Gelir yaklaşımı
Gelir Yaklaşımı Nedir?
Bazen gelir kapitalizasyonu yaklaşımı olarak anılan gelir yaklaşımı, yatırımcıların mülkün ürettiği gelire dayalı olarak bir mülkün değerini tahmin etmesine olanak tanıyan bir tür gayrimenkul değerleme yöntemidir. Toplanan kiranın net işletme geliri (NOI) alınarak kapitalizasyon oranına bölünerek kullanılır.
Gelir Yaklaşımı Nasıl Çalışır?
Gelir yaklaşımı tipik olarak gelir getiren mülkler için kullanılır ve gayrimenkul değerlemesine yönelik üç popüler yaklaşımdan biridir. Diğerleri maliyet yaklaşımı ve karşılaştırma yaklaşımıdır. Gayrimenkul değerlemeleri için gelir yaklaşımı, finans için indirgenmiş nakit akışına (DCF) benzer. Gelir yaklaşımı, kiraların gelecekteki değerini kapitalizasyon oranına göre iskonto eder.
Bir kiralık mülk satın almak için gelir yaklaşımını kullanırken, bir yatırımcı, mülkün mevcut piyasa koşullarında ne kadar satılabileceğini belirlemek için elde edilen gelir miktarını ve diğer faktörleri dikkate alır. Yatırımcının kiralık mülkten kâr edip edemeyeceğini belirlemeye ek olarak, bir borç veren, yatırımcıya bir ipotek verirse potansiyel geri ödeme riskini bilmek isteyecektir.
Gayrimenkule değer biçmenin üç yönteminden, gelir yaklaşımı en kapsamlı ve zor olanı olarak kabul edilir.
Özel Hususlar
Bir kiralık mülk satın almak için gelir yaklaşımını kullanırken, bir yatırımcı mülkün durumunu da göz önünde bulundurmalıdır. İhtiyaç duyulabilecek potansiyel büyük onarımlar, gelecekteki karları önemli ölçüde azaltabilir.
Buna ek olarak, bir yatırımcı mülkün ne kadar verimli çalıştığını değerlendirmelidir. Örneğin, ev sahibi, bahçe işini veya diğer sorumlulukları tamamlama karşılığında kiracılara kira indirimi veriyor olabilir. Belki de belirli kiracılar önümüzdeki birkaç ay içinde tersine dönmesi gereken ekonomik zorluklarla karşı karşıyadır ve ev sahibi onları tahliye etmek istemiyor. Toplanan kira cari giderlerden fazla değilse, yatırımcı büyük olasılıkla mülkü satın almayacaktır.
Gelir yaklaşımı ile, tavan oranı ve tahmini değer ters bir ilişkiye sahiptir; tavan oranını düşürmek, tahmini değeri artırır
Bir yatırımcı, herhangi bir zamanda ortalama olarak kaç birimin boş olduğunu da tespit etmelidir. Her birimden tam kira almamak, yatırımcının mülkten elde ettiği geliri etkileyecektir. Bu, özellikle bir mülk büyük bir onarıma ihtiyaç duyuyorsa ve birçok birim boşsa önemlidir – bu da düşük bir doluluk oranına işaret eder. Üniteler düzenli olarak doldurulmazsa, kira tahsilatı olabileceğinden daha düşük olacaktır ve mülkün satın alınması yatırımcının menfaatine olmayabilir.
Temel Çıkarımlar
- Gelir yaklaşımı, gerçeğe uygun değeri tahmin etmek için mülkün ürettiği geliri kullanan bir gayrimenkul değerleme yöntemidir.
- Net işletme gelirinin kapitalizasyon oranına bölünmesiyle hesaplanır.
- Bir alıcı, gelir yaklaşımını kullanırken mülkün durumuna, işletme verimliliğine ve boşluğa özel dikkat göstermelidir.
Gelir Yaklaşımı Örneği
Gelir yaklaşımı ile bir yatırımcı, bir kapitalizasyon oranını seçmek için benzerlerin piyasa satışlarını kullanır. Örneğin, belirli bir ilçedeki dört daireli bir apartmana değer verirken, yatırımcı aynı ilçedeki benzer mülklerin son satış fiyatlarına bakar. Kapitalizasyon oranını hesapladıktan sonra, yatırımcı kiralık mülkün NOI’sini bu orana bölebilir. Örneğin, net işletme geliri (NOI) 700.000 $ ve seçilen kapitalizasyon oranı% 8 olan bir mülk 8.75 milyon $ değerindedir.