Piyasa yaklaşımı
Pazar Yaklaşımı Nedir?
Piyasa yaklaşımı, bir varlığın değerini benzer varlıkların satış fiyatına göre belirleme yöntemidir. Maliyet yaklaşımı ve indirgenmiş nakit akışı analizi (DCF) ile birlikte üç popüler değerleme yönteminden biridir.
Değerlenen varlığın türüne bakılmaksızın, piyasa yaklaşımı benzer varlıkların son satışlarını inceler ve aralarındaki farklar için düzeltmeler yapar. Örneğin, gayrimenkul değerlemesi yapılırken, birimin metrekare alanı, binanın yaşı ve konumu ve olanakları gibi faktörler için ayarlamalar yapılabilir.
Piyasa yaklaşımı, benzer varlıklarla karşılaştırmalara dayandığından, karşılaştırılabilir varlıkların yakın zamandaki satışlarına ilişkin önemli veriler mevcut olduğunda en yararlıdır.
Temel Çıkarımlar
- Piyasa yaklaşımı, bir varlığın değerini belirlemek için bir yöntemdir.
- Maliyet yaklaşımı ve indirimli nakit akışı analizi (DCF) ile birlikte üç popüler yaklaşımdan biridir.
- Piyasa yaklaşımı, karşılaştırılabilir işlemlerle ilgili bol miktarda verinin mevcut olduğu durumlarda mükemmeldir. Bu veriler mevcut olmadığında, alternatif yaklaşımlar gerekebilir.
Pazar Yaklaşımı Nasıl Çalışır?
Adından da anlaşılacağı gibi, piyasa yaklaşımı, ” bu varlığın adil piyasa değeri nedir?” Sorusuna cevap arar. Bu soruyu cevaplamak için, değerleyicinin benzer varlıkları içeren son işlemleri araştırması gerekir. Bu varlıkların değerlenen ile aynı olma olasılığı düşük olduğundan, çeşitli düzeltmelerin yapılması gerekecektir.
Konut amaçlı gayrimenkuller veya halka açık hisseler gibi bazı pazarlarda, genellikle bol miktarda veri bulunur ve bu da piyasa yaklaşımının uygulanmasını nispeten kolaylaştırır. Özel işletmelerdeki hisseler veya güzel sanatlar veya şarap gibi alternatif yatırımlar gibi diğer pazarlarda, karşılaştırılabilir işlemler bulmak oldukça zor olabilir.
Sınırlı verinin mevcut olduğu durumlarda, değerlemeyi gerçekleştirenin maliyet yaklaşımı veya indirgenmiş nakit akışı analizi (DCF) gibi alternatif yöntemlere güvenmesi gerekebilir.
Piyasa yaklaşımının temel avantajları, karşılaştırılabilir işlemlerle ilgili kamuya açık verilere dayanmasıdır. Bu nedenle, alternatif yaklaşımlardan daha az öznel varsayım gerektirebilir. Piyasa yaklaşımının birincil dezavantajı, birkaç rakibi olan niş bir pazarda faaliyet gösteren özel bir şirket durumunda olduğu gibi, karşılaştırılabilir işlemlerin çok az olduğu durumlarda pratik olmayabilmesidir.
Pazar Yaklaşımı Örneği
Örneğin, yeni bir daire satın almak için pazarda olduğunuzu varsayalım. Tercih ettiğiniz mahallede 200.000 $ ‘a teklif edilen bir daire için bir liste buluyorsunuz. Birim, 1 banyolu, 1.000 metrekarelik 1 yatak odalı bir dairedir. İyi yapısal durumdadır, ancak bazı küçük tadilatlar gerektirir. İstenilen bir mahallede olmasına rağmen görüntüsü belirsizdir ve oda içi çamaşır kurutma makinesi yoktur.
Daireyi sevseniz de, fiyatın çok yüksek olduğunu hissediyorsunuz. Daire bir aydan fazla süredir listelendiğinden, adil bir teklif yaparsanız, satıcının istediği fiyatın altında olsa bile kabul edebileceğinden şüphelenmeye başlıyorsunuz.
Bu amaçla, aynı mahallede bulunan ve geçen yıl satılan benzer dairelerin örneklerini arayarak dairenin adil piyasa değerini belirlemeye başladınız. Bulgularınızı aşağıdaki gibi bir tabloda toplarsınız:
Bu sonuçlara bakarak, bazı genel sonuçlar çıkarmaya başlıyorsunuz. Başlangıç olarak, dairelerin SF başına fiyatının 140 ila 275 $ arasında değiştiğini görüyorsunuz, daha yüksek fiyatlar daha fazla yatak odası ve banyolu, daha iyi manzaralı, süit içi cihazlar ve tadilata gerek duymayanlara ait.
Aksine, satın almak istediğiniz dairenin fiyatı SF başına 200 ABD dolarıdır ve bu özelliklerden, tablonuzdaki en ucuz fiyatlı daireden bile daha azına sahiptir. Bu, dairenin aşırı pahalı olduğu sezginizi haklı çıkarıyor gibi görünüyor.
Bu bilgilere dayanarak, 150.000 $ ‘lık bir teklif yapmaya karar veriyorsunuz.
Satıcı teklifinizi kabul ediyor.