Çevreleyen Kredi
Çevreleyen Kredi Nedir?
Çevreleyen kredi, mal sahibi finansman anlaşmalarında kullanılabilen bir tür ipotek kredisidir. Bu tür kredi, satıcının evdeki ipoteğini içerir ve zaman içinde satıcıya ödenmesi gereken toplam satın alma fiyatına ulaşmak için ek bir artan değer ekler.
Temel Çıkarımlar
- Çevreleyen kredi, bir mülkün satıcısının ödenmemiş bir ilk ipoteğini sürdürdüğü ve daha sonra kısmen yeni alıcı tarafından geri ödenen bir mal sahibi finansmanı şeklidir.
- Geleneksel bir banka ipoteğine başvurmak yerine, alıcı satıcıyla bir ipotek imzalar ve yeni kredi satıcının mevcut kredisini ödemek için kullanılmaz.
- Çevreleyen krediler, satıcı-finansörün her iki krediyle ilişkili tam temerrüt riskini üstlenmesi nedeniyle riskli olabilir.
Çevreleyen Kredileri Anlama
Çevreleyen bir kredinin dayandığı finansman biçimi, satıcı tarafından finanse edilen anlaşmalarda yaygın olarak kullanılmaktadır. Çevreleyen bir kredi, satıcı tarafından finanse edilen bir kredi ile aynı özellikleri alır, ancak bir satıcının mevcut ipoteğini finansman koşullarına dahil eder.
Satıcı finansmanı, alıcının bir anapara tutarını doğrudan satıcıya ödemesini sağlayan bir finansman türüdür. Satıcı finansman anlaşmalarının satıcı için yüksek riskleri vardır ve genellikle ortalamanın üzerinde peşinatlar gerektirir. Satıcı tarafından finanse edilen bir anlaşmada, anlaşma, finansman şartlarının ayrıntılarını veren bir senet üzerine temellendirilir. Buna ek olarak, satıcı tarafından finanse edilen bir anlaşma, anaparanın önceden değiştirilmesini gerektirmez ve alıcı, anapara ve faiz dahil olmak üzere doğrudan satıcıya taksit ödemeleri yapar.
Çevreleyen krediler, kredinin tüm temerrüt riskini üstlendikleri için satıcılar için riskli olabilir. Satıcılar ayrıca, mevcut ipoteklerinin, teminat sahipliği devredilirse veya teminat satılırsa, ipotek kredisi veren kuruluşa tam olarak geri ödeme yapmalarını gerektiren bir devretme hükmü içermediğinden emin olmalıdır. Yabancılaştırma hükümleri, çoğu ipotek kredisinde yaygındır ve genellikle etrafı saran kredi anlaşmalarının gerçekleşmesini engeller.
Çevreleyen Kredi Nasıl Çalışır?
Çevreleyen krediler, mal sahibi finansmanı konseptine dayanır ve aynı temel yapılandırmayı uygular. Bir satıcının mülkün ilk ipotek kredisini ödemek için bir bakiyesi kaldığı zaman, mal sahibi tarafından finanse edilen bir anlaşmada etrafı saran bir kredi yapısı kullanılır. Çevreleyen bir kredi, satıcının mevcut ipoteğindeki kalan bakiyeyi sözleşmeli ipotek oranında hesaba katar ve toplam satın alma fiyatına ulaşmak için artan bir bakiye ekler.
Çevreleyen bir kredide, satıcının taban faiz oranı, mevcut ipotek kredisinin koşullarına bağlıdır. Dengeyi kırmak için, satıcının en azından kredi oranına uyan faiz kazanması gerekir ki bu yine de geri ödenmelidir. Bu nedenle, bir satıcı, alıcının faiz oranını mevcut şartlarına göre müzakere etme esnekliğine sahiptir. Genel olarak, satıcı ilk ipoteğe ödeme yapmak için mümkün olan en yüksek faiz oranını müzakere etmek ve aynı zamanda anlaşmadan bir spread elde etmek isteyecektir.
Çevreleyen Kredi Örneği
Diyelim ki Joyce’un evinde% 4’lük sabit faiz oranıyla 80.000 dolarlık bir ipotek var.
Evini Brian’a 120.000 $ ‘a satmayı kabul ediyor, o da% 10’unu ödünç alarak geri kalanını veya% 7’lik bir oranla 108.000 $ ödünç alıyor.
Joyce 28.000 $ üzerinden% 7 (108.000 $ ile halen borçlu olduğu 80.000 $ arasındaki fark) artı 80.000 $ ipotek bakiyesi üzerinden% 7 ile% 4 (yani% 3) arasındaki fark üzerinden% 7 kazanır.