Satış Karşılaştırma Yaklaşımı (SCA)

Satış Karşılaştırma Yaklaşımı (SCA) Nedir?

Satış karşılaştırma yaklaşımı terimi, bir mülkü benzer özelliklere sahip bölgede benzer veya yakın zamanda satılan diğer mülklerle karşılaştıran bir gayrimenkul değerleme yöntemini ifade eder. Emlakçılar ve değerleme uzmanları, satılacak mülkleri değerlendirirken satış karşılaştırma yaklaşımını kullanabilir. Bu yöntem, münferit özelliklerin genel mülk değeri üzerindeki etkisini hesaba katar. Başka bir deyişle, bir mülkün toplam değeri, tüm özelliklerinin değerlerinin toplamıdır.

Satış Karşılaştırma Yaklaşımını (SCA) Anlama

Satış karşılaştırma yaklaşımı, emlak uzmanlarının ve alıcıların bir evin fiyatının adil ve mevcut piyasa ile karşılaştırılabilir olup olmadığını belirlemelerine yardımcı olur. Profesyoneller, yakın zamanda değerleme konusu mülke kısa bir mesafede – genellikle aynı mahallede – satılan benzer özellikleri paylaşan benzer mülkleri kullanırlar.

SCA, karşılaştırmalı pazar analizi (CMA) için omurga olarak kullanılır. Bu, yakın zamanda satılan benzer ve aynı coğrafi alan içindeki mülklerin fiyatlarının bir analizidir. Başka bir deyişle, yaklaşım genellikle ortak yönlerini görmek için yerel mülklere bakmayı gerektirir. Değerleme uzmanları buradan özelliklerine göre bir mülk için bir değer belirleyebilir.

Bir gayrimenkul değerleme uzmanının bir mülkün değerini değerlendirirken atabileceği birçok adım olsa da, aşağıdakiler bir SCA’da kullanılan en yaygın özelliklerden bazılarıdır:

• Konum ve mahalle: Coğrafya, gayrimenkulün değerini doğrudan etkileyebilir. Şehrin başka bir bölgesinde bulunan evler yerine aynı mahalledeki evleri karşılaştırmak önemlidir. Dikkate alınan faktörler arasında okullara yakınlık, yakındaki su kütleleri, parklar ve bunların otoyollara ve üst geçitlere ne kadar yakın olduğu ve ayrıca kirlilik seviyeleri sayılabilir.
• Yakın zamanda satılan ilanlar: Bu mülkler, bölgedeki evlerin değeri için bir başlangıç ​​noktası sağlayabilir. Özellikler ve piyasa faktörü satış fiyatına dahil edilse de, mülk değerlerinin ve son satışların gözden geçirilmesi iyi referans rakamlarıdır.
• Özellikler: Bir ev, aynı sayıda yatak odası, garaj ve banyoya sahip mülklerle karşılaştırılmalıdır. Karşılaştırma, yaklaşık olarak aynı büyüklükteki arazi parsellerinde yaklaşık aynı metrekareye sahip evleri içermelidir.
• Yaş ve durum: Benzer yaştaki evleri ve sağlamlığı karşılaştırmak önemlidir. Bir evin durumu, bir değerlendirmeyi önemli ölçüde etkiler. Örneğin, aynı mahallede iki benzer ev olabilir. Ancak onarıma ihtiyacı varsa, değerini ciddi şekilde etkileyebilir.
• Metrekare başına ortalama fiyat: Benzer evler derlendikten sonra, satış fiyatlarının her birini alın ve bunları metrekare boyutlarına bölün. Sonuç, satış karşılaştırma analizindeki evler temelinde metrekare başına maliyeti verir. Tüm benzer evler için metrekare başına ortalama maliyeti alın ve bu sayıyı, değerlendirilen evin kare görüntüüyle çarpın.

Özel Hususlar

Bir evin değerini artırabilecek daha birçok özellik vardır. Bununla birlikte, bir satış karşılaştırma analizi kesin bir bilim değildir, çünkü bir evin değeri biraz özneldir, yani bir aile bir diğerinden daha fazla değer bulabilir ve böylece tekliflerini artırabilir. Daha önce belirtildiği gibi, ekonominin genel durumu, iş piyasası ve emlak piyasasının durumu gibi dış faktörlerin tümü, bir evin ne kadar satıldığı veya piyasada ne kadar süre kaldığı konusunda büyük rol oynar.