Kombine Kredi-Değer Oranı – CLTV Oranı

Kombine Kredi-Değer Oranı – CLTV Oranı Nedir?

Birleşik kredi-değer (CLTV) oranı, bir mülk üzerindeki tüm verenler, CLTV oranını, olası bir ev alıcısının birden fazla kredi kullanıldığında temerrüt riskini belirlemek için kullanır.

Genel olarak, kredi verenler, yüksek kredi notuna sahip borçlulara% 80 ve üzeri CLTV oranlarında kredi vermeye isteklidir. CLTV, basit kredi / değer (LTV) oranından, LTV’nin hesaplamasında yalnızca ilk veya birincil ipoteği içermesi bakımından farklılık gösterir.

CLTV Formülü ve Hesaplama

Birleşik kredi-değer oranını hesaplamak için, tüm kredilerin toplam anapara bakiyelerini mülkün satın alma fiyatı veya adil piyasa değerine bölün. Dolayısıyla CLTV oranı, aşağıda listelenen kalemlerin toplamının mülkün satış fiyatından veya mülkün takdir edilen değerinden daha düşük olanına bölünmesiyle belirlenir.

• ilk ipoteğin orijinal kredi tutarı
• konut rehni kredi limitinin ( HELOC ) çekilen kısmı (ödenmemiş anapara bakiyesi )
• İkinci veya üçüncü bir ipotek gibi tüm kapalı uçlu ikincil finansmanın ödenmemiş anapara bakiyesi (Kapalı uçlu bir krediyle, borçlu birinci gün tüm fonları çeker ve herhangi bir ödeme planı değişikliği yapamaz veya herhangi bir ödenmemiş paraya erişemez kredi kapatıldıktan sonra anapara.)

CLTV Oranı Neleri Gösterir?

Kombine kredi / değer oranı (CLTV) oranı, ipotek ve borç verme uzmanları tarafından bir ev sahibinin ipotekli mülkünün borç / gelir oranı ve standart kredi / değer (LTV) oranı gibi bir dizi başka hesaplamayla birlikte CLTV oranını kullanır .

Pek çok iktisatçı, gevşemiş CLTV standartlarını  , diğer faktörlerin yanı sıra, 2000’lerin sonlarında Amerika Birleşik Devletleri’nin başına bela olan haciz krizine bağlamaktadır . 1990’lardan başlayarak ve özellikle 2000’lerin başlarında ve ortalarında, ev alıcıları genellikle satın alma sırasında peşinat vermek yerine ikinci ipotekleri kullandılar. Bu müşterilerin işini rakiplere kaptırmamak isteyen kredi verenler, artan riske rağmen bu tür şartları kabul ettiler.

1990’ların sonlarından 2000’lerin ortalarına kadar genişleyen emlak balonundan önce, standart uygulama, ev alıcılarının satın alma fiyatının en az% 20’si kadar peşinat ödemesiydi. Kredi verenlerin çoğu, LTV’yi% 80’de sınırlayarak müşterileri bu parametreler içinde tuttu.

Balon ısınmaya başladığında, bu aynı şirketlerin çoğu, müşterilerin% 20’yi düşürmelerini sağlamak için adımlar attı. Bazı kredi verenler LTV sınırlarını yükseltti veya tamamen ortadan kaldırarak% 5 veya daha az peşinat ödemeli ipotek teklif ederken, diğerleri LTV gereksinimlerini yerinde tuttu ancak CLTV sınırlarını genellikle% 100’e çıkardı. Bu manevra, müşterilerin% 20 peşinatlarını finanse etmek için ikinci ipotekleri almalarını sağladı.

2008’de başlayan haciz artışı, CLTV’nin neden önemli olduğunun altını çizdi. Oyunda, 500.000 $ ‘lık bir ev için 100.000 $’ lık ilk nakit harcama gibi bir görünüme sahip olmak, bir ev sahibine ipotek ödemelerini sürdürmek için güçlü bir teşvik sağlar. Banka haciz ederse, sadece evini değil, kapatmak için ödediği nakit yığınını da kaybeder.

