Karşılaştırmalı Pazar Analizi
Karşılaştırmalı Pazar Analizi Nedir?
Karşılaştırmalı bir piyasa analizi (CMA), yakın bölgede yakın zamanda satılan benzer mülklere dayalı bir evin değerinin tahminidir. Emlakçılar ve komisyoncular, satıcıların evleri için realtor.com gibi emlak listeleme sitelerinde karşılaştırılabilir mülkleri (“karşılaştırmalar” olarak bilinir) araştırarak kendi karşılaştırmalı pazar analizlerini gerçekleştirebilirler.
Temel Çıkarımlar
- Karşılaştırmalı bir pazar analizi (CMA), satıcıların liste fiyatlarını belirlemelerine ve alıcıların rekabetçi teklifler vermelerine yardımcı olmak için kullanılan bir evin değerinin tahminidir.
- Analiz, değerleme konusu mülk ve benzerleri için konum, yaş, boyut, yapı, stil, koşul ve diğer faktörleri dikkate alır.
- Belirli bir mülk için bir CMA ile ilgilenen bir alıcı veya satıcıysanız, yerel bir emlakçı veya komisyoncudan yardım isteyin veya çevrimiçi evleri karşılaştırarak kendi araştırmanızı yapın.
Karşılaştırmalı Pazar Analizini Anlamak
Karşılaştırmalı bir pazar analizi, satıcıların evleri için en iyi liste fiyatlarını seçmelerine yardımcı olur. “En iyi” fiyat, masada para bırakacak kadar düşük olmayan ve evin hiç satmayacağı kadar yüksek olmayan fiyattır. Alıcılar için bir CMA, bir evin iyi bir anlaşma olup olmadığını doğrulayabilir ve aşırıya kaçmadan ciddiye alınacak rekabetçi bir teklifi saptamaya yardımcı olabilir.
Bir CMA, konu olan bir mülkü konum, boyut ve özellikler bakımından benzer olan diğer evlerle karşılaştırır. İdeal olarak, bir CMA söz konusu mülkle aynı alt bölümden yakın zamanda satılan evleri kullanır. Elbette, havalı bir emlak piyasasındaysanız veya kırsal bir ortamdaysanız, yakın çevrede son üç ila altı ay içinde satılan evleri bulmak zor olabilir. Bu durumlarda, resmi bir değerlendirme daha iyi bir seçenek olabilir.
Karşılaştırmalı bir pazar analizi gayri resmi bir değerlendirme gibi olsa da, emlakçılar ve komisyoncular, alıcılara ve satıcılara hizmet verirken bir CMA gerçekleştirmek için bir değerleme uzmanı lisansına ihtiyaç duymazlar. Yine de, bazı eyaletler, yetkili bir şekilde bir CMA gerçekleştirmezlerse emlakçıları ve komisyoncuları sorumlu tutacaktır. Böyle bir durumda, eyaletin emlak lisans komisyonu, acenteye veya komisyoncuya karşı disiplin cezası verebilir.
CMA Raporunda neler var?
Bir emlak komisyoncusu veya komisyoncu karşılaştırmalı bir pazar analizi yaptığında, bulguları detaylandıran bir rapor oluşturacaktır. Standartlaştırılmış bir CMA raporu olmasa da, genellikle şunları içerecektir:
- Değerleme konusu mülkün adresi ve üç ila beş benzer mal
- Yükseklik, kat planı ve yatak odası ve banyo sayısı dahil olmak üzere her mülkün açıklaması
- Her mülkün metrekare görüntüsü
- Her bir bilgisayarın satış fiyatı
- Herhangi bir fark için dolar ayarlamaları
- Her bir bileşenin fit kare başına ayarlanmış satış fiyatı
- Adil piyasa değeri konusu mülkün
Birçok emlakçı ve komisyoncu, kapsamlı (ve profesyonel görünümlü) CMA raporları oluşturmak için yazılım kullanır. Kendinizinkini oluşturmayı planlıyorsanız, araştırmanızı takip etmek için bir elektronik tablo kullanın veya emlak listeleme web sitelerinden biri tarafından sunulan çevrimiçi bir ev fiyatı aracını deneyin. Aşağıda: örnek bir rapor.
