Tahliye
Tahliye Nedir?
Tahliye terimi, bir ev sahibinin bir kiracıyı kiralık mülklerinden yasal olarak çıkarabileceği hukuk sürecini ifade eder . Tahliye, kiracı kira ödemeyi bıraktığında, kira sözleşmesi şartları ihlal edildiğinde veya yasaların izin verdiği diğer durumlarda gerçekleşebilir.
Amerika Birleşik Devletleri’ndeki tahliyeler, ayrı ayrı eyaletler ve belirli belediyeler tarafından yönetilmektedir. Ev sahiplerinin tahliye edileceğini kiracılara tahliye nedenini ve tahliye işlemlerinin başlamasından önceki gün sayısını belirten bir bildirimle bildirmeleri gerekir.
Temel Çıkarımlar
- Tahliye, bir kiracının ikamet ettiği mülkten mahkeme kararıyla çıkarılmasıdır.
- Bir ev sahibi, kirayı ödememek, zararlar, yasadışı faaliyet, bir kira sözleşmesinin şartlarını ihlal etmek veya ev sahibi mülkün mülkiyetini almak istemesi durumunda kiracıyı tahliye etmeye karar verebilir.
- Tahliye süreci normalde ev sahibinden gelen ve kiracıdan belirli koşulları düzeltmesini isteyen bir bildirimle başlar.
- Kiracı bir çare sunmazsa, ev sahibi mahkeme aracılığıyla tahliye işlemlerine başlayabilir.
- Yargıçlar tanıklık dinler, kanıtları inceler ve bir ev sahibinin talebini tahliye edip etmemeye karar verir.
Tahliye Nasıl Çalışır?
Kiralık mülkler ve kira sözleşmelerinedahil olan tüm taraflar, ev sahibi-kiracı yasalarına tabidir. Ev sahipleri, iyi bir sebep olmaksızın kiracıları tahliye edemezler. Bunun nedenleri arasında kiranın ödenmemesi, zararlar, yasadışı faaliyetler, kira şartlarının ihlali veya ev sahibinin mülkü almak istemesi sayılabilir. Princeton Üniversitesi Tahliye Laboratuvarı tarafından yapılan araştırmaya göre, ödenmemiş kira tahliyenin en yaygın nedenidir. Bazı eyaletler, mülk sahiplerinin,yanlış bir şey yapmamış olsalar bile, kiracıları istedikleri zamantahliye etmelerine izin verir. Bu kiracılar, özellikle mahkemelerin eylemi ayrımcı veya misilleme olarak görmesi halinde, hatasız tahliyeye izin veren eyaletlerde korunabilir.2
Tahliye yasaları eyalete ve belediyeye göre değişir, ancak süreç oldukça tek tiptir. Bir ev sahibi, kiracısına tahliye bildiriminde bulunur ve kiracıya kira ödemesi veya herhangi bir hasarı düzeltmesi için birkaç gün verir. Bu süre çözülmeden sona ererse, ev sahibi kiracıya karşı tahliye davası açabilir. Şikayetçi, tahliyeye ek olaraködenmemiş kira ve hizmet masrafları, mülkün zarar görmesi, gecikme ücretleri ve mahkeme masraflarıiçin mali tazminat talep edebilir.
Davalar genellikle bölge mahkemelerinde, asliye mahkemelerinde veya konut mahkemelerinde görülür.67 Hem ev sahiplerinin hem de kiracıların katılmaları gerekir ve yasal temsilci alabilirler. Mahkemeler, fotoğraflar, e-postalar, kısa mesajlar, diğer belgeler ve her bir tarafın davasını destekleyebilecek tanık ifadeleri dahil olmak üzere yanlış davranış kanıtı ister.
Bir hakim, bir ev sahibinin davasını tahliye etme veya reddetme kararını vermeden önce ifadesini duyar ve herhangi bir kanıtı inceler. Hakim ayrıca davada maddi tazminata hükmedip vermeyeceğine ve ne kadar olduğuna karar verebilir. Kiracı mahkemeye çıkmazsa, ev sahibi veya yasal temsilci hazır bulunduğu sürece genellikle otomatik olarak bir tahliye kararı alır.9
Özel Hususlar
Kongre, COVID-19 salgınına yanıt olarak Freddie Mac veya Federal Konut İdaresi (FHA)tarafından finanse edilenler de dahil olmak üzere, federal konut yardımı alan veya federal olarak desteklenen ipotekli evlerde bulunan kişilerin tahliyeleri 120 gün süreyle yasaklandı.
