Planlanmış Değişiklik
Planlanmış Değişiklik Nedir?
Planlı bir yeniden düzenleme, bir ipotek için anapara ve faiz ödemelerinin kalan ödeme planının yeniden hesaplanmasıdır. Bir ipotek banka bir ev satın almak için bir borçluya ödünç ettiği kredinin bir türüdür. Yeniden düzenleme, önceden belirlenmiş veya programlanmış bir tarihte yapılır.
Bazı ipotek programları, ev sahiplerinin tamamen amortismana tabi tutulmayan krediler için erken ödeme yapmalarına izin verir, bu da ödemelerin borçlu olunan anapara bakiyesini azaltmadığı anlamına gelir. Daha sonra, planlanan yeniden düzenleme tarihinde, o andaki anapara bakiyesine ve kalan vadeye (veya ödenmesi için kalan süreye) dayalı olarak yeni bir amortisman veya ödeme planı hesaplanır.
Planlı bir değişiklik, ipoteğin orijinal vadesinin sonunda ödenmesini sağlamaya yardımcı olduğu için önemlidir. Ancak, planlanan bir yeniden düzenleme, kalan ödemeler için ödeme tutarlarında bir artışa neden olabilir.
Temel Çıkarımlar
- Planlı bir yeniden düzenleme, bir ipotek için anapara ve faiz ödemelerinin kalan ödeme planının yeniden hesaplanmasıdır.
- Planlı bir değişiklik, önceden belirlenen bir tarihte yapılır ve ipoteğin orijinal vadesinin sonunda ödenmesini sağlar.
- Planlı bir ipotek değişikliği, yeniden finansmana bir alternatif olabilir, çünkü yeniden yapılanma yeni bir kredi olmadığı gibi bir kredi kontrolü de gerekli değildir.
Zamanlanmış Bir Değişiklik Nasıl Çalışır?
Bir ipotek değişikliği, bazı ipoteklerde bulunan ve faiz oranlarının düşmesine ve ipoteğin kalan süresinin uzatılmasına neden olabilecek bir seçenektir. Bazı durumlarda, bir borçlu, ödenmemiş kredi tutarını azaltmak için bir anapara ödemesi yapabilir. Kredi ödeme planı yeniden düzenlenebilir, bu da azalan ödünç alınan tutarı yansıtmak için yeni bir ödeme planı oluşturur.
Bir ipoteğin ödeme planı, her ödemenin bir kısmı vadesi gelen faize ve ödenmemiş anapara bakiyesine uygulandığında amortisman planı olarak adlandırılır. Planlanan yeniden düzenleme tarihi, borç verenin ipoteğin kalan anapara bakiyesi ve vadesine göre yeni ödeme ve amortisman programını hesapladığı zamandır. Diğer bir deyişle, borçlu olunan kalan bakiye, aylık ödemeleri hesaplamak için kredinin mevcut vadesine yayılır.
Bir anapara indirimi ödemesi yapılmışsa, borçlu muhtemelen ipoteğin planlanan yeniden düzenlenmesinin ardından aylık ödemenin düşmesini bekleyecektir. Borçlu, borçlu olunan anapara tutarını azaltmak için fazladan bir ödeme yapmışsa, birçok ipotek sağlayıcısı ödeme planının planlı bir yeniden biçimlendirmesini sunar. Ancak, borç verenler genellikle kredinin iyi durumda olmasını ister, yani gecikmiş ödeme yoktur.
Planlanmış Yeniden Düzenleme ve Yeniden Finansman Karşılaştırması
Mortgage değişikliği, bir mortgage kredisini yeniden finanse etmekten daha iyi bir seçenek olabilir. Yeniden finansmanla, mevcut ipotek yeni bir ipotek kredisiyle değiştirilir ve bu genellikle piyasadaki faiz oranları kredinin orijinal oranından daha düşük olduğunda yapılır. Ancak, yeniden finansman teknik olarak yeni bir kredi olduğundan, ek ücretlerle maliyetli olabilir ve kredi onayı borçlunun kredi durumuna bağlıdır.
Öte yandan, bir ipotek değişikliği yeni bir kredi değildir ve sonuç olarak, yeni bir onaya veya borçlunun kredi kontrolüne ihtiyaç duymaz. Bunun yerine, yeniden yapılandırma kredi ödemelerini değiştirir, ancak orijinal ipotek kredisi değiştirilmez.
