Daha Hızlı Mortgage Almanın Yolları

Bazı ipotek borçlularının akıllarında yalnızca iki şey vardır: “Ne kadarını karşılayabilirim?” ve “Aylık ödemelerim ne olacak?” Finansmanlarını ipotek borcundan maksimuma çıkarırlar ve aylık ödemelerini en aza indirmek için yalnızca faizli veya negatif amortisman ipoteği kullanırlar. Daha sonra, sabit veya artan bir ipotek bakiyesi ile ilişkili riskleri önlemek için konut fiyatının takdir edilmesine güvenirler.

Çoğu durumda, bu ev sahipleri evlerinde bir miktar öz sermaye biriktirecek kadar şanslıysa, bir ev özsermaye kredisi veya nakit ödemeleri yoluyla finansmanlarını yeniden maksimuma çıkarırlar ve daha sonra gelirleri ek satın alımlar yapmak, tüketici borcunu ödemek için kullanırlar, hatta ek yatırımlar yapın. Riskli mi geliyor? Bu. Bu makalede, karşılayabileceğiniz bir ipoteğe sahip olduğunuzdan nasıl emin olacağınızı ve hızlı bir şekilde ödeyerek öz sermaye oluşturacağınızı göstereceğiz.

Mortgage Matematik Ekleme Yapma

Her ipoteğin bir amortisman planı vardır. Bir amortisman planı, her bir planlanmış ipotek ödemesini ilk ödemeden başlayıp son ödemeyle biten kronolojik bir sıraya göre düzenleyen bir tablodur. (Amortismanlarla ilgili daha fazla bilgi için bkz Riske Dayalı Mortgage Kararı Verme.)

Amortisman planında, her ödeme, bir faiz ödemesi ve bir anapara ödemesine bölünür. Amortisman programının başlarında, toplam ödemenin büyük bir yüzdesi faizdir ve toplam ödemenin küçük bir yüzdesi anaparadır. İpoteğinizi ödediğinizde faize ayrılan miktar azalır ve anaparaya ayrılan tutar artar.

Amortisman hesaplaması en kolay şekilde üç kısma bölünerek anlaşılır:

Bölüm 1 – Sütun 5: Toplam Aylık Ödemeler Toplam aylık ödemenin hesaplanması aşağıdaki formülle gösterilmiştir.

Bölüm 2 – Sütun 6: Periyodik Faiz

Telif hakkı © 2017 Investopedia.com

Şekil 1

Uygulanan dönemsel faizin hesaplanması aşağıda gösterildiği gibi hesaplanır:

Periyodik faiz oranı (Sütun 3) x kalan anapara bakiyesi (Sütun 4)

Not: Sütun 3’te gösterilen faiz oranı yıllık faiz oranıdır. Periyodik faiz oranına ulaşmak için 12’ye (ay) bölünmesi gerekir.

Bölüm 3 – Sütun 7: Ana Para Ödemeleri Periyodik anapara ödemesinin hesaplanması aşağıdaki formülle gösterilmiştir.

Toplam ödeme (Sütun 5) – dönemsel faiz ödemesi (Sütun 6)

Telif hakkı © 2017 Investopedia.com

şekil 2

Şekil 2, 30 yıllık% 8 sabit oranlı ipotek için amortisman programını göstermektedir. Yer uğruna, yalnızca ilk beş ve son beş ay gösterilir.

Amortisman çizelgesi, Şekil 1’de gösterilen aynı ipoteğin anapara bakiyesine her ay ek 300 $ ödemenin, ipoteğin ömrünü yaklaşık 21 yıl 10 aya (360’a karşılık 262 toplam ay) nasıl kısaltacağını ve toplam tutarı nasıl azaltacağını göstermektedir. ipotek süresi boyunca ödenen faizin 209.948 $ ‘ı.

Gördüğünüz gibi, ipoteğin anapara bakiyesi, her ay ona attığınız ekstra 300 $ ‘dan daha fazla azalır. Kalan vadede uygulanan faiz aylarını azaltarak size daha fazla para kazandırır.

Örneğin, 30 yıllık ipoteğin başlangıcında 24 ay boyunca her ay fazladan 300 ABD doları ödenmişse, anapara bakiyesinin azaltıldığı ekstra tutar 7.200 ABD Dolarından (veya 300 x 24 ABD Doları) fazladır. İkinci yılın sonunda ek 300 $ ödeyerek tasarruf edilen gerçek tutar 7.430.42 $ ‘dır. İpoteğinizin ilk iki yılında kendinize 200 $ tasarruf ettiniz – ve avantajlar yalnızca ipotek ömrü boyunca birleştikçe artar!

Bunun nedeni, ipoteğin anapara bakiyesine her ay fazladan 300 $ uygulandığında, planlanan ipotek ödemesinin daha büyük bir yüzdesinin sonraki aylarda ipoteğin anapara bakiyesine uygulanmasıdır. ( Mortgage Temelleri eğitimimizde ipotek ödemeleri hakkında daha fazla bilgi edinin.)

