Ortak Kiracılık – TIC
Ortak Kiracılık Nedir – TIC?
Ortak kiracılık, iki veya daha fazla kişinin bir mülk veya arazi parselinde mülkiyet haklarını paylaştığı bir düzenlemedir. Mülk, ticari veya konut olabilir. Ortak bir kiracı öldüğünde, mülk o kiracının mülküne geçer. Her bağımsız mal sahibi, toplam mülkün eşit veya farklı bir yüzdesini kontrol edebilir. Ayrıca, ortak ortaktaki kiracılık, mülk üzerindeki payını, mülklerinin bir parçası olarak herhangi bir yararlanıcıya bırakma hakkına sahiptir. Ortak noktası kiracı için sözleşme koşulları ayrıntılı olarak verilmektedir senet, başlık ya da diğer yasal olarak bağlayıcı mülkiyet belgelerinin.
Temel Çıkarımlar
- Ortak kiracılık, iki veya daha fazla kişinin bir mülkte mülkiyet hakkına sahip olduğu bir düzenlemedir.
- Ortak kiracılar mülkün farklı yüzdelerine sahip olabilir.
- Ortak kiracılar, mülkteki paylarını ölümleri üzerine herhangi birine miras bırakabilirler.
- Ortak kiracılık, özellikle hayatta kalma hakları ve her kiracının sahip olduğu mülkiyet derecesi açısından, ortak kiracılıktan önemli ölçüde farklıdır.
TIC Nasıl Çalışır?
İki veya daha fazla kişi ortak kiracı olarak mülk sahibi olduğunda, mülkün tüm alanları eşit olarak gruba aittir. Ortak kiracılar farklı bir mülkiyet payına sahip olabilir. Örneğin, Sarah ve Debbie bir mülkün% 25’ine sahipken, Leticia% 50’ye sahip olabilir. Sahip olunan yüzde değişmekle birlikte, hiç kimse mülkün belirli bir kısmına sahiplik iddia edemez.
Ortak sözleşmelerde kiracılık herhangi bir zamanda oluşturulabilir. Bu nedenle, bir kişi, diğer üyelerin ortak kira sözleşmesine girmesinden yıllar sonra bir mülkte bir ilgi geliştirebilir. Yukarıdaki örneğe dönersek, Sarah ve Leticia’nin başlangıçta mülkün% 50’sine sahip olduğunu söyleyebiliriz. Bir noktada Sarah, Debbie’nin 25/25/50 paylaşımıyla gruptan ayrılmasıyla% 50 payını bölmeye karar verdi.
Ayrıca, anlaşmanın üyeleri, sahipliklerinin kendilerine düşen kısmını bağımsız olarak satabilir veya ödünç alabilir.
TIC’nin imha edilmesi
Bir veya daha fazla ortak kiracı, ortak kiracılığın feshi için diğer üyeleri satın alabilir. Ortak kiracılar, mülkün kullanımı, iyileştirilmesi veya mülkü satmak için karşıt çıkarlar veya talimatlar geliştirmelidirlerse, ilerlemek için ortak bir anlaşmaya varmaları gerekir. Bir anlayışa ulaşılamayan durumlarda, bir bölümleme işlemi gerçekleşebilir. Ortak kiracıların birlikte ne kadar iyi çalıştığına bağlı olarak bölme eylemi gönüllü veya mahkeme emri olabilir.
Yasal bir bölme işleminde mahkeme, mülkü ortak üyelerdeki kiracılık arasında bölerek her üyenin diğer üyelerden ayrı olarak ilerlemesine izin verir. Ayni bölüm olarak bilinen bu, mülkü bölmenin en doğrudan yoludur ve genellikle ortak kiracılar rakip olmadığında kullanılan yöntemdir.
Ortak kiracılar birlikte çalışmayı reddederse, mülkün satış yoluyla bir bölümüne girmeyi düşünebilirler. Burada holding satılır ve gelirler mülkteki ilgili çıkarlarına göre müşterek kiracılar arasında paylaştırılır.
TIC Mülkleriyle Emlak Vergileri
Yürürlükteki yasalar tarafından yönlendirilen ortak sözleşmedeki kiracılık, genellikle ortak mülkiyetin bir mülkün vergileri üzerindeki etkilerini ana hatlarıyla belirtir. Sözleşme, vergi yükümlülüğünün sözleşmeyle her mal sahibine nasıl dağıtıldığını ana hatlarıyla belirtecektir.
Ortak sözleşmedeki bir kira kontratı, bir arazi veya mülk parselini yasal olarak bölmediğinden, çoğu vergilendirme yetki alanı, her bir mal sahibine sahiplik yüzdesine göre orantılı bir emlak vergisi faturası tayin etmeyecektir.Çoğu zaman, ortak kiracılar tek bir emlak vergisi faturası alırlar.
