Evinizi Yeniden Amorti Etmek veya Yeniden Finanse Etmek
Hedefiniz ister aylık yeniden finansmanının farkındadır. Yeniden finansman, ev sahiplerinin daha düşük faiz oranlarından yararlanmak için mortgage kredilerini yeniden rezerve etmelerini sağlar. Ancak, tüm borçlular ipotek yeniden finansmanı için hak kazanamaz. Bazı borçlular için daha az bilinen bir seçenek, yeniden amortisman veya kredinin yeniden biçimlendirilmesi olarak adlandırılır.
Temel Çıkarımlar
- Bir kredinin yeniden yapılandırılması veya yeniden amortismanı, borçlunun kredi bakiyesi için toplu bir ödeme yapmasını gerektirir ve bu da aylık ödemeleri düşürür.
- Bir kredi değişikliği, yeni bir kredi içermediğinden ve kredi sorunları olan borçlular için iyi bir seçenek olabileceğinden yeniden finansman ücretlerinden tasarruf edebilir.
- Bununla birlikte, ipotek faiz oranları düşük olduğunda, ev sahipleri kapanış maliyetleri olsa bile yeniden finansmana kıyasla yeniden finansman konusunda daha iyi olabilir.
Krediyi Yeniden Oluşturma Nedir?
Kredinin yeniden yapılandırılması veya yeniden amortismana tabi tutulması, tipik olarak bir borçlunun ipoteğe ilişkin anapara adı verilen borçlu bakiyeye yönelik toplu bir ödeme yapmasını gerektirir. Kalan ödemeler, yeni, düşük anapara bakiyesine göre yeniden hesaplanır. Daha sonra amortisman planı adı verilen yeni bir kredi ödeme planı oluşturulur.
Esasen, ödeme planı, ipotek kredisinin artık anapara ödemesi nedeniyle daha küçük bir kredi bakiyesine sahip olduğunu yansıtacak şekilde yeniden hesaplanır.
Krediyi Yeniden Yaratmak İçin Nedenler
Tipik olarak, borçlular aylık ödemelerini azaltmak için bir krediyi yeniden düzenlemeyi seçerler. Ancak, bazı borçlular önceki mortgage ödemelerini yapmaya devam ederek kredilerini daha erken ödüyorlar. Diğerleri ek aylık nakit akışı tasarruflarını yatırım yapmak, borcu kapatmak veya başka amaçlarla tasarruf etmek için kullanır.
Kredi sorunları nedeniyle ipoteklerini yeniden finanse etme hakkına sahip olamayan borçlular için yeniden yapılandırma tek seçenek olabilir.
Bir başka zaman kredisi yeniden yapılandırması değerli olabilir, bir borçlunun mevcut evi satılmadan önce yeni bir ev satın almasıdır. Bir borçlu, bir önceki ev için ödeme yaparken yeni ev ipoteğine hak kazanabilirse, bir kredi değişikliği yapılabilir. Önceki evin satışından elde edilen gelir, kısmen yeni evin anaparasını ödemek için kullanılabilir. Bununla birlikte, çoğu kredi veren, en az 90 günlük ipotek ödemeleri yapılıncaya kadar yeniden düzenlemeye izin vermez.
Krediyi Yeniden Düzenlememek İçin Büyük Bir Neden
Meşru kredi sorunları nedeniyle yeniden finansman sağlayamamak, yeniden yapılandırmak için bir neden olsa da, ayrımcılık nedeniyle yeniden finanse edememek değildir. Asla aşırı yüksek faiz oranları ödüyor gibi sıkışmış veya borç vereniniz tarafından başka şekilde istismar edilmiş gibi hissetmemelisiniz. Birçok ipotek kredisi veren, ayrımcılık yapmaz ve size geçerli piyasa oranlarında borç vermeye isteklidirler.
Mortgage kredisi ayrımcılığı yasa dışıdır. Irk, din, cinsiyet, medeni durum, kamu yardımı kullanımı, ulusal köken, engellilik veya yaşa göre Tüketici Mali Koruma Bürosuna veya ABD Konut ve Kentsel Kalkınma Bakanlığı’na (HUD) bir rapor sunmaktır.
