Net Faaliyet Geliri (NOI)
Net İşletme Geliri (NOI) Nedir?
Net işletme geliri (NOI), gelir getiren gayrimenkul yatırımlarının karlılığını analiz etmek için kullanılan bir hesaplamadır. NOI, mülkten elde edilen tüm gelire, makul olarak gerekli tüm işletme giderlerinin çıkarılmasıyla eşittir.
NOI, bir mülkün gelir ve nakit akışı tablosunda görünen ve kredilerdeki anapara ve faiz ödemelerini, sermaye harcamalarını, amortismanı ve amortismanı hariç tutan vergi öncesi bir rakamdır. Bu metrik diğer sektörlerde kullanıldığında, ” faiz ve vergi öncesi kazanç ” anlamına gelen “EBIT” olarak adlandırılır.
Temel Çıkarımlar
- Net işletme geliri, gelir getiren bir mülkün kârlılığını, finansman veya vergilerden herhangi bir maliyet eklemeden önce ölçer.
- NOI’yi hesaplamak için, mülkte oluşan tüm işletme giderlerini mülkte üretilen tüm gelirden çıkarın.
- NOI ölçüsünde kullanılan işletme giderleri, bir mülk sahibi belirli gelir veya gider kalemlerini ertelerse veya hızlandırırsa manipüle edilebilir.
- NOI ölçüsü sermaye harcamalarını içermez.
- NOI bir mülk sahibine, bir mülkün kiralanmasının ona sahip olma ve bakım masraflarına değip değmeyeceğini belirtecektir.
Net İşletme Gelirini (NOI) Anlamak
Net işletme geliri, gayrimenkul profesyonellerinin gelir getiren mülklerinin kesin değerini belirlemek için kullandıkları bir değerleme yöntemidir. NOI’yi hesaplamak için, mülkün işletme giderleri mülkün ürettiği gelirden çıkarılmalıdır.
Kira gelirine ek olarak, bir mülk ayrıca park yapıları, otomatlar ve çamaşırhane gibi olanaklardan da gelir elde edebilir. İşletme giderleri, sigorta primleri, yasal ücretler, kamu hizmetleri, emlak vergileri, onarım maliyetleri ve temizlik ücretleri dahil olmak üzere binayı çalıştırma ve bakım maliyetlerini içerir. Tüm bina için yeni bir iklimlendirme sistemi maliyetleri gibi sermaye harcamaları hesaplamaya dahil edilmez.
NOI, gayrimenkul yatırımcılarının kapitalizasyon oranını belirlemelerine yardımcı olur ve bu da bir mülkün değerini hesaplamalarına yardımcı olur ve böylece satın almayı veya satmayı düşündükleri farklı mülkleri karşılaştırmalarına olanak tanır.
Finanse edilen mülkler için NOI, borç verenlere ve yatırımcılara bir mülkün gelirinin işletme giderlerini ve borç ödemelerini karşılayıp karşılamadığını söyleyen borç karşılama oranında (DCR) da kullanılır. NOI ayrıca net gelir çarpanını, yatırımın nakit getirisini ve toplam yatırım getirisini hesaplamak için kullanılır.
Net İşletme Geliri (NOI) Nasıl Hesaplanır
Net işletme gelirini hesaplamak için, bir mülk tarafından üretilen gelirden işletme giderlerini çıkarın. Gayrimenkulden elde edilen gelir kira gelirini, otopark ücretlerini, hizmet değişikliklerini, otomatları, çamaşır makinelerini vb. İçerir.
İşletme giderleri, mülkün işletilmesiyle ilgili tüm maliyetleri içerir. Bunlara mülk yönetimi ücretleri, sigorta, kamu hizmetleri, emlak vergileri, onarımlar ve bakım dahildir.
Net Faaliyet Geliri (NOI) Formülü
Örnek olarak, aşağıdaki bilgilerin, bir mal sahibinin kiraladığı belirli bir apartman binasının profili olduğunu varsayalım.
Gelir:
- Kira geliri: 20.000 $
- Otopark ücretleri: 5.000 $
- Çamaşır makineleri: 1.000 $
Toplam Gelir = 26.000 $
Şimdi apartman binasının işletme giderlerinin aşağıdaki gibi olduğunu varsayalım:
İşletme masrafları:
- Mülk yönetimi ücretleri: 1.000 $
- Emlak vergileri: 5.000 $
- Onarım ve bakım: 3.000 $
- Sigorta: 1.000 $
Toplam İşletme Giderleri = 10.000 $
Bu örnekteki net işletme geliri (NOI) 26.000 – 10.000 $ = 16.000 $ olacaktır.