Pek çok yargı alanında, ortak sözleşmedeki bir kiracılık, müşterekkiracılara müşterek ve birkaç sorumluluk yükler. Bu şart, bağımsız mal sahiplerinin her birinin emlak vergisinden, değerlendirmenin tam tutarına kadarsorumlu olabileceği anlamına gelir. Sorumluluk, sahiplik düzeyi veya yüzdesine bakılmaksızın her mal sahibi için geçerlidir.
Emlak vergisi karşılandığında, ortak kiracılar bu ödemeyi gelir vergisi beyannamelerinden düşeceklerdir. Vergilendirme yargı yetkisi müşterek ve çok sayıda yükümlülüğü takip ederse, her ortak kiracı, katkıda bulundukları tutarı kişisel gelir vergisi beyannamelerinden düşebilir. Bu prosedürü takip etmeyen ilçelerde, sahiplik düzeylerine kadar toplam verginin bir yüzdesini düşebilirler.
Ortak Kiracılık ve Ortak Kiracılık
Kulağa benzer gelseler de, ortak kiracılık ortak kiracılıktan birkaç yönden farklıdır. Ortak kiracılıkta, kiracılar aynı anda aynı tapu ile bir mülkten eşit pay alırlar.
Temel farklılıklardan biri, herhangi bir üyenin sözleşmeye eklenmesi veya çıkarılmasıdır. TIC anlaşmalarında üyelerdeki değişiklik anlaşmayı bozmaz. Ortak kiracılıkta, üyelerden herhangi biri hisselerini satmak isterse sözleşme bozulur.
Örneğin, bir veya daha fazla ortak kiracı diğerlerini satın almak istiyorsa, mülkün teknik olarak satılması ve gelirin sahipler arasında eşit olarak dağıtılması gerekir. Ortak kiracılık üyeleri, holdingin bu ayrımı barındıracak kadar büyük olması durumunda, mülkü ayırmak için yasal bölme işlemini de kullanabilir.
Ortak Kiracının Ölümü
Bir diğer önemli farklılık, bir müşterek kiracının ölümü durumunda ortaya çıkar. Daha önce belirtildiği gibi, TIC anlaşmaları mülkün, mal sahibinin mülkünün bir parçası olarak geçişine izin verir. Bununla birlikte, ortak bir kira sözleşmesinde, mülkün tapusu hayatta kalan mal sahibine geçer.
Diğer bir deyişle, ortak kiracıların otomatik olarak hayatta kalma hakları yoktur.Ölen üyenin son vasiyeti, mülkteki menfaatlerinin hayatta kalan mal sahipleri arasında paylaştırılacağını belirtmedikçe, ortak menfaatine olan vefat etmiş bir kiracı, mülküne aittir. Tersine, ortak kiracılarda, vefat eden mal sahibinin menfaati otomatik olarak hayatta kalan mal sahiplerine aktarılır.Örneğin, dört müşterek kiracı bir ev sahibi olduğunda ve bir kiracı öldüğünde, hayatta kalan üç kişinin her biri mülkün ek üçte bir payına sahip oluyor.
Evlilik ve Mülkiyet
Bazı eyaletler, evli çiftler için varsayılan mülk sahipliği olarak ortak kiracılığa karar verirken, diğerleri ortak mülkiyet modelinde kiracılığını kullanır. Yaklaşık 25 eyalette ve Columbia Bölgesi’nde kullanılan üçüncü bir model,her eşin mülkte eşit ve bölünmemiş bir menfaati olduğu bütünüyle kiracılıktır (TbyE).7
Ortak Kiracılığın Artıları ve Eksileri
Ortak kiracı olarak bir aile üyesi, arkadaşı veya iş ortağıyla bir ev satın almak, bireylerin emlak piyasasına daha kolay girmesine yardımcı olabilir. Depozitolar ve ödemeler bölündüğünden, mülkün satın alınması ve bakımı bir bireye göre daha ucuz olabilir. Ek olarak, bir mal sahibinin diğer üyelerden daha fazla geliri veya daha iyi mali durumu varsa, borçlanma kapasitesi düzene sokulabilir.
