Ticari Gayrimenkul (CRE)

Published · Updated

Ticari Gayrimenkul (CRE) Nedir?

Ticari gayrimenkul (CRE), yalnızca işle ilgili amaçlarla veya bir yaşam alanı yerine bir mesken gayrimenkulü oluşturacak bir çalışma alanı sağlamak için kullanılan mülktür. Çoğu zaman, ticari gayrimenkul, gelir getirici faaliyetler yürütmek için kiracılara kiralanır. Bu geniş gayrimenkul kategorisi, tek bir mağazadan büyük bir alışveriş merkezine kadar her şeyi içerebilir.

Ticari gayrimenkul, her türden perakendeciler, ofis alanları, oteller ve tatil köyleri, alışveriş merkezleri, restoranlar ve sağlık tesisleri gibi çeşitli kategorileri içerir.

Temel Çıkarımlar

  • Ticari gayrimenkul, özellikle iş veya gelir getirici amaçlarla kullanılan mülkleri ifade eder.
  • Ticari gayrimenkulün dört ana sınıfı şunları içerir: ofis alanı; Sanayi; çok aileli kiralamalar; ve perakende.
  • Ticari gayrimenkul, kira geliri ve yatırımcılar için potansiyel bir miktar sermaye kazancı sağlar.
  • Ticari gayrimenkule yatırım yapmak, genellikle yatırımcılardan konut amaçlı gayrimenkullere göre daha fazla karmaşıklık ve daha fazla miktarda sermaye gerektirir.
  • Halka açık gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO’lar), bireylerin ticari gayrimenkullere dolaylı olarak yatırım yapmaları için uygun bir yoldur.

Ticari Gayrimenkulün Temelleri

Konut amaçlı gayrimenkul ile birlikte ticari gayrimenkul, gayrimenkul gayrimenkulünün iki ana kategorisini oluşturur. Konut mülkleri, ticari veya endüstriyel kullanım için değil, insan yerleşimi için ayrılmış yapıları içerir. Adından da anlaşılacağı gibi, ticari gayrimenkul ticarette kullanılır ve kiracılar için konut görevi gören çok birimli kiralık mülkler, ev sahibi için ticari faaliyet olarak sınıflandırılır.

Ticari gayrimenkul, işleve bağlı olarak tipik olarak dört sınıfa ayrılır:

  1. Ofis alanı;
  2. Endüstriyel kullanım;
  3. çok aileli kiralama; ve
  4. perakende.

Bireysel kategoriler de ayrıca sınıflandırılabilir. Örneğin ofis alanı genellikle A sınıfı, B sınıfı veya C sınıfı olarak nitelendirilir.

  • A Sınıfı estetik, yaş, altyapı kalitesi ve konum açısından en iyi binaları temsil eder.
  • B Sınıfı binalar genellikle daha eskidir ve A Sınıfı binalar kadar rekabetçi -fiyat açısından- değildir. Yatırımcılar genellikle restorasyon için bu binaları hedef alır.
  • C sınıfı binalar en eski, genellikle 20 yaşın üzerinde, daha az çekici alanlarda bulunan ve bakıma ihtiyaç duyan binalar.

Bazı imar ve ruhsatlandırma yetkililerinin endüstriyel mülkleri (özellikle ağır mallar olmak üzere malların üretimi ve üretimi için kullanılan siteler) daha da kırdığına dikkat edin, ancak çoğu bunu ticari gayrimenkulün bir alt kümesi olarak kabul ediyor.

Ticari Kiralamalar

Bazı işletmeler işgal ettikleri binaların sahibidir. Ancak, daha tipik durum ticari mülkün kiralanmasıdır. Genellikle, bir yatırımcı veya yatırımcı grubu binanın sahibidir ve burada faaliyet gösteren her işletmeden kira toplar. Ticari kira oranları – belirli bir süre boyunca bir yer işgal etme fiyatı – geleneksel olarak metrekare başına yıllık kira doları cinsinden kote edilir. Tersine, konut emlak fiyatları yıllık toplam veya aylık kira olarak belirtilir.

Ticari kiralamalar tipik olarak bir yıldan 10 yıla kadar sürecek ve ofis ve perakende alanı tipik olarak ortalama beş ila 10 yıllık kiralamalar arasında olacaktır. Bu, daha kısa vadeli yıllık veya aylık konut kiralamalarıyla karşılaştırılabilir.

Bir de 2017 çalışmada emlak piyasası analisti firması CBRE Group, Inc. tarafından yürütülen, analist Alex Krasikov bir kira-süresi uzunlukta kiralanan varlık alanı büyüklüğüne orantılı olduğu bulundu. Ayrıca veriler, kiracıların yükselen bir piyasa ortamında fiyatları sabitlemek için uzun kiralamalara gireceğini gösterdi. Ancak bu onların tek itici faktörü değil. Geniş alan gereksinimleri olan bazı kiracılar, ihtiyaçlarını karşılayan mülklerin sınırlı olması nedeniyle uzun süreli kiralamalara gireceklerdir.