Kredi Yeniden Oluşturmanın Avantajları
Bir kredi yeniden amortismanı gerçekleştirmenin veya ipoteklerini yeniden finanse etmeden veya yeniden biçimlendirmeden önce ev sahiplerinin bilmeleri gereken yeniden biçimlendirmenin avantajları vardır.
Daha Düşük Aylık Ödeme
Anapara bakiyeniz için fazladan para ödemek, ipoteğinizi daha erken ödemenize olanak tanır. Bununla birlikte, kredi yeniden yapılandırmanın ek faydası, aylık ödemelerinizin yeni bakiyeyi yansıtacak şekilde yeniden hesaplanmasıdır.
Kredi Sorunları
Bir ipoteğin yeniden finanse edilmesi, süreç yeni bir ipotek kredisi için başvurmaya benzer olduğundan, bir şekilde yanlış bir isimdir. Buna yeni bir kredi başvurusu, gelir doğrulaması ve kredi kontrolü dahildir. Kredi sorunları veya düşük konut sermayesi nedeniyle yeniden finansman sağlayamayan borçlular için, yeni bir krediye başvurmadıkları için kredinin yeniden düzenlenmesi iyi bir seçenek olabilir.
Tipik bir yeniden finansman, yeni bir kredi almayı, faiz oranını ve kredi vadesini değiştirmeyi içerir. Ancak, yeniden yapılanma orijinal krediyi olduğu gibi tutar ve yalnızca aylık ödemeyi değiştirir.
Düşük Ücretler
Bir kredinin yeniden düzenlenmesi, bir kredi başvurusu gerektirmediğinden, yeniden finansman ücretlerinden tasarruf edebilir. Sonuç olarak, kredi yeniden düzenlemeleri için kapanış maliyetleri yeniden finansmana kıyasla önemli ölçüde daha ucuzdur. Yeniden finansman ücretleri, kredi tutarının yaklaşık% 2 ila% 3’üne mal olabilir. Diğer bir deyişle, 200.000 $ ‘lık bir ipotek yeniden finansmanı, kapanış maliyetleri ve ücretleri olarak 4.000 $’ a mal olabilir (% 2 * 200.000 $). Yeniden finansman yaparken, yeni faiz oranı kapanış maliyetlerindeki binlerce doları telafi edecek kadar düşük olmalıdır.
Kredi Değişikliğinin Dezavantajları
Bununla birlikte, bir krediyi yeniden amorti etmenin veya yeniden düzenlemenin avantajları olduğu gibi, ev sahiplerinin bir karar vermeden önce farkında olmaları gereken bazı dezavantajlar da vardır.
Götürü Ödeme
Toplu ödeme için para bulmak oldukça zor olabilir. Bazı borçluların, ipotekleri için anapara ödemeleri yapmak için tasarruf hesaplarında on binlerce dolar yok.
Ayrıca, bazı finansal planlamacılar, nakit için ipotek bakiyesini ödemekten daha iyi kullanımlar olduğunu öne sürüyor. Kredi kartı borcu, yetersiz finanse edilmiş bir emeklilik hesabı olan veya acil bir tasarruf hesabı olmayan borçlular için, ipotek anaparasının ödenmesi en iyi mali karar olmayabilir.
Faiz Oranında Değişiklik Yok
İpotek koşullarına bağlı olarak diğer bir dezavantaj, yeniden amortisman kredinin faiz oranını düşürmemesidir. Mortgage oranları düşük olduğunda, ev sahipleri kapanış maliyetleri olsa bile yeniden finansman konusunda daha iyi olabilir. Bazı borçlular önce yeniden finanse etmeyi, ardından her iki finansman seçeneğinin avantajlarından yararlanmak için bir yıl veya daha kısa bir süre içinde yeniden amorti etmeyi seçerler.
