Zombi Başlığı

Published · Updated

Zombi Ünvanı Nedir?

Bir zombi unvanı, yanlışlıkla mülkün haciz nedeniyle kaybedildiği ve sonuç olarak mülkiyetin borç verene geçtiği izlenimi altında kalan bir ev sahibinde kalan bir gayrimenkul unvanıdır. Zombi unvanları, borç verenlerin bir haciz ihbarı yayınlayarak ve ardından beklenmedik bir şekilde reddederek haciz davası başlatmalarının sonucudur.

Ev sahibi hacizin işten çıkarılmasının farkında değilse, elinde bir zombi unvanı olacak. Borç veren, stok fazlası veya gerekçesiz maliyetler dahil olmak üzere çeşitli nedenlerle hacizin reddine karar verebilir.

Bir zombi unvanı, emlak vergilerinden ve kanun ihlallerinden sorumlu olmaya devam ettikleri için mülk başlığında gösterilmeye devam eden ev sahibi için önemli bir finansal risk oluşturabilir.

Temel Çıkarımlar

  • Bir zombi unvanı, haciz reddedildiğinde, ancak mal sahibi işten çıkarılmanın farkında olmadığında bir ev sahibinde kalan bir unvandır. Böylece, unvan ev sahibine habersiz kalır.
  • Borç veren, mülkün satışıyla ilgili maliyetler (ödenmemiş vergiler, rehin ve cezalardan kaynaklanan) veya potansiyel sorumluluk çok yüksekse haciz edilen mülkün mülkiyetini almamayı seçebilir ve tapuyu almak yerine uzaklaşabilir.
  • Zombi unvanları, bir finans kuruluşunun haciz halindeki bir mülkün yasal mülkiyetini alma yükümlülüğü altında olmadığı ve haciz talebini reddederse ev sahibiyle iletişime geçemeyeceği (veya yapamayabileceği) için ortaya çıkar.

Zombi Başlığını Anlamak

Zombi unvanları genellikle ev sahiplerinin haciz kuralları ile ilgili kafa karışıklığının sonucudur. Bir ipotek üzerinde temerrüde düşen bir ev sahibi, mülkü terk edebilir ve borç verenden bir haciz bildirimi aldıktan sonra evden çıkabilir. Borç veren, haciz satışından önce mülkü değerlendirecektir. Mülkün bakıma muhtaç durumda olması ve satılmadan önce onarımlar ve ödenmemiş vergiler için önemli bir harcamaya ihtiyaç duyması halinde, borç veren, kötüden sonra iyi parayı atmanın bir anlamı olmadığı gerekçesiyle tapuyu almamayı seçebilir. Borç veren haciz sürecini iptal ederse veya reddederse, ev sahibine bir zombi unvanı bırakılır.

Zombi başlıkları iki nedenden dolayı ortaya çıkıyor. İlk olarak, bir borç veren veya finans kurumu, ev sahibi krediyi temerrüde düşürmüş olsa bile, haciz halindeki bir mülkün yasal mülkiyetini alma yükümlülüğüne sahip değildir. Mülkün satılmasına ilişkin maliyetler veya mülkün olası yükümlülüğü çok yüksekse, borç veren mülkün mülkiyetini almak yerine uzaklaşabilir. İkinci olarak, borç verenin ev sahibine hacizin reddine karar verip vermediğini bildirmesi de gerekmez; Borç veren ev sahibini bilgilendirmeye karar verse bile, şu anda başka bir yerde yaşayan ev sahibinin adresi veya iletişim bilgileri olmayabilir.

Bu durumda bir ev sahibi, bir eve sahip olmanın tüm ilgili masrafları ve sorumlulukları ile birlikte, ek faydaların hiçbiri olmaksızın, bilmeden mülkün mülkiyetine sahip olmaya devam edecektir. Sahiplik, başkasının adı başlıkta görünene kadar değişmez.

2007-2008 mortgage kredisi krizi  , milyonlarca ev sahibinin hacizle karşı karşıya kalmasıyla sonuçlandı. Bu hacizlerin büyük bir kısmı gerçekleşirken, çoğu sürecin ortasında sarkmış halde bırakıldı veya beklenmedik bir şekilde işten çıkarıldı, bu da on binlerce ev sahibinin finansal krizden sonraki yıllarda bilmeden zombi unvanlarına sahip olmasına neden oldu.

ABD konut piyasası kademeli olarak güçlendikçe, RealtyTrac’a göre, 2016’nın ikinci çeyreğinin sonunda, ABD’deki boş zombi evleri, bir yıl öncesine göre% 30’luk bir düşüşle 19.000’in biraz üzerindeydi ve hacizdeki tüm konut mülklerinin% 4.7’sini temsil ediyordu.