Her biri ev sahibi ve kiracıdan farklı sorumluluk seviyeleri gerektiren dört ana ticari mülk kiralama türü vardır.

  • Bir tek net kira mülkiyet vergileri ödemekten sorumlu kiracı yapar.
  • Bir çift net (NN) kira mülkiyet vergileri ve sigorta ödemekten sorumlu kiracı yapar.
  • Bir üçlü-net (NNN) kira mülkiyet vergileri, sigorta ve bakım ödemekten sorumlu kiracı yapar.
  • Brüt bir kira sözleşmesi kapsamında, kiracı yalnızca kira öder ve ev sahibi binanın emlak vergilerini, sigortasını ve bakım masraflarını öder.

Ticari Gayrimenkul Yönetimi

Kiralanmış ticari gayrimenkul sahibi olmak ve sürdürmek, mal sahibi tarafından tam ve sürekli bir yönetim gerektirir. Mülk sahipleri, kiracıları bulmalarına, yönetmelerine ve ellerinde tutmalarına, kira sözleşmelerini ve finansman seçeneklerini denetlemelerine ve mülk bakımını ve pazarlanabilirliği koordine etmelerine yardımcı olmak için ticari bir gayrimenkul yönetim firması istihdam etmek isteyebilirler. Ticari bir gayrimenkul yönetimi şirketinin uzmanlık bilgisi, bu tür mülkleri yöneten kurallar ve düzenlemeler eyalet, ilçe, belediye ve endüstri ve büyüklüğe göre değiştiğinden faydalıdır.

Genellikle ev sahibi, kiraları maksimize etmek ile boş pozisyonları ve kiracı cirosunu en aza indirmek arasında bir denge kurmalıdır. CRE sahipleri için ciro maliyetli olabilir, çünkü alan farklı kiracıların belirli ihtiyaçlarını karşılayacak şekilde uyarlanmalıdır – örneğin, bir restoran bir yoga stüdyosu tarafından kullanılan bir mülke taşınıyorsa.

Ticari Gayrimenkule Yatırım Yapmak

Ticari gayrimenkullere yatırım yapmak kazançlı olabilir ve borsadaki dalgalanmalara karşı bir koruma işlevi görebilir. Yatırımcılar, sattıklarında mülkün takdiri yoluyla para kazanabilirler, ancak geri dönüşlerin çoğu kiracı kiralarından gelir.

Doğrudan yatırım

Yatırımcılar, fiziksel mülkün mülkiyeti yoluyla ev sahibi oldukları doğrudan yatırımları kullanabilirler. Ticari gayrimenkule doğrudan yatırıma en uygun kişiler, sektör hakkında önemli miktarda bilgiye sahip olanlar veya bunu yapan firmaları istihdam edebilen kişilerdir. Ticari gayrimenkuller, yüksek riskli, yüksek getirili bir gayrimenkul yatırımıdır. CRE yatırımı önemli miktarda sermaye gerektirdiğinden, böyle bir yatırımcının yüksek net değerli bir birey olması muhtemeldir.

İdeal mülk, düşük CRE arzı ve yüksek talep olan ve uygun kira oranları sağlayacak bir bölgededir. Bölgenin yerel ekonomisinin gücü, CRE alımının değerini de etkiler.

Dolaylı Yatırım

Alternatif olarak, yatırımcılar, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ( GYO’lar ), ticari mülkle ilgili hisse senetlerine yatırım yapan borsa yatırım fonları ( ETF’ler ) gibi çeşitli piyasa menkul kıymetlerinin mülkiyeti yoluyla veya hizmet veren şirketlere yatırım yaparak ticari piyasaya dolaylı olarak yatırım yapabilirler. bankalar ve emlakçılar gibi ticari emlak piyasasına.

Ticari Gayrimenkulün Avantajları

Ticari gayrimenkulün en büyük avantajlarından biri cazip kiralama oranlarıdır. Yeni inşaat miktarının arazi veya kanunla sınırlı olduğu bölgelerde, ticari gayrimenkul etkileyici getirilere ve önemli aylık nakit akışlarına sahip olabilir. Endüstriyel binalar genellikle daha düşük bir oranda kiralarlar, ancak bir ofis kulesine kıyasla daha düşük genel gider maliyetlerine sahiptirler.

Ticari gayrimenkul, aynı zamanda, konut amaçlı gayrimenkullere göre, kiracılarla karşılaştırmalı olarak daha uzun kira sözleşmelerinden de faydalanmaktadır. Bu uzun kiralama süresi, uzun vadeli kiracılar binada bulunduğu sürece ticari gayrimenkul sahibine önemli miktarda nakit akışı istikrarı sağlar.

Ticari gayrimenkul, istikrarlı, zengin bir gelir kaynağı sunmanın yanı sıra, mülk bakımlı ve güncel tutulduğu sürece sermaye kazancı potansiyeli sunar. Ve tüm gayrimenkul türleri gibi, dengeli bir portföy için etkili bir çeşitlendirme seçeneği sağlayabilen ayrı bir varlık sınıfıdır.

