Opsiyon Ayarlanabilir Faiz Oranı Mortgage (Opsiyon ARM)

Published · Updated

Opsiyon Ayarlanabilir Faizli Mortgage (Opsiyon ARM) Nedir?

Opsiyonel ayarlanabilir oranlı ipotek (opsiyon ARM), borçlunun borç verene hangi tip ödemenin yapılacağı konusunda çeşitli seçeneklere sahip olduğu bir ARM ipotek türüdür. Geleneksel ipoteklerde yapılanlara karşılık gelen faiz ve anapara ödemeleri yapma seçeneğine sahip olmanın yanı sıra, opsiyonlu ARM’ler, ipotek verenlerin yalnızca faiz ödemeleri veya minimum ödemeler yaparak önemli ölçüde daha küçük ödemeler yapabileceği alternatif ödeme seçeneklerine de sahiptir.

Bir seçenekli ARM, esnek bir ödeme ARM’si olarak da bilinir.

Temel Çıkarımlar

  • Opsiyonlu ARM, borçlunun her ay farklı ödeme seçenekleri arasından seçim yapmasına olanak tanıyan ayarlanabilir oranlı ipoteğin bir varyasyonudur.
  • Bu seçenekler tipik olarak 30 yıllık, tamamen amortismana tabi bir ödemedir; 15 yıllık, tamamen amortismana tabi ödeme; Yalnızca faiz ödemesi veya aylık faizi kapsamayan sözde minimum ödeme.
  • Borçlu borç miktarını önemli ölçüde artırmaktan kaçınmak için, borçlunun bir ARM opsiyonu ile benimsemek istediği geri ödeme yapısını dikkatlice seçmesi gerekir.

Opsiyon Kollarını Anlamak

Birçok opsiyonlu ARM, düşük bir teaser oranı sunduğundan, birçok ipotek kredisi, daha düşük ödemeler yapma umuduyla mevcut ipoteğini bilmeden yeniden finanse etmektedir. Ne yazık ki, bu kısa vadeli teaser oranları sona erdiğinde, faiz oranları geleneksel ipoteklere benzer olanlara geri dönüyor.

Dahası, minimum ödemeleri ARM seçeneğini almayı seçen şanssız ipotekler için, ipotek borçlu oldukları anaparanın gerçekten arttığını göreceklerdir. Bunun nedeni, asgari ödemelerin değerinin ipoteğin faizini tamamen karşılamamasıdır. Temin edilmeyen faiz daha sonra ipoteğin anaparasına eklenecektir.

Opsiyonlu ARM’ler, konut  fiyatlarının hızla yükseldiği 2007-2008 yüksek faizli mortgage krizinden önce popülerdi . İpotekler, çok düşük bir başlangıç ​​teaser faiz oranına sahipti, tipik olarak yüzde 1, bu da birçok insanın gelirlerinin önerebileceğinden daha fazla ev alabileceklerini varsaymalarına neden oldu. Ancak teaser oranı yalnızca bir ay içindi. Ardından faiz oranı, Wells Tasarruf Maliyeti Endeksi (COSI) artı bir marj gibi bir endekse sıfırlanır ve genellikle “ödeme şoku” ile sonuçlanır. 2014 düzenlemelerinden bu yana, seçenekli ARM’ler daha az popülerdi

Opsiyon Kollarının Ödenme Yolları

Yaygın bir senaryoda, borç veren, ARM seçeneğiyle borçlunun her ay ne tür bir ödeme yapmak istediğine karar vermesine izin verebilir. Bu seçenekler, minimum ödeme yapmayı, yalnızca faiz ödemeli bir ödeme yapmayı, 15 yıllık bir ipotek için tamamen amorti edilmiş bir ödeme yapmayı veya 30 yıllık bir ipotek için amorti edilmiş bir ödeme yapmayı içerebilir.

Tüketici Finansal Koruma Bürosu (CFPB)  etkili bir şekilde yeni Kalifiye İpotek (QM) standartlar aracılığıyla 2014 yılında Opsiyon ARM ortadan kaldırdı.

Bir ARM seçeneğiyle sunulan seçenekler, ödemelerde daha fazla esnekliğe izin verirken, borçluya başladıklarından daha fazla uzun vadeli borç yüklenebilir. Diğer ayarlanabilir oranlı ipoteklerde olduğu gibi, faiz oranlarının piyasaya bağlı olarak büyük ölçüde ve hızlı bir şekilde değişme olasılığı vardır.

Bir seçenek ARM, komisyon, sözleşmeli veya serbest çalışan mesleklerde olduğu gibi gelirin dalgalanabileceği hanelere hitap edebilir. O kadar iş görmezlerse, bir ipotek için minimum ödemeyi seçerler. Bu, ellerinde daha fazla para tutmalarına izin verse de, asgari miktar yıllık olarak artabilir. Ayrıca, asgari ödeme, beş veya 10 yıllık aralıklarla tamamen amortisman ödemesine dönüştürülebilir.

Bu uyarılar borçlular tarafından gözden kaçabilir ve bu da onları potansiyel artan maliyetler ve artan anapara dengesi için hazırlıksız bırakabilir. Borçlu yalnızca minimum ödemeyi yapmaya devam ederse ve ödenmemiş bakiye ipoteğin orijinal değerini, örneğin% 110 veya daha fazlasını aşacak şekilde büyürse, ipotek otomatik olarak sıfırlanabilir.

Borçluların ödeyemeyecekleri evler için böyle bir finansman aradıktan sonra gelişen konut krizine katkıda bulunanlar opsiyonlu ARM’ler olarak gösterildi. Bu durumlarda, borçlular bir ARM opsiyonu ile her ay ödenmesi gereken asgari tutarı ödediler ve sonunda kendilerini evlerini ödeyemeyecek durumda buldular veya evin satış değeri düşerken ipotek arttı.