündüğü çeşitli borçlu durumları ve türleri vardır.
En yaygın uyumsuz ipotek, genellikle jumbo ipotek olarak adlandırılan şeydir -Fannie Mae ve Freddie Mac limitlerinden daha yüksek bir miktar için yazılan krediler.2021’de, çoğu ABD ilçesinde bu limit 548.250 $ ‘dır, ancak New York City veya San Francisco gibi bazı yüksek maliyetli bölgelerde 822.375 $’ a kadar çıkabilir.
İpoteklerin uygun olmaması için jumbo olması gerekmez. Düşük bir peşinat da uygunsuzluk durumunu tetikleyebilir. Eşik değişir, ancak geleneksel ipotek kredisinde yüzde 10 veya Federal Konut İdaresi (FHA) kredisinde yüzde 3 kadar az olabilir.
Ayrıca, bir faktör, alıcının borç-gelir oranıdır (DTI) ve uygun bir kredi olarak nitelendirilmesi için tipik olarak yüzde 42’den düşük olması gerekir. Genellikle 630-650’nin üzerinde bir kredi notu da gereklidir.
Mülkün türü, bir ipoteğin uygun olup olmadığını da belirleyebilir. Örneğin, apartman dairelerinin alıcıları, hayal ettikleri tatil biriminin uygun olmadığını öğrendiklerinde sık sık tökezliyorlar çünkü kompleks garanti edilemez olarak kabul ediliyor. Bu, geliştirici gibi tek bir varlığın birimlerin yüzde 10’undan fazlasına sahip olduğu apartman ilişkilerini içerir. Diğer tehlikeler arasında, birimlerin çoğunluğunun sahibi tarafından işgal edilmemesi, metrekarenin yüzde 25’inden fazlasının ticari olması veya ev sahipleri derneğinin (HOA) dava açması sayılabilir.