Maliyet Yaklaşımı
Maliyet Yaklaşımı Nedir?
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının bir mülk parçası için ödemesi gereken fiyatın, eşdeğer bir bina inşa etme maliyetine eşit olduğunu tahmin eden bir gayrimenkul değerleme yöntemidir. Maliyet yaklaşımında, mülkün değeri, arazi maliyeti artı toplam inşaat maliyetine, daha az amortismana eşittir. Alternatif yöntemlerden ziyade bir mülk yeni olduğunda en doğru piyasa değerini verir .
Maliyet yaklaşımı, gayrimenkul için üç değerleme yönteminden biridir; diğerleri gelir yaklaşımı ve karşılaştırılabilir yaklaşımdır.
Temel Çıkarımlar
- Gayrimenkul değerlemesine yönelik maliyet yaklaşımı, değerin eşdeğer bir yapı inşa etmek için toplam maliyete eşit olması gerektiğini düşünür.
- Maliyet yaklaşımı, arazi maliyetini artı inşaat maliyetlerini, daha az amortismanı dikkate alır.
- Maliyet yaklaşımı, diğer gayrimenkul değerleme yöntemlerinden daha az güvenilir olarak kabul edilir, ancak yeni inşaatı veya birkaç benzerine sahip benzersiz bir evi değerlendirirken olduğu gibi belirli durumlarda faydalı olabilir.
Maliyet Yaklaşımını Anlamak
Sahil yaklaşımı yöntemi, bölgedeki diğer benzer evlerin sattığı fiyatlara veya bir mülkün gelir elde etme kabiliyetine odaklanmak yerine, binanın yıkılması ve değiştirilmesi gerekirse bugün ne kadara mal olacağını hesaplayarak mülke değer verir başlangıçtan bitime. Ayrıca, arazinin ne kadar değerli olduğunu da etkiler ve değer kaybı için kesinti yapar, aksi takdirde amortismanı olarak bilinir.
Maliyet yaklaşımının arkasındaki mantık, alıcıların bir mülk için sıfırdan inşa etmenin maliyetinden daha fazla ödeme yapmasının çok az mantıklı olmasıdır.
İki ana tür maliyet yaklaşımı değerlendirmesi vardır:
- Yeniden üretim yöntemi: Bu sürüm, mülkün bir kopyasının inşa edilmesinin ne kadara mal olacağını değerlendirir ve orijinal malzemelerin kullanımına dikkat eder.
- Değiştirme yöntemi. Bu durumda, yeni yapının aynı işleve sahip olduğu, ancak daha yeni malzemelerle, mevcut inşaat yöntemlerinden ve güncellenmiş tasarımdan yararlanıldığı varsayılır.
Tüm tahminler toplandığında, maliyet yaklaşımı aşağıdaki şekilde hesaplanır:
maliyet – amortisman + arazi değeri = mülkün değeri.
Maliyet Yaklaşımının Avantaj ve Dezavantajları
Maliyet yaklaşımı, pratikte gelirden ve karşılaştırılabilir metodolojilerden daha az güvenilir olabilir. Alıcının özdeş bir mülkü inşa etmesi için yeterli arazi olduğunu kabul etmek de dahil olmak üzere belirli varsayımlar gerektirir.
Ayrıca, karşılaştırılabilir boş arazi mevcut değilse, değerin tahmin edilmesi gerekir, bu da değerlendirmeyi daha az doğru hale getirir. Benzer yapı malzemelerinin olmaması, değerlendirmenin doğruluğunu da azaltır ve öznellik alanını artırır. Eski mülkte amortismanın hesaplanması da basit ve kolayca ölçülebilir değildir.
Bu sınırlamalara rağmen, maliyet yaklaşımının yararlı ve hatta gerekli olabileceği birkaç durum vardır. Gayrimenkulün çeşitli bileşenlerini ayrı ayrı değerlendirmek, özellikle yeni olan veya diğerlerinden benzersiz şekillerde farklılık gösteren mülklerle uğraşırken yararlıdır.
Maliyet Yaklaşımı Ne Zaman Kullanılmalı?
Özel Kullanım Özellikleri
Maliyet yaklaşımı gereklidir ve bazen kütüphaneler, okullar veya kiliseler gibi özel kullanımlı binaların değerini belirlemenin tek yoludur. Bu kaynaklar az gelir sağlar ve genellikle pazarlanmaz, bu da geliri ve benzer yaklaşımları geçersiz kılar.
Yeni İnşaat
Maliyet yaklaşımı genellikle yeni inşaatlar için de kullanılır. İnşaat kreditörleri maliyet yaklaşımı değerlendirmelerini gerektirir çünkü herhangi bir piyasa değeri veya gelir değeri proje standartlarına ve tamamlanmaya bağlıdır. Projeler, bir sonraki tamamlanma aşaması için fonların serbest bırakılmasını sağlamak için inşaatın çeşitli aşamalarında yeniden değerlendirilir.
Sigorta
Sigorta değerlendirmeleri, ev sahiplerinin poliçelerini yazarken veya talepleri değerlendirirken maliyet yaklaşımını kullanma eğilimindedir, çünkü yalnızca iyileştirmelerin değeri sigortalanabilir ve arazi değeri mülkün toplam değerinden ayrılır. Amortismana tabi değer ile tam ikame veya yeniden üretim değeri arasındaki seçim, değerlendirme için belirleyici faktördür.
Ticari mal
Son olarak, maliyet yaklaşımı zaman zaman ofis binaları, perakende mağazaları ve oteller gibi ticari mülklere değer vermeye dayanmaktadır. Gelir yaklaşımı, burada kullanılan ana yöntemdir, ancak tasarım, inşaat, işlevsel kullanım veya malzeme sınıfı bireysel ayarlamalar gerektirdiğinde bir maliyet yaklaşımı uygulanabilir.
Özel Hususlar
Çoğu konut değerlemesi maliyet yaklaşımını kullanmaz. Bunun yerine, satış karşılaştırmaları genellikle bu tür mülklerin piyasa değerlemelerini yönlendirir.
Bir maliyet yaklaşımı değerlendirmesi, piyasa fiyatlandırmasının altında olduğunda, aşırı ısınmış bir pazarın işareti olabilir. Tersine, piyasa fiyatlandırmasının üzerindeki düzenli değerlendirmeler bir satın alma fırsatına işaret edebilir.
Bir istisna, mülkün mahallesi için yeterince iyileştirilmemiş veya aşırı iyileştirilmiş olmasıdır. Bu durumda, iyileştirmelerin değerinin doğru bir tahmini, değerin belirlenmesinin kesinliğine katkıda bulunur ve bu, yalnızca karşılaştırılabilir yaklaşım kullanılarak mümkün değildir.