Emlak veri sağlayıcısı ATTOM Data Solutions’a göre, 2019’un dördüncü çeyreğinde haciz sürecinde olan yaklaşık 288.000 evin, 8.500’den biraz fazlası veya% 2.96’sı zombi hacizleri olarak boş duruyor.

Borç Verenler ve Ev Sahipleri Üzerindeki Mali Etki

Borç veren için mali çıkarımlar nelerdir? Bir Reuters raporu, bankaların bu tür ipoteklerden uzaklaşarak en azından bu tür zararlardan kaynaklanan sigorta, vergi ve muhasebe avantajlarından yararlanabileceğini belirten bir 2010 Federal Rezerv raporuna  atıfta bulunuyor. Borç veren, ödenmemiş borcu, kredinin tamamını veya bir kısmını telafi etmek için borç tahsildarlarına da satabilir.

Zombi başlıklarının derin cepli finans kurumları üzerindeki finansal etkisi bu nedenle sınırlı olsa da, taşındıklarını düşünen ve devam ettiklerini düşünen ev sahipleri için önemli ve genellikle felaket niteliğinde finansal sorunlara yol açabilir. Bir zombi unvanı, iflas nedeniyle zaten finansal olarak stresli olan bir ev sahibi için çifte felaketi temsil eder ve finansal olarak ayağa kalkarken, vergi ve kanun ihlalleri için ağır bir faturayla karşı karşıya kalabilir.

Örneğin, kullanılmayan bir ev, kolayca bakıma muhtaç duruma düşebilir. Ev sahibi yalnızca emlak vergilerinden sorumlu olmakla kalmaz, aynı zamanda mülkün bakım ve onarımları için yerel yönetim tarafından da sorumlu tutulabilir. Ev terk edilmişse ve yıkılması gerekiyorsa, bu maliyetler zombi unvanlı ev sahibi tarafından karşılanmalıdır.

Ev sahibi, terk edilmiş bir mülkle bağlantılı olarak ortaya çıkan birçok sorunla da uğraşmak zorundadır. Bunlar, haşere istilası geliştiren veya suç faaliyeti için kullanılan mülkten kaynaklanan kamusal rahatsızlık sorunlarından, yasadışı işgalcilerden veya haksız mülkiyetten kaynaklanan komplikasyonlara kadar değişebilir.

Terk edilmiş mülkler, mahalledeki diğer evlerin değeri üzerinde de olumsuz etkiye sahiptir. Komşulardan ve bölge sakinlerinden terk edilmiş ve ihmal edilmiş evlerle ilgili şikayetler, çoğu zaman yerel belediyeyi devreye girmeye ve aşırı büyümüş bahçeleri budamak veya çöpleri çıkarmak gibi temel bakımları yapmaya zorlar, çünkü ne borç veren ne de var olmayan ev sahibi mülkün bakımının sorumluluğunu üstlenmez.

Bu tür üçüncü şahıs bakımlarının maliyetleri ve kod ihlalleri için alınan cezalar zamanla artabilir. Bu masraflar ödenmeden bırakılırsa, ev sahibi cezalara ve ücretlere maruz kalabilir ve hatta yasal işlemlerle karşılaşabilir. Ek olarak, zombi unvanına sahip olanların maaşları ve vergi iadeleri artırılabilir ve kredileri imha edilebilir, bu da gelecekte daha fazla mali sıkıntıya neden olabilir. Birçok ev sahibi, kendilerini ipotek memurları, borç tahsildarları ve yerel yönetimler tarafından takip edilirken bulana kadar zombi unvanlarına sahip olduklarını fark etmezler.

Farkında olmadan zombi unvanlı ev satın alan alıcılar da yasal belirsizlik içinde bırakılabilir, çünkü önceki ev sahibi, ödenmemiş vergi ve cezalardan kaynaklanan mülk üzerindeki rehinleri alıcıya devredemeyebilir. Çoğu insan için en büyük satın alma kararı olan bir ev satın almadan önce uyarı uzmanı ana yol gösterici ilke olmalıdır.

Bazı emlak uzmanları, ev sahibinin tek başvurusunun, evin güvenliğini sağlamak ve bakımlı tutmak için haciz süreci boyunca evde kalmaya devam etmek olduğunu tavsiye ediyorlar. Her halükarda ev sahipleri, haciz sürecini tamamlanana kadar görerek kendilerini zombi unvanlarına karşı koruyabilir ve evlerinin mülkiyetinin yasal olarak başka bir tarafa aktarıldığından emin olabilirler.