Opco nedir?

Opco nedir?

Opco, tipik olarak bir gayrimenkul yatırım ortaklığının ( GYO ) ayrılması için en yaygın yapı olan bir opco / propco anlaşmasında yer alan birincil işletme şirketini açıklarken kullanılan “işletme şirketi” nin kısaltmasıdır.

Emlak şirketi ( propco ), tüm gayrimenkul ve ilgili borçların mülkiyetini elinde tutarken, opco günlük operasyonları ve yönetimi gerçekleştirerek, kredi notu ve finansman yetenekleriyle ilgili opco avantajları sunar.

Opco Nasıl Çalışır?

Bir işletme şirketi / emlak şirketi (“opco / propco”) anlaşması, bir yan  şirketin (yani emlak şirketi) tüm gelir getiren mülklere sahip olduğu, ana şirketin (işletme şirketi) ise işlemleri olmadan yönettiği bir iş düzenlemesidir.  doğrudan mülkiyet mülkiyetinin kendisi. Opco / propco anlaşmaları, her iki şirket için tüm finansman ve kredi derecelendirme ile ilgili konuların ayrı kalmasına ve böylece her bir işletmenin mali durumunu iyileştirmesine izin verir.

Bir opco / propco anlaşma stratejisinde, şirketler en az bir işletme şirketi ve bir emlak şirketine bölünmüştür. Emlak şirketi, gelir yaratmayla ilişkili tüm varlıklara (gayrimenkul veya diğer mülkler dahil) sahip olsa da, satışları oluşturmak için varlıkları kullanan opco’dur.

Bir opco / propco stratejisi, şirketlerin belirli unsurları – yani borç ve dolayısıyla borç servisi yükümlülükleri, kredi notları ve ilgili hususları – faaliyet gösteren şirketin defterlerinden uzak tutmasını mümkün kılar. Bu genellikle şirkete önemli mali avantajlar ve tasarruflar sağlar. İşletmeci şirketin tüm gayrimenkulleri için bir GYO yaratması durumunda, tüm gelir dağıtımlarında çifte vergilendirmeyi önleyebilir. Kredi piyasaları daha daraldığında veya mülk değerleri düştüğünde, opco / propco anlaşma stratejileri o kadar pratik değildir ve çoğu durumda uygulanabilir bile değildir.

Opco Örneği

vergisiz bir şekilde yeni bir GYO’ya aktarılması için izin aldığı Penn National Gaming Inc.’in 2013 yeniden yapılandırmasıdır.

Penn National Gaming böylece GYO Oyun ve Eğlence Mülklerini kapattı ve gayrimenkul varlıklarının tüm mülkiyetini yeni oluşturulan GYO’ya devretti. Bu yan ürünü tamamladıktan sonra Gaming and Leisure Properties, mülkleri işleten Penn National Gaming’e geri kiraladı.

Penn National Gaming’in GYO’unda bulunan özel vergi kuralları, propco’nun opco’dan elde edilen herhangi bir kira için federal gelir vergisi ödemek zorunda kalmasını engeller. Penn National Gaming’in GYO, bir oyun şirketinden önemli ölçüde daha düşük bir faiz oranına sahiptir. Ek olarak, Penn National Gaming, mülkiyeti GYO’suna atayarak mülkle ilgili tüm doğrudan borcu ortadan kaldırdığından, opco’nun hafifletilmiş bilançosu, kumarhane şirketinin çalışması için ihtiyaç duyduğu fonları ödünç almasına ve ayrıca daha fazla gelişme ve genişlemeye dalmasına izin verir. kumarhanelerinin.

REOC’lar ve GYO’lar

Gayrimenkul işletme şirketleri ( REOC’lar ) ile GYO’lar arasında işlevsel ve stratejik farklılıklar vardır. Birçok GYO, yatırım ve portföy stratejilerini, sahip oldukları mülklerin yarattığı kira veya kiralamalar yoluyla nakit akışı oluşturmak için odaklamaktadır. Bir GYO tarafından bir inşaat projesine ve satın almalara yapılan yatırımlar, mülkten kira geliri elde etmeyi amaçlayabilir. Bu net gelir, öncelikle yatırımcılara ihraç edilen dağıtımlara gider.

Bir gayrimenkul işletme şirketi yeni inşaatı finanse edebilir ve daha sonra mülkü iade için satabilir. Şirket ayrıca bir mülk satın alabilir, binayı yenileyebilir ve daha sonra kar amacıyla gayrimenkulü yeniden satabilir. Bir REOC aynı şekilde mülkleri denetleyen bir yönetim şirketi olarak hizmet verebilir.

Bir gayrimenkul işletme şirketinin elde ettiği kazançlar, satın alma, yenileme ve yeni inşaat gibi projelere büyük ölçüde yeniden yatırılabilir. Bu, bir REOC’un portföyünü nispeten hızlı bir şekilde potansiyel uzun vadeli beklentilerle doldurmasına olanak tanır. Bu, GYO’ların net gelirlerinin çoğunu hissedarlarına temettü olarak dağıtmasını gerektiren düzenlemelerle karşılaştırılabilir. Bir REOC ile daha büyük büyüme potansiyeli olabilir, ancak GYO’lar kadar anlık gelir üretmeyebilirler.