Artıları
- Mülk alımlarını kolaylaştırır
- Kiracı sayısı değişebilir
- Farklı sahiplik dereceleri mümkündür
Eksileri
- Otomatik hayatta kalma hakkı yok
- Tüm kiracılar borçlardan, vergilerden eşit derecede sorumludur
- Bir kiracı mülkün satışını zorlayabilir
Bununla birlikte, ortak olarak kiracı olarak mülkü ipotek ettirirken, tipik olarak tüm borçlular belgeleri imzalar. Tüm üyeler ipotek belgelerini imzaladığından, bir temerrüt durumunda, borç veren tüm grup üyelerinin varlıklarına el koyabilir. Ayrıca, bir veya daha fazla borçlu ipotek ödemesine katkı sağlamayı bıraksa bile, diğer borçlular yine de hacizden kaçınmak için ödemeleri karşılamalıdır.
Mülkten yararlanıcıları belirlemek için bir vasiyet kullanma yeteneği, ortak kiracıya kendi paylarını kontrol etme olanağı sağlar. Bir ortak kiracı vasiyetsiz ölürse, mülke olan ilgisi,hem zaman hem de para açısından maliyetli bir olay olan terekeye tabi olacaktır.
Ayrıca, kalan ortak kiracılar artık mülkün sahibi olduklarını tanımadıkları veya kabul etmedikleri biriyle bulabilirler. Bu yeni ortak kiracı, isteksiz ortak kiracıları mülkü satmaya veya bölmeye zorlayarak bir bölme işlemi başlatabilir.
Ortak Kiracılık Örneği (TIC)
California, topluluk mülkiyeti, ortaklık, ortak kiracılık ve ortak kiracılığı içeren dört tür ortak mülkiyete izin verir. Bununla birlikte, TIC, evli olmayanlar veya birlikte gayrimenkul edinen kişiler arasında varsayılan formdur. Kaliforniya’da, bu mal sahipleri, anlaşmaları veya sözleşmelerinde aksi açıkça belirtilmedikçe, bir ortaklık veya ortak kiracılık oluşturmadıkça, ortak kiracı statüsüne sahiptir.
Ortak mülkiyet konusunda uzmanlaşmış bir San Francisco emlak hukuku firması olan SirkinLaw’a göre.
Giderek daha fazla insan alış ve satış güçlerini en üst düzeye çıkarmanın bir yolu olarak ortak kiracılığa yöneliyor. Bu düzenlemeler, kaynakları bir havuzda toplamalarına ve başka türlü yapabileceklerinden veya alabileceklerinden daha fazla gayrimenkul satın almalarına izin vererek fiyatları düşürür ve alıcıların seçeneklerini artırır.
Ağustos 2018’deki bir blog gönderisinde, kat mülkiyeti mülklerinin mülkiyet yapısının ortak kiracılık düzenlemesine dönüştürülmesi olan TIC dönüşümlerinin, Büyük Los Angeles ve San Francisco / Oakland metropol bölgelerinde özellikle popüler hale geldiğini yazıyorlar.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak Kiracılık (TIC) ne anlama geliyor?
“Ortak Kiracılık” (TIC) terimi, iki veya daha fazla tarafın bir bina veya arazi parseli gibi bir taşınmaz mülke müştereken sahip olduğu yasal bir düzenlemeyi ifade eder. Bu tarafların anlaşmalarının ayrıntıları, bireysel satın alma sözleşmelerine ve yasal anlaşmalarına bağlı olarak bir vakadan diğerine farklılık gösterecektir. Ancak bir TIC’nin temel özelliği, her iki tarafın da mülkteki hisselerini satabilmesinin yanı sıra mülkteki paylarını mirasçılarına devretme hakkını saklı tutmasıdır.
Ortak Kiracılık ile TIC arasındaki fark nedir?
TIC ve Ortak Kiracılık, iki veya daha fazla tarafın birlikte mülk sahibi olmak istediği durumlara atıfta bulunmaları bakımından benzer kavramlardır. Ancak aralarındaki temel fark, taraflardan birinin sahiplik paylarını satması gereken bir durumu nasıl ele aldıklarıdır. Bir TIC’de taraflardan herhangi biri hisselerini istediği zaman satabilir, oysa Müşterek Kiracılık durumunda bu satış mutlaka anlaşmanın sona ermesine yol açacaktır.
Ortak kiracılardan biri öldüğünde ne olur?
TIC’nin avantajlarından biri, kiracılardan birinin öldüğü bir senaryoya dayanabilmesidir. Bu durumda, ölen kiracının mülkiyet hissesi o kiracının mülküne geçecektir. Daha sonra ölen kiracının iradesine göre ele alınacaktır. Bu arada, hayatta kalan tüm kiracılar mülkün sahibi olmaya ve mülkiyeti işgal etmeye devam etmekte özgür olacak. Aksine, eğer bu bir Ortak Kiracılık anlaşmasında gerçekleşecekse, hayatta kalan kiracı otomatik olarak ölen kiracının mülkiyet hissesini devralacaktır.