Hızlandırılmış Mortgage Ödemeleri Yapmanın Gerçek Faydaları

Hızlandırılmış ödeme yapmanın gerçek faydaları, neyin kurtarıldığına karşı neyin bırakıldığının hesaplanmasıyla ölçülür. Örneğin, yukarıda gösterilen ipoteğe ayda fazladan 300 ABD doları ödeme yapmak yerine, 300 ABD doları başka bir şey yapmak için kullanılabilir. Buna maliyet-fayda analizi denir.

Let’s say that the consumer with the mortgage shown in the amortization schedules above is trying to decide whether to make the $300 per month accelerated mortgage payments. The consumer is considering three choices as shown below. For each option, we’ll calculate the costs versus the benefits, or what can be saved versus what is given up. (For the sake of this example, we’re going to assume that leveraging any equity in the home through a home equity loan is not an option. We’re also going to ignore the tax deductibility of mortgage interest, which could change the numbers slightly.)

Ev sahibinin üç seçeneği şunları içerir:

1. Bir tekne satın almak için% 10 faiz oranıyla 14.000 $ ‘lık beş yıllık tüketici kredisi almak.
2. Yıllık% 15 oranına sahip 12.000 $ ‘lık kredi kartı borcunun ödenmesi (günlük bileşik).
3. Borsaya yatırım yapmak.

Seçenek 1: Bir tekne satın almak Bir tekne satın alma kararı hem zevk hem de ekonomi meselesidir. Bir tekne – diğer birçok tüketici “oyuncakları” gibi, değer kaybeden bir varlıktır. Likit olmayan, değer kaybeden bir varlık satın almak için hanehalkı borcunun eklenmesi, hanehalkı bilançosuna risk ekler. Bu tüketici, bir tekneye sahip olmaktan kazanılan faydayı (zevki) kararın gerçek ekonomisine karşı tartmak zorundadır.

Tekne için% 10 faiz oranına sahip 14.000 $ ‘lık bir kredinin ve beş yıllık bir vadenin aylık ödemeleri 297.46 $ olacağını hesaplayabiliriz.

Maliyet-Fayda Dağılımı Eğer ev sahibi bir tekne satın almak yerine ipoteğin ilk beş yılı için 300 $ ‘lık hızlandırılmış ödeme yapmış olsaydı, bu ipoteğin ömrünü 47 ay kısaltacak ve gelecekte 313 ay 47 ay için 2.935.06 $ tasarruf etmiş olacaktı.. % 3’lük bir iskonto oranı kullanıldığında, bugünkü değeri 59.501 $ olur. Ek olarak, hızlandırılmış ipotek ödemeleri yapılırsa, ipoteğin anapara bakiyesi beş yıllık sürenin sonunda ek 21.599 $ azaltılacaktır. Borcun bu erken emekli olması, hanehalkı bilançosundaki riski azaltır. (Bileşikleştirmenin kredileriniz üzerindeki etkileri hakkında daha fazla bilgi edinmek için Paranın Zaman Değerini Anlama konusuna bakın.)

Tekneyi satın almaya karar veren tüketici, 14.000 $ ‘lık bir tekneye sahip olmak için beş yıl boyunca ayda 297.46 $ harcıyor. 60 ay boyunca aylık 297 ABD doları, bugünkü değeri 16.554 ABD dolarına eşittir.

300 $ ‘ı ipoteğe koyarak, bu tüketici ipotek süresince 59.501 $ tasarruf edecekti. Tekneyi satın almak, değer kaybeden bir yeniden satış değerine sahip olması muhtemel 14.000 $ ‘lık bir tekne için 16.554 $ harcamak anlamına gelir.

Bu nedenle, tüketici, tekneye sahip olmanın verdiği zevkin ekonomideki büyük bölünmeye değip değmeyeceğini kendine sormalıdır.

Seçenek 2: 12.000 $ ‘lık bir kredi kartı borcunun ödenmesi Kredi kartı faizinin günlük bileşimi bu hesaplamayı karmaşık hale getirir. Kredi kartı faizi günlük olarak artırılır, ancak tüketicinin günlük ödeme yapması muhtemel değildir. Bununla birlikte, bir amortisman çizelgesinin hesaplanması, tüketici beş yıl boyunca ayda yaklaşık 300 dolar öderse, o kişinin kredi kartı borcunu ortadan kaldırabileceğini söylüyor.

İlk örnekte olduğu gibi, ilk beş yıl boyunca her ay 300 $ ‘lık ipotek için hızlandırılmış ödemeler yapmak, ev sahibine 59.501 $’ lık gelecekteki ödeme tasarrufunun bugünkü değerini bırakacaktır.

