Üçlü Net Kiralama (NNN)
Üçlü Net Kiralama Nedir?
Üçlü net kiralama (üçlü-Net veya NNN), kiracı veya kiracının emlak vergileri, bina sigortası ve bakım dahil mülkün tüm masraflarını ödemeyi taahhüt ettiği bir mülkle ilgili kira sözleşmesidir. Bu ödemeler, kira ve kamu hizmetleri ücretlerine ilavedir ve üçlü, çift veya tek bir net kira sözleşmesi olmadığında, tüm ödemeler tipik olarak ev sahibinin sorumluluğundadır.
Temel Çıkarımlar
- Üçlü net kira sözleşmesi ile kiracı, kira ve kamu hizmetlerine ek olarak emlak vergileri, bina sigortası ve bakım gibi mülk masraflarını ödemeyi kabul eder.
- Üçlü net kiralamalar daha düşük kira ücretine sahip olma eğilimindedir, çünkü kiracı mülkün devam eden masraflarının çoğunu üstlenir.
- Ticari bir mülk üzerindeki tek bir net kira, kiraya ek olarak emlak vergilerini içerir.
- Ticari bir mülkteki çift net kira, kiraya ek olarak emlak vergilerini ve mülk sigortasını içerir.
- Üçlü net kiralanan mülkler, düşük riskli sabit gelir sağladıkları için yatırımcılar için popüler yatırım araçları haline geldi.
Üçlü Net Kiralamaları Anlamak
Bir mülk sahibi bir binayı üç kat net kira kullanarak bir işletmeye kiralarsa, kiracı binanın emlak vergilerini, bina sigortasını ve kira süresi boyunca binanın gerektirebileceği herhangi bir bakım veya onarım maliyetini ödemekten sorumludur. Kiracı, aksi takdirde mülk sahibinin sorumluluğunda olacak olan bu maliyetleri karşıladığından, üçlü net kiralamada alınan kira genellikle standart bir kira sözleşmesinde alınan kiradan daha düşüktür. Kira bedelinin hesaplanmasında kullanılan kapitalizasyon oranı, kiracının kredi itibarına göre belirlenir.
Ticari gayrimenkulde net kira, kiracının bir mülk için vergi, ücret ve bakım maliyetlerinin bir kısmını veya tamamını ödemesi gereken kira sözleşmesidir. Tek bir net kiralama, kiracıların kiraya ek olarak emlak vergileri ödemesini gerektirir ve çift net kira tipik olarak mülk sigortasını etkiler.
Çift Net Kiralamalar
Çift net (NN) kiralamalar, ticari gayrimenkulde de popülerdir. Böyle bir kiralamada kiracı üç yerine iki yükümlülük öder: kiraya ek olarak emlak vergileri ve sigorta primleri. Alanın kendisi için ödenecek olan taban kira, kiracının üstlenmek zorunda olduğu ek masraflar nedeniyle genellikle daha düşüktür. Diğer yandan, tüm bakım maliyetleri, bunları doğrudan ödeyen ev sahibinin sorumluluğunda kalır.
Tek net (N) kiralamalar o kadar yaygın değildir. Burada, ev sahibi, sadece emlak vergilerini ödeyen kiracıya asgari miktarda risk aktarır.
Özel Hususlar
Üçlü net kiralanan mülkler, nispeten düşük riskle sabit gelir arayan yatırımcılar için popüler yatırım araçları haline geldi. Üçlü net kiralama yatırımları, tipik olarak, mevcut yerinde nakit akışıyla tek bir kiracı tarafından tamamen kiralanan üç veya daha fazla yüksek dereceli ticari mülke sahip bir mülk portföyüdür. Ticari mülkler arasında ofis binaları, alışveriş merkezleri, sanayi parkları veya bankalar, eczaneler veya restoran zincirleri tarafından işletilen müstakil binalar yer alabilir. Tipik kira süresi, yerleşik sözleşmeye dayalı kira artışıyla birlikte 10 ila 15 yıldır.