Ayarlanabilir Faiz Oranlı İpoteklerin Planlı Yeniden Düzenlenmesi
Ayarlanabilir oranlı ipotek (ARM), başlangıç faiz oranının belirli bir süre için sabitlendiği ve ardından faiz oranının piyasadaki mevcut oranları yansıtacak şekilde sıfırlandığı bir ipotek türüdür. Borçluların belirli bir süre için yalnızca faiz ödemeleri yapmasına veya kredi süresi boyunca ödemelerin boyutunu ayarlamasına izin verebilecek farklı ARM türleri vardır.
Ödeme Seçeneği ARM
Zamanlanmış değişiklik, bir ödeme seçeneği ayarlanabilir oranlı ipotek (ARM) ile yaygındır. Ödeme opsiyonlu ARM, borçlunun aşağıdakiler arasından seçim yapmasına olanak tanıyan aylık ayarlanan bir ARM’dir:
- 30 veya 40 yıllık tam amortisman ödemesi dahil olmak üzere birkaç aylık ödeme seçeneği
- 15 yıllık tam amortisman ödemesi
- Yalnızca faiz ödemesi
- Minimum ödeme veya minimum tutarın üzerinde herhangi bir tutarda ödeme
Ödeme opsiyonlu ARM’ler, ertelenmiş faizin tahakkuk etmesine izin veren bir özelliğe sahiptir. Her ödeme tarihinde yaratılan ertelenmiş faiz, ipoteğin anapara bakiyesine eklenir. Bu, negatif amortisman olarak bilinir. Çoğunlukla, beşinci yılın sonunda planlanmış bir yeniden düzenleme tarihi vardır. Bu yeniden düzenlenen tarihte, amortisman programı, kalan anapara bakiyesine ve o zamanki tam endeksli faiz oranına bağlı olarak, gelecekteki ödemeler ipoteği kalan vadesi boyunca amorti edecek şekilde yeniden hesaplanır.
Planlanmış Yeniden Yapılanmalar ve Daha Yüksek Aylık Ödemeler
Ödeme opsiyonlu ARM’ler de dahil olmak üzere ayarlanabilir oranlı ipotekler, borçluların daha küçük ödemeler yapmasına olanak tanır ve bu da karşılanabilirliğe yardımcı olabilir. Bununla birlikte, borçlu olunan genel borç veya ipotek miktarı zaman içinde önemli ölçüde artabilir. Örneğin, ödemeler anaparanın hiçbirini ödemezse, borç faizi kredi bakiyesinin arttığı noktaya kadar yükselmeye devam eder. Sonuç olarak, planlanan değişiklik, kredinin zamanında ödenmesi için daha yüksek bir ipotek ödemesine yol açabilir.
Planlanmış Bir Değişiklik için Nitelikler
Tüm ipotekler yeniden şekillendirme için uygun değildir. Neredeyse tüm durumlarda, bir ipotek, borç verenler için ipotek kredilerini garanti eden federal destekli ev ipotek şirketleri olan Fannie Mae veya Freddie Mac tarafından desteklenmedikçe yeniden düzenlenemez.
Düşük gelirli, ilk kez ev satın alanlara yardım etme eğiliminde olan Federal Konut İdaresi (FHA) tarafından desteklenen krediler ve Gaziler İdaresi (VA) kredileri, ipotek değişikliği için uygun değildir. Bununla birlikte, kredi koşullarında bir değişiklik olan kredi değişikliği durumunda bir istisna vardır – genellikle borçlu krediyi geri ödeyemediğinde.
Planlı bir ipotek yeniden yapılandırması sırasında, bir kişi anaparasına büyük bir meblağ öder ve ipoteği daha sonra yeni bakiyeye göre yeniden hesaplanır. Bu anapara katkı tutarı, borçlu olunan cari bakiyenin% 10’luk minimum gereksinimini karşılamalı veya aşmalıdır. Borçlulara, tipik olarak, kredinin süresi boyunca bir kez ipoteklerini yeniden düzenleme fırsatı verilir. Bununla birlikte, bazı kredi verenler, kredi süresinin ilerleyen dönemlerinde başka bir anapara ödemesi yapılırsa ek yeniden düzenlemeler sunar.