Ticari Gayrimenkulün Dezavantajları

Doğrudan ticari gayrimenkule yatırım yapmak isteyen çoğu insan için kurallar ve düzenlemeler başlıca caydırıcı unsurlardır. Ticari mülkler için vergiler, satın alma mekaniği ve bakım sorumlulukları hukuk katmanları arasında gömülüdür. Bu gereksinimler eyalete, ilçeye, sektöre, büyüklüğe, bölgeye ve diğer birçok tanımlamaya göre değişir. Ticari gayrimenkul yatırımcılarının çoğu ya uzmanlık bilgisine ya da bunu yapan kişilerin maaş bordrosuna sahiptir.

Diğer bir engel, kiracı cirosunun getirdiği artan risktir, özellikle beklenmedik perakende satışların çok az önceden bildirilerek mülkleri boş bıraktığı bir ekonomide geçerlidir.

Konutlarda, bir kiracının tesis gereksinimleri genellikle önceki veya gelecekteki kiracıların gereksinimlerini yansıtır. Bununla birlikte, ticari bir mülkle, her kiracının maliyetli yenileme gerektiren çok farklı ihtiyaçları olabilir. Bina sahibi daha sonra alanı her bir kiracının özel ticaretine uyacak şekilde uyarlamalıdır. Boşluğu düşük ancak kiracı cirosu yüksek olan ticari bir mülk, gelen kiracılar için yenileme maliyetleri nedeniyle yine de para kaybedebilir.

Doğrudan yatırım yapmak isteyenler için ticari bir mülk satın almak, bir konut mülkünden çok daha maliyetli bir tekliftir. Ayrıca, gayrimenkul genel olarak varlık sınıfları arasında daha likit olmayanlar arasında yer alırken, ticari binalar için işlemler özellikle yavaş hareket etme eğilimindedir.

Artıları

  • Borsaya karşı koruma
  • Yüksek getirili gelir kaynağı
  • Uzun vadeli kiracılardan istikrarlı nakit akışları
  • Sermaye takdir potansiyeli

Eksileri

  • Doğrudan yatırım yapmak için daha fazla sermaye gerekli
  • Daha büyük düzenleme
  • Daha yüksek yenileme maliyetleri
  • Likit olmayan varlık

Ticari Gayrimenkul Görünümü ve Tahminler

ABD ticari emlak piyasası, 2008-2009 durgunluğu sırasında büyük bir darbe aldı, ancak 2010’dan beri yıllık kazançlar elde etti. Bu kazançlar, neredeyse tüm durgunluk dönemi kayıplarının telafi edilmesine yardımcı oldu.

CBRE tarafından yayınlanan yıllık bir rapor olan “2019 ABD Emlak Piyasası Görünümü ” şuna inanıyor:

Ekonomik döngünün geç olmasına rağmen, görünüm dört ana ticari gayrimenkul varlık türünün tümü için çok iyi olmaya devam ediyor. Değerlerde minimum değerlenme olacaktır, ancak gelir getirileri sağlıklı kalmalıdır.

Bununla birlikte, diğer göstergeler ticari emlak piyasasının durgunluk sonrası büyüme döngüsünde zirve yaptığını gösteriyor. California emlak firması Ten-X Growth’a göre, ticari emlak fiyatlandırması 2018’i 2017’ye göre sadece% 1 arttı.

Bir Ten-X raporu, ticari mülkler için 2018 nihai toplamının, geç ekonomik döngü fiyatlandırmasına ilişkin görüşlerini doğruladığını belirtti. Firmanın araştırması, boş pozisyonların arttığını, kira artışının yavaşladığını ve piyasa faiz oranlarının yükseldiğini ortaya koydu.

Forbes tarafından bildirildiği üzere, 2017’de yaygın mağaza kapanışlarının yoğunlaşması ve 2018’e kadar devam etmesi nedeniyle, özellikle perakende sektörü, daha geniş ticari emlak piyasasında bir sorun noktası olduğunu kanıtladı. Ocak 2018’e kadar bazı kayıpları tersine çevirmeden önce 2016 ortası ile 2017 sonu arasında% 30. Unibail-Rodamco SE, Westfield’ı 15,8 milyar ABD Doları karşılığında satın alarak Unibail-Rodamco-Westfield (URW) oluşturdu.

Ancak çoğu firma, emlak piyasasının genel olarak sağlıklı kaldığını savunuyor. JP Morgan, “2019 Ticari Gayrimenkul Görünümü” nde büyük ölçüde CBRE’nin 2018’in ticari mülk kiraları ve değerlemelerinde artışların dokuzuncu yılı olduğunu belirten görüşünü yineledi. Morgan, bu hızın yavaşlayacağını ancak devam edeceğini ve 2019 sonrasına kadar bir düşüş görmeyeceğini tahmin ediyor.

COVID-19 salgınının şimdiye kadar gayrimenkul değerinin önemli ölçüde düşmesine neden olmadığını ve mülk değerlerinin sabit kaldığını veya hatta 2020 sonbaharındaki borsa gibi yükseldiğini unutmayın. Bu, arasındaki temel farktır. 2020’de meydana gelen ekonomik serpinti ve on yıl önce olanlar.