İşletmeci Şirket / Emlak Şirketi Anlaşması (OPCO / PROPCO)

İşleten Şirket / Emlak Şirketi Anlaşması (OPCO / PROPCO) Nedir?

Bir işletme şirketi / mülk işletme şirketi (opco / propco) anlaşması, bir bağlı şirketin (yani mülk şirketi veya ” propco “) ana şirket (işletme şirketi veya ” opco “).

Opco / propco anlaşmaları, her iki şirket için tüm finansman ve kredi derecelendirmesiyle ilgili sorunların ayrı kalmasına izin verir. Bu iş yapısı, gayrimenkul anlaşmalarında ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO’lar) yapılandırılmasında yaygındır.

İşleten Şirket / Emlak Şirketi Anlaşmalarını Anlama

Ana şirketler, holdingler veya holding şirketleri olabilir. General Electric gibi bir holding, temel faaliyetlerine ek olarak farklı iş modellerine sahip şirketlere sahiptir. Bunun aksine, bir holding şirketi, bir grup bağlı şirketi elinde bulundurmak gibi özel bir amaçla kurulur ve ticari faaliyetlerini yürütmez. Holding şirketleri normalde vergi avantajlarını gerçekleştirmek için oluşurlar.

Master Limited Partnerships veya MLP’ler de benzer bir ana / yan kuruluş yapısı kullanır. Çoğu MLP halka açıktır. Vergi amacıyla, yatırımcılar şirketin ürettiği geliri nasıl almak istediklerini seçebilirler.

Ana limited ortaklık, geçiş vergi yapısına sahiptir, yani tüm kar ve zararlar sınırlı ortaklara aktarılır. MLP’nin kendisi, gelirleri üzerinden kurumlar vergisinden sorumlu değildir ve bu nedenle çoğu şirketin çifte vergilendirmesini önler. MLP’lerin çoğu enerji sektöründe faaliyet göstermektedir. Bağlı ortaklıklar, ana şirket MLP’nin hisselerine (resmi olarak birimler) sahiptir ve pasif geliri şirket aracılığıyla düzenli bir temettü olarak yeniden dağıtır.

Opco / Propco’nun Eleştirileri

Opco-propco düzenlemeleri, işletmeci şirketin  emlak şirketinden mülk kiralamasına veya kiralamasına izin verir. Uygulamada, bu bir satış ve geri kiralama gibi görünüyor . Bununla birlikte, propco ve opco aynı şirketler grubunun bir parçası olduğundan, şirket mülkten asla gerçek bir şekilde feragat etmez.

Bu, pastanıza sahip olmanın ve onu yemenin kurumsal eşdeğeri gibi görünse de, bir propco oluşturmanın birkaç dezavantajı olabilir. Bir işletme, birincil konum yerine birden çok yerde çalışıyorsa, bir propco düzenlemesi şirketi, herhangi bir konumu kapatmanın daha zor hale geldiği bir duruma kilitler.

Geleneksel bir iş ortamında, örneğin, bir şirket düşük performans gösteren bir yeri veya ofisi kapatmayı seçebilir ve muhtemelen mülkü satabilir. Aksine, bir propco düzenlemesinde, propco mülkün sahibidir ve piyasa borçları karşılayacak kadar geri dönmezse, onu boşaltmayı seçmeyebilir. Sonuç olarak, opco’nun bir mülk için, onu kullanmasa bile kira ödemesi gerekebilir, çünkü propco, mülklerden  borçla finanse edilen mülklere hizmet etmek için bu gelire bağlıdır .

İşleten Şirket / Emlak Şirketi Anlaşmasının Gerçek Dünya Örneği

Birleşik Krallık’ta opco / propco anlaşmaları, bir ana şirketin bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) oluşturabileceği çok popüler bir yöntemdir. Bir GYO, gelir getiren gayrimenkulün sahibi, işletmesi ve / veya finansmanıdır. Çoğu GYO, ofis GYO’ları veya sağlık GYO’ları gibi belirli bir sektörde uzmanlaşmıştır. Genel olarak, GYO’lar toplanan kira ödemelerini temettü şeklinde yatırımcılara aktarır.

Bir opco / propco anlaşması yoluyla bir GYO’nun oluşturulması, başlangıçta faaliyet gösteren şirketten bir yan kuruluşa gelir getiren varlıkları satarak gerçekleşebilir. Bağlı ortaklık daha sonra mülkü işleten şirkete geri kiralar.İşletmeci şirket daha sonra bağlı ortaklığı GYO olarak ayırabilir. Bunu yapmanın avantajı, şirketin daha sonragelir dağıtımlarında çifte vergilendirmeyi önleyebilmesidir.