Esnek Ödeme ARM
Esnek Ödeme ARM nedir?
Bir seçenek ARM olarak da bilinen esnek bir ödeme ARM,borçlunun her ay dört farklı ödeme seçeneğinden birini seçmesine olanak tanıyanbir tür ayarlanabilir oranlı ipotek (ARM) idi: 30 yıllık, tamamen amortismanlı bir ödeme;15 yıllık, tamamen amortismana tabi ödeme;sadece faiz ödemesi veya aylık faizi kapsamayan sözde minimum ödeme.
Tüketici Finansal Koruma Bürosu (CFPB) etkili bir şekilde yeni aracılığıyla 2014 yılında esnek ödeme ARM ortadan Nitelikli İpotek (QM) standartlarına.
Temel Çıkarımlar
- Esnek bir ödeme ARM, borçluların her ay dört farklı ödeme seçeneği arasından seçim yapmasına izin verdi.
- Bu ödeme seçenekleri arasında 30 yıllık ipotek ödemesi, 15 yıllık ödeme, yalnızca faiz ödemesi ve minimum ödeme yer alıyordu.
- Çoğu esnek ödeme ARM’leri, düşük bir başlangıç oranı ve ardından çok daha yüksek bir faiz oranı sunarak borçluya “ödeme şoku” yaşatır ve genellikle yeni aylık ödemeleri ödeyemez hale gelir.
- Bu tür ipotek, 2014 yılından beri ABD’de kullanımdan kaldırılmıştır.1
Esnek Ödeme ARM’yi Anlama
Esnek ödeme ARM’leri, konut fiyatlarının hızla yükseldiği 2007-2008 yüksek faizli mortgage krizinden önce popülerdi.İpotekler, genellikle% 1 gibi çok düşük bir başlangıç teaser faiz oranına sahipti, bu da birçok insanın, gelirlerinin önerebileceğinden daha pahalı bir ev alabileceklerini varsaymalarına neden oldu. Ancak teaser oranı yalnızca bir ay içindi. Ardından faiz oranı, Wells Tasarruf Maliyeti Endeksi (COSI) artı bir marjgibi bir endekse sıfırlanır vegenellikle “ödeme şoku” ile sonuçlanır.
Borçlular, yeni faiz oranını kullanarak 30 yıllık geleneksel bir ipotek ödemesi veya daha da büyük, hızlandırılmış 15 yıllık bir ödeme yapmayı seçebilirler. Pratikte bunu çok az borçlu yaptı; İlk aydan sonra, çoğu sadece faiz ödemesini ya da büyük bir anlaşma gibi görünen minimum aylık ödemeyi seçti.
Birçok borçlu, ödenmemiş faizin, negatif amortisman adı verilen bir süreç olan kredi bakiyesine bağlanacağını anlamadı. Bu aslında kredinin boyutunu artırdı. Konut fiyatları düştüğünde, borçlular ipoteklerine evlerinin değerinden daha fazla borçlu olduklarını fark ettiler.
Ev sahipleri, değer çok düşük olduğundan ve birçok borçlunun aylık mortgage ödemelerini karşılayamadığı için, bankalar ve ipoteğe dayalı menkul kıymetler (MBS) gibi herhangi bir finansal ipotek ürününe yayılan temerrütlere yol açacak şekilde aylık ipotek ödemelerini karşılayamadığı için evlerini satamazlar.
Esnek Ödeme ARM’sinin Kullanılmaması
Esnek ödeme ARMS ve diğer opsiyonlu ARM’ler, birçok borçlunun göz ardı ettiği çok sayıda ince baskıya sahipti.Örneğin, çoğu opsiyonlu ARM’nin negatif amortisman üst sınırı vardı, bu da borçlunun kredi değeri orijinal tutarın% 110 ila% 115’ine ulaşana kadar yalnızca minimum ödemeler yapabileceği anlamına geliyordu.
Asgari ödemeler de yıllık olarak, bazen fazla görünmeyen ancak hızla artan yüzdelerle arttı. Yalnızca faiz ödemeli ödeme seçeneği genellikle yalnızca ilk on yıl için iyiydi. Birçok ev sahibi, kredi ödemelerini birkaç yıl sonra iki katından fazla gördü.
Bu ipoteklerden birçoğu, ipoteklerini ödeyemeyeceklerini bilerek, borçlular üzerindeki olası olumsuz finansal etkisinin aksine, bir anlaşmayı kapatmak ve bir komisyon yapmakla daha çok ilgilenen yağmacı kredi verenler tarafından yazılmıştır.
CFPB, bankaları potansiyel olarak ev sahiplerini iflas ettirebilecek krediler yazmaktan caydırmak için 2014 yılında Nitelikli Mortgage programını oluşturdu. Bu program kapsamında, belirli sabit ipotek türleri ajansın QM onayını alacak ve temerrüt durumunda amir bankayı daha fazla koruma için uygun hale getirecektir..
Yana negatif amortisman kredileri esnek ödeme ARM’ler gibi QM onay verdi hiçbir zaman, bankalar, büyük ölçüde daha geleneksel ARM ve sabit oranlı ipotek lehine onları terk etti.