Mortgage Değişikliği

Published · Updated

Mortgage Değişikliği Nedir?

Kredi değişikliği olarak da adlandırılan bir ipotek değişikliği, kalan aylık ödemelerin yeni bir amortisman planına göre yeniden hesaplandığı bazı ipotek türlerinin bir özelliğidir. Bir ipotek değişikliği sırasında, borçlu anaparasına büyük bir meblağ öder ve ipoteği daha sonra yeni, düşük bakiye bakiyesine göre yeniden hesaplanır.

Bazı ipotek kredilerinin planlanmış bir yeniden düzenlenme tarihi vardır, bu, borç verenin ipoteğin kalan anapara bakiyesi ve vadesine dayalı olarak yeni bir amortisman çizelgesi hesaplayacağı tarihtir.

Temel Çıkarımlar

  • Bir borç alan, ipotek anaparasına büyük bir meblağ ödediğinde ve borç veren krediyi yeni bakiyeye göre yeniden hesapladığında bir değişiklik meydana gelir.
  • Borç veren krediyi yeniden hesapladığında, kredinin tamamı ödenene kadar her ödemeyi kapsayan anapara ve faizi gösteren bir kredi ödemeleri tablosu olan yeni bir amortisman çizelgesi oluşturacaktır.
  • Borçluya bir ipoteği yeniden düzenlemenin ana yararı, aylık ödemeleri azaltma fırsatıdır.
  • Negatif amortisman kredileri veya isteğe bağlı ayarlanabilir oranlı ipotekler (seçenek ARM), genellikle kredi sözleşmesinin bir parçası olarak bir ipotek değiştirme maddesine sahiptir.

Mortgage Yenileme Nasıl Çalışır?

Borçlu için, bir ipoteği yeniden düzenlemenin birincil yararı, aylık ödemeleri azaltmaktır. Genellikle, bir ipotek kredisi veren kuruluş, fazladan anapara ödemeleri yapılırsa, kredinin vadesini kısaltacaktır, ancak aynı sabit aylık tutarı koruyacaktır – sadece anapara tutarını artırarak ve ödemenin faiz kısmını azaltarak.

Yeniden düzenleme, yeterince büyük bir anapara ödemesi yapılırsa, borçlunun kredinin ömrü boyunca ödeyeceği faiz miktarını düşürebilir ve kredinin yeni aylık ödemelerinde kalan faiz ve anaparayı azaltabilir.

Yeniden Finansmana Karşı Mortgage Değişikliği

Mortgage yeniden yapılandırması, yeniden finansmana göre daha rahat bir seçenek olabilir. Yeniden finanse ederek, mevcut ipoteğinizi, maliyetli olabilecek ve kredi durumunuza bağlı olan yeni bir ipotek kredisiyle değiştirirsiniz. Bir ipotek değişikliği bir kredi kontrolü içermez ve orijinal ipotek ile devam eder.

Öte yandan, bir ipoteğin yeniden finanse edilmesi, mevcut kredinin ödenmesi ve yenisiyle değiştirilmesi anlamına gelir. Ev sahiplerinin yeniden finanse edilmesinin nedenleri şunları içerir:

  1. Daha düşük faiz oranı elde etme fırsatı.
  2. İpoteklerinin vadesini kısaltmak için.
  3. Ayarlanabilir oranlı ipoteğe (ARM) sabit oranlı ipoteğe veya tersi yönde dönüştürme arzusu.
  4. Büyük bir satın alma işlemini finanse etmek için bir evin öz sermayesinden yararlanma fırsatı.
  5. Borcu konsolide etmek için.

Bir ipoteği yeniden finanse etmekten farklı olarak, bir ipoteği yeniden kullanmak ipoteğinizin faiz oranını düşürmez.

Yeniden Yapılabilecek İpotek Türleri

Negatif Amortisman Kredileri

Mortgage yeniden biçimlendirme kredi şartlarına yazılabilir ve negatif amortisman kredisi ile ilişkilendirilir. Negatif amortismana tabi bir kredi, kredinin faiz ücretinden daha az olan planlı bir ödemeye izin veren bir ödeme yapısına sahiptir.

Bir ödeme o andaki faiz ücretinden düşük olduğunda, ertelenmiş faiz yaratır . Yaratılan ertelenmiş faiz tutarı kredinin anapara bakiyesine eklenerek anaparanın düşmek yerine zamanla borçlu olduğu bir durum ortaya çıkmaktadır. Bu artan anapara nedeniyle, negatif amortisman ipotekleri, kredinin bir noktada yeniden düzenlenmesini ve böylece planlanan vadesinin sonunda ödenmesini gerektirmektedir.

Negatif amortisman ipoteklerinin de bazen planlanmamış bir yeniden düzenlemenin gerçekleşmesine neden olabilecek tetikleyicileri vardır. Bu, örneğin, kredinin anapara bakiyesi negatif amortisman yoluyla belirlenen bir limite ulaşırsa devreye girebilir.

Opsiyon Ayarlanabilir Faizli İpotekler (Opsiyon ARM)

Negatif amortisman ipotekleri, ödeme seçeneği ayarlanabilir oranlı ipotekler olarak da bilinir (Opsiyon ARM). Bu ipotekler borçlulara anapara ve faizin tamamını ödemeyi veya faizin yalnızca bir kısmını ödemeyi içeren seçenekler sunar.

Bir ARM seçeneğiyle sunulan seçenekler, ödemelerde daha fazla esneklik sağlarken, borçlu kolaylıkla daha önce olduğundan daha uzun vadeli borç alabilir. Diğer ayarlanabilir oranlı ipoteklerde olduğu gibi, faiz oranlarının piyasaya bağlı olarak büyük ölçüde ve hızlı bir şekilde değişme olasılığı vardır.

Mortgage Değişikliği Örneği

Bir ipoteğin yeniden yapılandırma seçeneği olmasa bile, bir ipotek değişikliğinin size fayda sağlayıp sağlamayacağını ve aylık ödemelerinizi düşüreceğini görmek için borç vereninize başvurabilirsiniz. Toplu bir miktar ödeyerek ve ipoteğinizi yeniden düzenleyerek, konut maliyetlerinizi azaltabilirsiniz. Bunun aksine, yeniden oluşturmadan toplu bir miktar gönderirseniz, bakiyenizi düşürürsünüz ancak aylık ödemeleriniz aynı kalır.

Diyelim ki % 4 faiz oranlı 500.000 $ ‘lık 30 yıllık sabit faizli bir ipoteğiniz var. Faiz ve anapara ödemeniz aylık 2.338 $ ‘dır.

Beş yıl sonra, 375.000 $ ‘lık beklenmedik bir toplu meblağ alırsınız. İpoteği yeniden biçimlendirmeden ödemek için bu toplu tutarı kullanmaya karar verirseniz, ayda 2.338 $ ödemeye devam edersiniz. Öte yandan, ipoteğin kalan 25 yılı boyunca krediyi yeniden kullanırsanız, aylık ödeme 1.507 $ ‘a düşecektir.