24 Temmuz 2020’de sona eren ilk yasak, ev sahiplerinin ödenmemiş kira nedeniyle yeni tahliye davaları açmasını yasakladı. Urban Institute tarafından yapılan bir analize göre, moratoryum ülkedeki 43,8 milyon kiracı hanenin yaklaşık% 28’ine uygulandı. Bazı kiracılar,geçici koruma önlemleri almamış olsa da, eyalet veya yerel yasaklarla da korunuyordu.
Eski Başkan Donald Trump, 8 Ağustos 2020’de yönetiminin kiracılar için yeni korumalar sağlayacağını öne süren bir yönetim emri imzaladı. Karar, federal kurumları barınma savunucularını kızdıran tahliye önleme adımlarını değerlendirmeye yönlendirdi. Ulusal Avukatlık Hakkı Koalisyonu koordinatörü John Pollock, CNBC’ye verdiği demeçte, “Aslında hiçbir şey yapılmadığı halde bir şeyler yapıldığı izlenimini yaratıyor” dedi.
Hastalık Kontrol ve Önleme Merkezleri (CDC), birçok kiracının evden çıkarılmasını en az 30 Haziran 2021’e kadar halk sağlığı gerekçesiyleyasakladı. Asıl sipariş 1 Eylül 2020’de yayınlandı ve30Aralık’ta sona ermesi gerekiyordu. 31, 2020, ancak iki kez genişletildi. Bir kiracının hak kazanmak için yılda 99.000 $ ‘dan (çiftler için 198.000 $) daha az kazanması ve kira ödemek için tüm çabalarını tükettiklerini ve tahliye nedeniyle evsiz kalabileceklerini belirten bir beyanı imzalamaları gerekir. Ocak 20, 2021 tarihinde, görevdeki ilk gününde, Başkan Yardımcısı Joe Biden, en azından Mart 31, 2021 yılına kadar tahliyeler ulusal moratoryum uzanan bir talimat imzaladı
Mahkeme anlaşmalarıyla sonuçlanan tahliyeler kredi raporlarında ortaya çıkıyor ve bazı ev sahipleri kiracılarını potansiyel kiracıların raporlarını ve taramalarını sağlayan şirketlere bildiriyor.
Tahliyenin Avantaj ve Dezavantajları
Ev sahipleri için
Tahliyeler, ev sahiplerinin itaatsiz kiracıların yanı sıra kiralarını zamanında veya hiç ödemeyenlerin görevden alınmasına izin verir. Maliyetli olsa da, mal sahipleri mülklerinin çıkarlarını korumak için tahliye işlemlerinden geçerek fayda sağlayabilir. Bir ev sahibi, istenmeyen bir kiracıyı tahliye ederek mülklerini daha iyi, daha sorumlu kiracılara açabilir.
Kiracılar için
Bir tahliyenin etkileri kiracılar için uzun süreli olabilir. Örneğin, bir kişi yeni bir ev için kiralama başvurusunda bulunduğunda, uygulama muhtemelen daha önce hiç tahliye edilip edilmediğini soracaktır.
Yine de, önceden tahliyeye sahip olmak, bir kişiyi kira sözleşmesinden tamamen diskalifiye etmeyebilir. Bazı ev sahipleri tahliyenin şartları hakkında daha fazla bilgi edinmek isteyebilir. Örneğin, bir ev sahibi bir daireyi kat mülkiyeti olarak satmaya karar verirse ve kiracıları bunu yapmak için yasal olarak tahliye ederse, bu, bir ev sahibinin potansiyel bir kiracı hakkındaki görüşünü olumsuz yönde etkilemeyecektir.
Toplum için
Bazı uzmanlar ayrıca, yüksek tahliye oranlarının genel olarak toplum üzerinde zararlı etkileri olduğunu öne sürüyor. Aileleri istikrarsızlaştırarak, yüksek tahliye olan mahallelerin suça daha duyarlı hale geldiğini savunuyorlar.
Yüksek tahliye oranları aynı zamanda, genellikle emlak vergilerini ve ödenmemiş elektrik faturalarını kaybeden ve barınaklar ve sosyal hizmetler için daha fazla ödeme yapmak zorunda kalabilen şehirler için büyük bir mali maliyete neden olur.