Mülkte öz sermaye talep etmek, aynı zamanda borç verenleri emlak fiyatlarındaki düşüşten de izole eder. Bir mülkün değeri 500.000 $ ‘dırsa ve toplam rehin miktarı 400.000 $’ a kadar çıkarsa, mülk, haciz açık artırmasında kısa bir ödeme alan herhangi bir haciz sahibi olmadan değerinin% 20’sini kaybedebilir.

CLTV Neden Önemlidir?

Bazı ev alıcıları, bir mülk üzerinde birden fazla ipotek alarak peşinatlarını düşürmeyi seçerler, bu da birincil ipotek için daha düşük bir kredi-değer oranıyla sonuçlanır. Ayrıca, düşük LTV oranı nedeniyle, birçok ev alıcısı, özel mortgage sigortasından (PMI) başarıyla kaçınıyor. İkinci bir ipotek elde etmenin daha iyi olup olmadığı veya PMI maliyetine katlanılması kişiden kişiye değişir.

Sonuç olarak, ikinci ipotek veren daha fazla risk üstlendiğinden, ikinci ipoteğin faiz oranı tipik olarak birinci ipoteğin faiz oranından daha yüksektir. Tüketicilerin tek bir mülkte birden fazla kredi almanın avantaj ve dezavantajlarını göz önünde bulundurmaları tavsiye edilir. Durum tespiti yapmak, seçilenin belirli koşullar için en iyi seçenek olmasını sağlamaya yardımcı olacaktır.

Kredi Değeri – CLTV

Kredi-değer (LTV) ve CLTV, ipotek yüklenimi sürecinde kullanılan en yaygın oranlardan ikisidir. Borç verenlerin çoğu, her iki değere de maksimumlar uygular, bunun üzerinde olası borçlu bir kredi için uygun değildir. LTV oranı yalnızca birincil ipotek bakiyesini dikkate alır. Bu nedenle, yukarıdaki örnekte LTV oranı% 50’dir ve bu, 100.000 $ ‘lık birincil mortgage bakiyesinin 200.000 $’ lık konut değerine bölünmesinin sonucudur.

Çoğu kredi veren, Fannie Mae ve Freddie Mac daha yüksek LTV oranlarına sahip ipotek satın almadığından, LTV’yi maksimum% 80 oranında empoze ediyor. İyi kredi profiline sahip borçlular bu gerekliliği aşabilir, ancak birincil kredi bakiyeleri konut değerinin% 80’inden fazla olduğu sürece özel ipotek sigortası  (PMI) ödemek zorundadır. PMI, bir evin değeri kredi bakiyesinin altına düştüğünde borç vereni zararlardan korur.

Birincil kredi verenler CLTV gereksinimleri konusunda daha cömert olma eğilimindedir. Yukarıdaki örneğe bakıldığında, bir haciz durumunda, birincil ipotek sahibi, ikinci ipotek sahibi herhangi bir şey almadan önce parasını tam olarak alır. Mülk değeri, borçlu temerrüde düşmeden önce 125.000 $ ‘a düşerse, birincil ipotek sahibi borçlu olunan tutarın tamamını (100.000 $) alırken, ikinci ipotek sahibi 50.000 $ borcu olmasına rağmen yalnızca kalan 25.000 $’ ı alır. Birincil haciz sahibi, emlak değerlerinin düşmesi durumunda daha az risk taşır ve bu nedenle daha yüksek bir CLTV’de borç vermeyi karşılayabilir.

CLTV Oranı Örneği

Örnek olarak, bir kişinin 200.000 $ ‘a ev satın aldığını varsayalım. Mülkü güvence altına almak için 50.000 $ ön ödeme yaptı ve 100.000 $ (birincil) ve 50.000 $ (ikincil) için iki ipotek aldı. Dolayısıyla, birleşik kredi-değer oranı (CLTV)% 75: ((100.000 $ + 50.000 $) / 200.000 $).