Net İşletme Geliri (NOI) Örneği
Yıllık olarak 120.000 $ gelir getiren ve 80.000 $ işletme gideri yapan bir mülkünüz olduğunu varsayalım. Bu durumda, sonuçta 40.000 $ (120.000 $ – 80.000 $) NOI olacaktır. Toplam negatif ise, işletme giderlerinin gelirlerden daha yüksek olduğu durumlarda, sonuca net işletme zararı (NOL) denir.
Alacaklılar ve ticari borç verenler, ipotek edilecek mülkün gelir yaratma potansiyelini belirlemek için, bir yatırımcının kredi geçmişini kararlarına dahil etmelerinden daha fazla, büyük ölçüde NOI’ye güvenirler. Basitçe söylemek gerekirse: Bu metrik, kredi verenlerin nakit akışlarını tahmin ederek mülkün başlangıç değerini temelde değerlendirmelerine yardımcı olur.
NOI, gayrimenkuldeki yatırım getirisi (ROI) olarak da bilinen bir mülkün kapitalizasyon oranını belirlemek için kullanılır. NOI’yi satın alma fiyatına böler.
Bir mülkün karlı olduğu kabul edilirse, borç verenler bu rakamı yapmak istedikleri kredinin boyutunu belirlemek için de kullanırlar. Öte yandan, mülk net bir faaliyet zararı gösteriyorsa, borç verenler muhtemelen borçlunun ipotek başvurusunu tamamen reddedecektir.
Mülk sahipleri belirli giderleri erteleyerek diğerlerine hız vererek işletme giderlerini manipüle edebilirler. NOI, kira ve diğer ücretlerin artırılması ve aynı zamanda makul ölçüde gerekli işletme giderlerinin azaltılması yoluyla da artırılabilir.
İkincisine bir örnek olarak, bir daire sahibinin, bir mülk yöneticisi olarak hareket eden kiracının karşılığında bir kiracının yıllık 12.000 $ ‘lık kirasından feragat ettiği bir senaryo düşünün. Apartman sahibi normalde bir bina yöneticisine 30.000 $ maaş öderse, sonuç olarak 30.000 $ ‘lık “makul olarak gerekli” maliyeti 12.000 $’ lık fiili maliyet yerine gelirden düşebilir.
Net İşletme Geliri (NOI) Formülü SSS’leri
NOI’yi hesaplamanın formülü nedir?
NOI hesaplama formülü aşağıdaki gibidir:
- NOI = emlak geliri – işletme giderleri
Vergi öncesi net işletme gelirini (NOI) nasıl hesaplarsınız?
NOI, vergiyi dikkate almayan bir vergi öncesi hesaplamadır.
Net gelir ile net işletme geliri (NOI) arasındaki fark nedir?
Net işletme geliri, gelirden tüm işletme giderlerinin çıkarılmasıyla elde edilirken, net gelir, gelirin, işletim giderleri ve vergiler gibi işletim dışı giderler dahil olmak üzere tüm giderlerin çıkarılmış halidir.
İyi bir net işletme geliri (NOI) yüzdesi nedir?
NOI bir yüzde değil, bir mülkün gelir ve giderlerini dikkate alan bir sayıdır. Mülkün tamamen nakit olarak ödenmiş olması durumunda, mülkün tüm değeri ile karşılaştırılabilir. Bu durumda, net işletme gelirinin emlak fiyatı yüzdesine oranı ne kadar yüksek olursa o kadar iyidir.
Alt çizgi
Net işletme geliri (NOI), bir mülkün karlılığını değerlendirmek için yaygın olarak kullanılan bir rakamdır. Hesaplama, mülk üzerindeki tüm işletme giderlerinin mülkten elde edilen tüm gelirlerden çıkarılmasını içerir. Gelirler ne kadar yüksek ve giderler ne kadar küçükse, mülk o kadar karlı olur. Bu, mal sahibine mülke sahip olmak ve mülkün bakımını yapmaktan elde edilen gelirin maliyete değip değmediğini söyler.