İpoteğin Erken Ödenmesi
Hedefin ipoteği daha hızlı ödemek olduğunu varsayalım. Bu durumda, borçlular her ay ana paraya fazladan ödeme yapmaktan veya her yıl fazladan ödeme yapmaktan daha iyi olabilir. Zaman içindeki ekstra ödemeler, kredinin ömrü boyunca ödenen toplam faiz miktarını azaltacaktır. İpoteğin daha erken ödenmesi ek bir avantajdır.
İstisnalar Var
Ne yazık ki, kredinin yeniden düzenlenmesi, tüm ipotek türleri için bir seçenek değildir. Genellikle, yalnızca uyumlu Freddie Mac geleneksel kredileri uygundur. FHA 203 (k) krediler ve Gaziler kredileri ( VA kredileri ) yeniden amortismana tabi tutulamaz.
Jumbo krediler, borç verene bağlı olarak yeniden düzenlenebilir ve şartlar vardır. Örneğin, kredinin iyi durumda olması gerekir. Ayrıca, kredi bir yatırımcıya satılmışsa, yatırımcı, ipotek hizmet sağlayıcınızla birlikte bir kredi değişikliğini kabul etmelidir.
Kredinin Yeniden Yapılandırılmasına Karşı Yeniden Finansman Örneği
Örneğin, bir borçlunun ipoteğini yeniden finanse edip etmemeyi veya krediyi yeniden düzenlemeyi düşündüğünü varsayalım. Borçlu başlangıçta, aylık 1.722 $ ödeme ile% 4.25 faiz oranıyla 350.000 $ ‘lık 30 yıllık bir ipoteğe sahipti.
Borçlunun ipoteğinde kalan 15 yılı ve kredi bakiyesinde 240.000 $ kaldı. Borçlu, 15 yıllık bir ipoteğe yeniden finansman sağlamayı veya mevcut krediyi yeniden düzenlemeyi düşünüyor.
Değişiklik
- Borçlu anapara için 40.000 $ ödüyor, bu da yeni kredi bakiyesinin 200.000 $ olacağı anlamına geliyor.
- Aylık ödeme 1.722 dolardan 1.505 dolara düşürülecek.
- Yeni aylık ödemeden elde edilecek tasarruf ayda 217 dolar olacaktır.
- Faiz oranı% 4,25’te kalacaktı.
Yeniden finansman
Diyelim ki 15 yıllık bir kredi için yeni ipotek oranı şu anda% 3,20.
- Yeni aylık ödeme, yeniden finanse edilen oranda 1.681 $ olacaktır.
- Aylık tasarruf 41 $ (1.722 $ – 1.681 $) olacaktır.
- Kapanış maliyetleri ve ücretleri 3.000 dolardı.
- Kapanış maliyetlerini telafi etmek, ayda 41 dolarlık tasarruflara bağlı olarak 73 ay veya altı yıl sürecektir.
Karşılaştırma
Borçlunun amacının aylık ödemelerden tasarruf etmek ve yeniden finansmanın kapanış maliyetlerinden kaçınmak olduğunu varsayalım. Bu durumda, yeniden düzenlemenin daha iyi bir seçenek olacağı anlaşılıyor. Ancak, bu değişiklik borçluya uzun vadede daha pahalıya mal oluyor.
Değişiklik daha düşük bir aylık ödeme sağlasa da,% 4,25 olan faiz oranı,% 3,20 olan yeniden finansman oranından daha yüksektir. Sonuç olarak, yeniden düzenlenen ipoteğin faizi, 15 yıllık kredi nihayet ödendiğinde yeniden finansman faizini aşacaktır. Yeniden finansman faizi 70.820 $ ‘a eşit olurken, yeniden finansman ile toplam faiz sadece 62.504 $ olacaktır.
Dahası, yeniden finansman, borçlunun yeniden yapılanmada kullanılan 40.000 $ ‘lık anapara ödemesinden tasarruf etmesine olanak tanır. Bu fonlar bir tasarruf hesabına yatırılabilir ve bu 15 yıl boyunca faiz kazanılabilir. Bir borçlu, yeniden finansman ve kapanış maliyetlerinden elde edilen faiz tasarruflarına karşı, ana ödeme ile birlikte yeniden yapılandırmadan elde edilen aylık ödeme tasarruflarını dikkate almalıdır.