Yatırımcılar için faydalar, dayanak mülkün sermaye değerlemesi olasılığı ile birlikte uzun vadeli, istikrarlı geliri içerir. Yatırımcılar, boşluk faktörleri, kiracı iyileştirme maliyetleri veya kiralama ücretleri dahil olmak üzere yönetim işlemleri için endişe duymadan yüksek kaliteli gayrimenkullere yatırım yapabilirler. Temel mülkler satıldığında, yatırımcılar sermayelerini 1031 vergi ertelemeli takasyoluyla vergi ödemeden başka bir üçlü net kiralama yatırımına çevirebilirler.
Üçlü net kira yatırımı tekliflerindeki yatırımcılar, birincil ikametgahlarının değeri hariç en az 1 milyon ABD Doları veya gelir olarak 200.000 ABD Doları (ortak başvurular için 300.000 ABD Doları) ile akredite edilmelidir. Daha küçük yatırımcılar portföylerinde bu tür mülklere odaklanan gayrimenkul yatırım ortaklıklarına (GYO) yatırım yaparak üçlü net kiralamalı gayrimenkullere katılabilirler.
Sıkça Sorulan Sorular
Üçlü Net Kiralama İyi Bir Fikir mi?
Hem kiracılar hem de ev sahipleri için üçlü net kiralama bazı faydalar sağlayabilir. Kiracı, yapısı gereği daha fazla özgürlüğe sahiptir; Bir satın alma için sermaye yatırımı yapmadan alanlarını daha fazla marka tekdüzeliği için özelleştirebilirler. Diğer bir avantaj, bu kira sözleşmelerinin oldukça esnek olma eğiliminde olmasıdır: vergi artışları, sigorta artışları vb. Ev sahibi için üçlü net kira sözleşmeleri güvenilir bir gelir kaynağı olabilir ve çok az genel maliyete sahip olabilir. Ev sahibinin ayrıca mülkün yönetiminde aktif bir rol oynaması gerekmez.
Kiraladığım daire için bu yükümlülükleri ödememe endişelenmeli miyim?
Muhtemelen değil. Net kiralamalar en çok ticari gayrimenkullerde kullanılır ve konut birimleri için kullanılmaz. Konut kiracılarının hizmetlerinin bir kısmını veya tamamını ödemeleri gerekebilir ve genellikle kendi kiracının sigortasını satın almaları teşvik edilir. Bununla birlikte, bir konut ev sahibi, tipik olarak mülk ve sorumluluk sigortası ve emlak vergilerini ödeyecektir.
Üçlü Net Kira Pazarlığı Yapabilir misiniz?
Üçlü net kira sözleşmesi ile neredeyse tüm sorumluluklar kiracıya aittir. Kiracı, kiranın yanı sıra mülke sahip olmakla ilgili tüm genel masrafları ödemekten sorumludur: vergiler, sigorta, işletme giderleri, kamu hizmetleri vb. Sonuç olarak, temel kira tutarı önemli bir müzakere süresi haline gelebilir. Kiracı, ev sahibinin genel masraflarını üstlendiği için, daha uygun bir kira bedeli için pazarlık yapabilirler. Ayrıca, bazı durumlarda kiracılar, ev sahibinin onarım masraflarının ve / veya hizmetlerin hangi yönlerinden sorumlu olduğu konusunda görüşebilirler.
Üçlü Net Kirayı Nasıl Hesaplarsınız?
Üçlü net kira tutarının hesaplanmasının çeşitli yolları vardır. Bazen ev sahipleri bir binanın tüm emlak vergilerini, sigortasını, bakım masraflarını ve ortak alan masraflarını toplar ve toplamı 12’ye böler. Bu sayı aylık maliyettir. Bu süreç, yalnızca bir kiracı bir binayı kiraladığında basitleşir. Aylık baz kira tutarı, genellikle kare kare başına bir orana göre hesaplanır.
Üçlü Net Kiralamada Ev Sahibi Neden Sorumlu?
Kiracı, üç kat net kiralama ile ticari bir mülke ilişkin çoğu masraftan sorumludur. Ancak, ev sahibi çatıdan ve yapıdan ve bazen de otoparktan sorumlu olabilir.