Haciz Öncesi

Ön Haciz Nedir?

Ön haciz, mülkün temerrüde düşmüş bir borçludan geri alınmasıyla sonuçlanabilecek bir yasal işlemin başlangıç ​​aşamasını ifade eder. Ön hacizde, borç  alan mal sahibi ödenmemiş ödemeler için sözleşme şartlarını aştığı için borç veren  mülke bir temerrüt bildirimi sunar. Temerrüt bildirimi, borç alan sahibine, borç verenin haciz için yasal işlemler yürüttüğünü bildirir.

Ön haciz önemli bir aşama olabilir, çünkü borç veren, borçlu için ödenmemiş borç konusunda son bir hak müzakeresine açık olabilir. Borçlu, genellikle ya geç ödemeler yaparak, bir değişiklik için müzakere ederek ya da nihai haciz tahliyesine ulaşmadan önce mülkü satmayı seçerek temerrüt durumunu potansiyel olarak tersine çevirmek için son bir fırsata sahiptir.

Ön Haciz Nasıl Çalışır?

Bir ev sahibi bir mülk satın almak için bir kredi aldığında, konut kredisini genellikle aylık taksitlerle, sözleşmeye dayalı bir anlaşmaya göre geri ödemek için kredi veren kurumla bir sözleşme imzalar. Aylık ödemeler, genellikle ipoteğe ilişkin anapara ve faiz ödemelerinin bir kısmını karşılayacak şekilde yapılandırılır.

Standart ipotek sözleşmeleri, bir borçlunun arka arkaya üç ay boyunca ödeme yapmaması durumunda genellikle temerrüde düşecek şekilde yapılandırılır. Bu noktada, borç veren genellikle sözleşmeye bağlı olarak hacizin önünü başlatma yetkisine sahiptir.

Borçlu, genellikle mahkemeye başvurarak, kamuya açık bir kayıt konusu olan temerrüt bildiriminin bir kopyasını alır. Bu dava, eyalete göre değiştiğinden ve bir mahkeme işlemine tabi olduğundan haftalar ila bir yıldan fazla sürebilen haciz ön sürecini başlatır. Borç veren, haciz ve tahliye bildirimini sonuçlandırmak için mahkemeye gitmekle yükümlüdür.

Haciz davası için birkaç standart adım vardır. Temerrüt bildirimi, haciz öncesi aşamada davayı başlatır. Genel olarak, borç verenin bir mülk üzerindeki haciz için mahkeme onayına ihtiyacı vardır, bu da bir hakim tarafından verilmesi gerekir.

Borç verenler, kapsamlı haciz dava masraflarını ödemekten kaçınmak için, bir işlemin haciz öncesi aşamasında geçmişe dönük ödemeleri ve olası kredi değişikliklerini müzakere etmeye genellikle daha isteklidir. Haciz verilirse ve haciz tahliye bildirimi yetkilendirilirse, borç veren halka açık bir açık artırmaya veya mütevelli satışına geçebilir.

Haciz Öncesi Avantaj ve Dezavantajları

Haciz ön aşaması sırasında bir ev satılabilir ve bu, ilgili tüm taraflar için bir kazanç olabilir. Ev sahibi, satış yaparak hacizin kredi geçmişine vereceği zararı önleyebilir. Alıcı genellikle mülkü piyasa değerinin altında tutabilir. Borç veren kurum, haciz davasının masraflarını ödemek zorunda değildir ve mülkü kendileri satmak zorunda kalmazlar.

Bununla birlikte, bir mülkün bağımsız olarak satılması, özellikle satıcının uyması gereken yasallıklar ve açıklama gereklilikleri olduğundan, her zaman kolay değildir. Önceden haczedilmiş evlerin alıcılarının, bir konut üzerindeki herhangi bir mülk ipotekinden  veya ödenmemiş vergilerden haberdar olmaları gerekecektir,  çünkü bunlar, tam açıklama veya uygun şekilde belgelenmiş hükümler olmaksızın potansiyel olarak yeni sahibine devredilebilir.

Ev sahibi vadesi geçmiş (ve devam eden) ipotek ödemelerini yapmazsa, bir değişiklik için müzakere etmezse veya ön haciz süresi içinde evi satmazsa, borç verene sonunda mülk üzerindeki haciz yetkisi verilecek ve daha sonra tahliye edebilecektir. mal sahibi, daha sonra mülkü satmak için harekete geçer (tipik olarak açık artırmada). Banka bu noktada mülkün sahibidir ve vergi ve sigorta gibi devam eden masraflarını sürdürmek yerine mülkü daha da düşük bir fiyata satmaya çalışması daha olasıdır.