Tüketici, kredi kartı borcunu ortadan kaldırmak için beş yıl boyunca ayda 300 dolar ödeyerek, 12.000 dolarlık kredi kartı borcunu% 15 yıllık faiz oranıyla ortadan kaldırabilir.

Tüketici hızlandırılmış ipotek ödemeleri yaparsa, kredi kartı borcunun faiz tahakkuk etmeye devam edeceğini ve ödenmemiş bakiyenin artan bir oranda artacağını biliyoruz. 60 ay boyunca yıllık% 15 oranında günlük 12.000 $ bileşik yaparsak, 25.400 $ elde ederiz. Beş yıllık hızlandırılmış ipotek ödemeleri yaptıktan sonra, tüketicinin kredi kartı borcunu ayda 300 $ ödemeye başlayabileceğini varsayarsak, bu durumda kredi kartı borcunu ödemek için ayda 300 $ ile 50 yıldan fazla zaman alacaktır. nokta. Bu durumda öncelikle kredi kartı borcunu kapatmak en ekonomik seçimdir.

Seçenek 3: Borsaya yatırım yapın Tüketicinin ipoteğin ilk beş yılı için 300 $ ‘lık hızlandırılmış ipotek ödemeleri yaparak 59.501 $’ lık bugünkü değerden tasarruf edeceğini daha önce göstermiştik. Hızlandırılmış ipotek ödeme tasarruflarını, aynı zaman diliminde borsada oluşabilecek getirilerle karşılaştırmadan önce, borsa getirileri hakkında herhangi bir varsayımda bulunmanın son derece riskli olduğunu belirtmeliyiz. Borsa getirileri dalgalı. S&P 500 Endeksinin tarihsel ortalama yıllık getirisi yaklaşık% 11’dir, ancak bazı yıllar artmıştır ve bazı yıllar düşmüştür.

300 $ ‘ı ipoteğe yatırmak, gelecekteki ipotek ödemelerinin 59.501 $’ lık bugünkü değeri ve ipoteğin ilk beş yılında ipoteğin ana bakiyesinde 21.599 $ ‘lık bir azalma anlamına gelir. Bu, borçla ilgili riskleri azaltır.

Tüketici, borsaya beş yıllık bir süre boyunca aylık 300 $ ‘ı yatırmaya karar verirse – ortalama yıllık% 11 getiri varsayarsak – bu, bugünkü değeri 20.536 $ olan (% 3 indirimli) 23.855 $’ lık bir toplam portföy değeri verecektir. ), hızlandırılmış ipotek ödemeleri yaparak gerçekleşen 59.501 $ ‘lık bugünkü değerin çok altında.

Bununla birlikte, 23.855 $ ‘ın 60. aydan sonra – 313. aya kadar – ipotek ödemesinin kaldırılacağı noktada -% 11’lik bir yıllık getiri elde etmeye devam edeceğini varsayarsak, o noktada portföyün toplam değeri 239.989 $ olacaktır. Bu, gelecekteki mortgage ödeme tasarruflarının bugünkü değerinden daha büyüktür, bu da 129.998 $ olacaktır.

O zaman borsaya uzun vadede yatırım yapmanın daha ekonomik bir anlam ifade edebileceği sonucuna varabiliriz – ama bu ancak mükemmel bir dünyada verilebilir.

Alt çizgi

Ev sahiplerinin, daha büyük ipoteğin evin değeri ile karşılaştırıldığında, üstlendikleri risk de o kadar büyük olduğunu anlamaları gerekir. Ayrıca, ipotek borcu risklerini gölgede bırakmak için konut fiyatı değerlenmesine güvenilmemesi gerektiğinin farkında olmalıdırlar. Dahası, ipotek borcunu ödemenin riski azalttığını ve ekonomik avantajları olabileceğini anlamaları gerekir.

Hızlandırılmış ipotek ödemeleri yapmanın en önemli yönlerinden biri, bir ipoteğin ödenmemiş anapara bakiyesindeki her dolar düşüşünün, gelecekteki planlı ödemelerin bir parçası olarak ödenen faiz miktarını azaltması ve aynı ödemelerin bir parçası olarak ödenen anapara miktarını artırmasıdır. Bu nedenle, kredinin ödenmesinden önce biten bir süre boyunca biriktirilen faiz miktarını özetleyen basit bir hesaplama, hızlandırılmış ipotek ödemeleri yapmanın tüm faydasını tam olarak yakalayamaz. Gelecekteki ödeme tasarruflarının bugünkü değeri hesaplaması daha doğru bir analizdir. Ek olarak, erken ödenen her bir dolar anapara hanehalkı bilançosundaki riski azaltır.

Hala mortgage kredinizi yeniden finanse etmekle mi ilgileniyorsunuz? Öyleyse Bir Mortgage ve Amerikan Rüyası Veya Mortgage Kabusu Yeniden Finanse Etmenin Gerçek Ekonomisine bir göz atın.