Karşılaştırmalı Pazar Analizi Nasıl Yapılır
Bir CMA, bölgedeki yakın zamanda satılan evlerin fiyatlarını karşılaştırmaktan çok daha fazlasını içerir. İşte doğru bir CMA oluşturmak için temel adımların bir özeti:
1. Mahalleyi değerlendirin.
Doğru liste fiyatını belirlemek veya ilgilendiğiniz bir evin iyi bir anlaşma olmasını sağlamak için CMA, mahallenin genel kalitesini dikkate almalıdır. Daha çekici bloklar nerede? Topluluk olanakları ne kadar yakın? Topluluk sorunları ne kadar yakın? Nelerdir HOA kuralları? Okullar nasıl? Temyiz başvurusunda herhangi bir sorun var mı?
2. Değerleme konusu mülkle ilgili ayrıntıları toplayın.
Bir emlak komisyoncusu veya komisyoncu CMA’yı yaparsa, mevcut girişi (varsa) gözden geçirecek ve söz konusu ev hakkında bilgi toplamak için yüz yüze bir ziyaret gerçekleştirecektir. Evin boyutunu (özellikle yaşanabilir alan), yaşını, stilini, yapısını, durumunu, düzenini, bitişlerini, peyzajını ve yükseltmeleri ve güncellemeleri not edecekler.
3. Kompozisyonları seçin.
Yakın zamanda satılan ve söz konusu eve mümkün olduğunca yakın olan bölgede üç ila beş benzer ev bulun. İdeal olarak, kompozisyonlar ilgili mülkün bir mil içinde ve aynı okul bölgesinde olacaktır. Metrekare, arsa boyutu, yatak odaları, banyolar ve inşaat türü açısından konu evi gibi olan evlere odaklanın. Benzer gayrimenkulün ne zaman satıldığına çok dikkat edin: Ne kadar yeni olursa o kadar iyidir çünkü emlak fiyatları hızla dalgalanabilir. Evin bir golf sahasına veya deniz kıyısına bakmak gibi benzersiz bir konumu varsa, kompozisyonlar aynı yerleşime sahip olmalıdır.
4. Farklılıklar için ayarlayın.
Bir sonraki adım, söz konusu ev ile karşılaştırılabilir mülklerin her biri arasındaki farklılıkları ayarlamaktır. Deneyimli bir emlakçı veya komisyoncu, farklılıkların her birine bir dolar değeri atayabilecek ve her bir komisyonun değerini buna göre ayarlayabilecektir. Karşıt-sezgisel görünebilir, ancak kompozisyon, konunun ana sayfasından daha düşük bir özelliğe sahipse, kompozisyonun değerinde pozitif bir ayarlama yapılır ve bunun tersi de geçerlidir. Örnek olarak, bir kompartımanın fazladan bir yatak odası (üstün özellik) varsa, alıcının ekstra yatak odası almak için daha fazla ödeme yaptığını varsaymak mantıklıdır. Bu durumda, fazladan yatak odası için hesaptan bir miktar düşersiniz, böylece elmalarla elmalar arasında bir karşılaştırma yapılmasına izin verirsiniz. Hedef evin değeri asla ayarlanmaz.
5. Ayarlamalardan sonra metrekare başına satılan fiyatı belirleyin.
Farklılıklar için ayarlama yaptıktan sonra, fit kare başına satılan fiyatı belirlemek için her bir karşılaştırmanın ayarlanmış fiyatını kare boyutuna bölün. Daha sonra, tüm karşılaştırmaların fit kare başına satılan fiyatını toplayın ve ortalamayı elde etmek için karşılaştırma sayısına bölün. Son olarak, mevcut piyasa değerini bulmak için bu ortalamayı değerleme konusu mülkün fit kare ile çarpın.
Alt çizgi
Genel olarak, en iyi kompozisyonlar, konu evine en çok benzeyenler, en yakın zamanda satılanlar ve en az ayarlamaya sahip olanlardır. Pazara bağlı olarak nihai fiyatın biraz ayarlanması gerekebilir. Örneğin, pazar sıcaksa veya stok düşükse, fiyat biraz daha yüksek olabilir. Tersine, piyasada çok sayıda benzer ev varsa, fiyatın rekabetçi olması için düşmesi gerekebilir.