Çömelme
Squatter Nedir?
Gecekondu, mülk üzerinde yasal bir hak iddia etmeksizin bir mülke yerleşen veya mülkü işgal eden kişidir. Bir gecekondu, tapusu, hakkı veya kira sözleşmesi olmayan bir mülkte yaşar. Bir gecekondu, istemsiz bir şekilde transfer yoluyla mülkün zilyetliğini elde edebilir. Mülklerini birkaç yıl kullanmayan veya incelemeyen bir mülk sahibi, arsayı talep eden, araziyi ele geçiren ve araziyi kullanan başka bir kişiye mülkiyetini kaybedebilir.
Temel Çıkarımlar
- Bir gecekondu, tapusu, hakkı veya kira sözleşmesi olmayan bir mülkte yaşar.
- Mülklerini birkaç yıl kullanmayan veya incelemeyen bir mülk sahibi, arsayı talep eden, araziyi ele geçiren ve araziyi kullanan başka bir kişiye mülkiyetini kaybedebilir.
- Gecekondu mahalleleri ve kötü mülkiyeti ilgilendiren eyalet yasaları, bazı durumlarda yerel yasaların yerini alabilir; örneğin New York City’de bir gecekondu 30 gün boyunca sürekli olarak bir mülkü işgal ederse, hiçbir zaman bir kira sözleşmesi imzalamamasına rağmen mal sahibinin kiracısı olarak mülkte kalma yasal hakkını elde eder.
Gecekonduları Anlamak
Her ABD eyaleti, işgalci hakları ve zararlara sahip olma ile ilgili kendi yasalarına sahiptir. Örneğin, bazı eyaletler, diğer gereksinimlere ek olarak özel mülkiyete ait mülkleri satın almak için sürekli olarak yedi yıllık mülkiyete ihtiyaç duyar. Gecekondu mahalleleri ve kötü mülkiyeti ilgilendiren eyalet yasaları, bazı durumlarda yerel yasaların yerini alabilir.
Örneğin, New York eyaleti, bir mülkü sürekli, düşmanca ve açık bir şekilde en az 10 yıl boyunca işgal eden gecekondu sakinlerine olumsuz mülkiyet hakları veriyor. Ayrıca toprak hakkına sahip olduklarına dair iyi niyetli bir inanca sahip olmaları gerekir. Tüm bu koşullar yerine getirilirse, gecekondu araziye sahip olmak için tapuyu talep edebilir. Eğer mal sahibi yetkililerle iletişime geçerse ve izinsiz gecekonduyu 10 yıl boyunca mülkü işgal etmeden önce kaldırırsa, gecekondu artık mülkiyeti talep edemez.
Bununla birlikte, New York City’deki gecekondularla ilgili yasalar, New York eyaleti yasalarından büyük ölçüde farklıdır. Bir gecekondu 30 gün boyunca sürekli olarak bir mülkü işgal ederse, hiçbir zaman kira sözleşmesi imzalamamasına rağmen mal sahibinin kiracısı olarak mülkte kalma yasal hakkını elde eder. İzinsiz giren kişi, boş bir mülke zorla girip orada açıkça yaşamaya başlayabilir. Bu, halihazırda kiracısı olmayan yatırım amaçlı gayrimenkullerde olabilir. İzinsiz giren kişi yakında yakalanırsa, polis tarafından çıkarılıp tutuklanabilir. Ev sahibi tarafından tespit edilemeyen ve mülkte 30 gün kalan gecekondular, onları tesisten çıkarmak için yasal tahliye talep edecektir.
Tahliye işlemlerinin tamamlanması için geçen süre, mülk sahiplerinin gecekonducuları mülkten çıkarmaları için ödeme yapmayı teklif etmelerine neden olabilir. Tahliye işlemleri bazen bir yıla kadar sürebilir.
Squatter Örneği
Felicia adlı bir kadının 2010 yılında Brooklyn, New York’ta iki yatak odalı bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın aldığını varsayalım. 2015 yılında daireyi kiralamayı bıraktı ve birkaç ay boş kaldı. Hacizle karşı karşıya kalan Felicia, daireyi piyasaya sürmeye karar verdi. Ne yazık ki, apartmanda aylardır bir taksi şoförünün yaşadığını keşfetti.
Felicia polisi aradı ve yabancıya izinsiz girdiğini bildirdi. Polis adamı çıkardıktan sonra kilitleri değiştirdi. Ancak, adam 30 günden fazla süredir orada yaşadığı için gecekondu haklarını tesis etmişti. Onu daireden atmak, yasadışı bir tahliyeyi oluşturdu. Gecekondu, New York City’deki konut mahkemesine gittiğinde, yargıç, sadece birkaç gün sonra mülke girmesine izin verdi.