İmar

İmar Nedir?

İmar, taşınmazın belirli coğrafi alanlarda nasıl kullanılabileceğini ve kullanılamayacağını düzenleyen belediye veya yerel yasa veya yönetmelikleri ifade eder. Örneğin, imar yasaları, petrol, imalat veya diğer türdeki işletmelerin mesken mahallelerinde inşa edilmesini önlemek için arazinin ticari veya endüstriyel kullanımını sınırlayabilir.

Bir mülkün inşası topluluğun ekonomik olarak ilerlemesine yardımcı olacaksa, bu yasalar değiştirilebilir veya askıya alınabilir.

Temel Çıkarımlar

  • İmar, yerel yönetimlerin kendi yetki alanları dahilindeki hangi alanlarda belirli amaçlar için kullanılan gayrimenkul veya araziye sahip olabileceğini düzenlemelerine izin verir.
  • İmar sınıflandırmalarının örnekleri, diğer daha spesifik tanımlamaların yanı sıra konut, ticari, tarımsal, endüstriyel veya otel / misafirperverliği içerir.
  • İmar yasaları, eyalet ve federal tüzük kapsamına girdikleri sürece yerel yönetim tarafından değiştirilebilir ve belirli bir arazi parçası değerlendirmeye göre yeniden imar edilebilir.

İmar Nasıl Çalışır?

İmar, belirli bir yolda ne tür geliştirme ve operasyonel arazi kullanımına izin verildiğini ana hatlarıyla belirtir. Belediyeler, bir ana plana göre mahalleleri ve mahalleleri bölme eğilimindedir. Bu, ekonomik kalkınmayı teşvik etmek, trafik akışını kontrol etmek, gürültü seviyelerini yönetmek, sakinler için yaşam alanı ayırmak ve belirli kaynakları korumak için yapılabilir.

İmar sınıflandırmalarının örnekleri arasında endüstriyel, hafif endüstriyel, ticari, hafif ticari, tarımsal, müstakil konut, çok birimli konut ve okullar bulunur.


Yerel yönetim, ticari faaliyetleri şehrin belirli bölümleriyle sınırlı tutmak için mesken amaçlı mülkün kullanımını yasaklayabilir. Bu tür bir imar, bölge sakinlerinin belirlenen kullanımı itiraz etmesi halinde çatışmalara yol açabilir.

İmar yasaları, belirli mahallelerdeki inşaatın ayrıntılarını da düzenleyebilir. Örneğin, imar, izin verilen inşaat türüne bakılmaksızın belirli bir alandaki binaların maksimum yüksekliğini sınırlayabilir. Binaların kanunlara uygun olup olmadığına bakılmaksızın imar yoluyla belirli parsellerde yüksek katlı konutlar veya ofisler yasaklanabilir.

İmar kısıtlamalarının varlığı, bir mülk parçası satın alırken fiyatları etkileyebilir. Emlak, belediye tarafından kaç limit konulduğuna bağlı olarak bir prim üzerinden satılabilir.

1926’da Yüksek Mahkeme, uygun şekilde çizilen imar kararlarının eyaletlerin yönetim yetkisinin geçerli bir uygulaması olduğuna karar verdi. İmar, ABD Yüksek Mahkemesi tarafından Village of Euclid – Ambler Realty Co., 272 US 365, 395 (1926) davası sonucunda anayasal hale geldi.

İktisadi İmar Teorisi

Nobel ödüllü iktisatçı Ronald Coase’nin Teoremine göre, işlem maliyetlerinin yokluğunda, arazi kullanımı ve geliştirme konusundaki sorular ve anlaşmazlıklar, hükümet düzenlemesi olmadan en iyi şekilde çözülebilir. Coase Teoreminin varsayımları altında, belirli bir arazi parçasının nasıl kullanılması gerektiği ve ne tür faaliyetlere izin verilmesi gerektiği, ekonomik olarak verimli bir sonuca ulaşmak için dahil olan taraflar arasında basitçe müzakere edilebilir.


Coase Teoremi, işlem maliyetlerinin ortaya çıktığı ve paydaşlar arasında sürtünmesiz pazarlığın olası olmadığı gerçek dünyada, bölgelere ayırma ve diğer hükümet tarafından empoze edilen çözümler gibi arazi kullanım düzenlemelerinin neden normal olduğunu göstermektedir.

İmar Hukukunun Eleştirileri

İmar yasalarını eleştirenler, uygulamanın sosyoekonomik gruplar arasında yaşam kalitesi eşitsizliğini yarattığını ve genişlettiğini iddia ediyor.

Örneğin, bir kasaba, ağır sınai ve ticari gelişmeyi düşük gelirli mahallelere bitişik arazilerle sınırlayan imar yasalarını sürdürebilir. Bu tür politikaların etkileri, şehrin daha zengin kesimlerinin ilişkili gürültü ve kirlilikten kaçınmasına izin verecektir.

Özel Hususlar

İmar kanunlarında değişiklik, yürürlükteki mevzuat tamamen iptal edilmese bile mümkündür. Bir geliştirici veya mülk sahibi, imar yönetmeliklerinde belirli istisnalara izin verecek farklılıklar için başvurabilir. Bu, mülkün genel olarak izin verilmeyen şekillerde kullanılmasına izin verir; örneğin, ev tabanlı bir işletmenin sahibi, işlemlerin devam etmesine izin vermek için bir değişiklik talep edebilir.

Varyans başvuru sahiplerinin, varyansa neden ihtiyaç duyulduğunu ve değişikliğin çevredeki topluluk için nasıl önemli bir kesintiye veya zarara neden olmayacağını açıklaması gerekebilir.