Mortgage Hizmet Hakları (MSR)
Mortgage Hizmet Hakları (MSR) Nelerdir?
Mortgage hizmet hakları (MSR), mevcut bir ipoteğe hizmet etme hakkının, orijinal mortgage kredisi veren tarafından, ipotek hizmetiyle ilgili çeşitli işlevlerde uzmanlaşmış başka bir tarafa satıldığı sözleşmeye dayalı bir anlaşmayı ifade eder.
Temel Çıkarımlar
- Mortgage hizmet hakları, bir ipoteğin yaratıcısı tarafından başka bir finans kuruluşuna satılır ve daha sonra ödemelerin toplanması ve bunları oluşturana iletme gibi görevleri içeren ipoteğin yönetimini devralır.
- İlk borç veren, hizmet sağlayıcıya bu işi yapmak için bir ücret öder.
- İpotekli için ödemelerin gönderildiği adres dışında hiçbir şey değişmez.
Mortgage Hizmet Haklarını (MSR) Anlama
MSR’lerin, bir ipoteğin tüm süresi boyunca düzenli olarak işlenen devam eden idari görevleri vardır. Dahil edilen ortak haklar, ipotek ödemelerini aylık olarak toplama, vergileri ve sigorta primlerini emanet olarak ayırma ve faiz ve anapara kısımlarını ipotek alacaklısına iletme hakkıdır. Karşılığında hizmet sağlayıcıya, hizmet sözleşmesinin başında kurulan ve imzalanan sözleşmede belirtilen belirli bir ücret ödenir.
İpotek ödeme miktarı, faiz oranı, kredinin türü ve diğer etkenlere aynı kalır. Borçlu söz konusu olduğunda, yalnızca ödemelerin gönderildiği adres değiştirilir ve kredinizle ilgili tüm sorularınız için asıl ipotek kredisi veren yerine hizmet verenle iletişime geçmelisiniz. Hizmet sağlayıcınız herhangi bir zamanda değişebilir, ancak asıl borç vereninizden bu gerçekleşmeden en az 15 gün önce bir bildirim almalısınız ve yeni hizmet sağlayıcınız da hakları üstlendikten sonra 15 gün içinde sizi bilgilendirmelidir.
Federal bankacılık yasaları, finans kuruluşlarının ipotek satmasına veya hizmet haklarını tüketicinin izni olmadan başka kurumlara devretmesine izin verir.
MSR Satma Örneği
Sarah, Borç Veren A’dan 500.000 $ ‘lık bir ipotek alır. Borç verene aylık anapara ve faiz ödemesi gönderir. Üç yıl sonra Borç Veren A, Sarah’nın ipoteği üzerindeki MSR’sini B Şirketine devretmeye karar verir. Sözleşme hükümleri uyarınca, B Şirketine Sarah’nın kalan tüm ipotek ödemelerini işleme koyması için Borç Veren A tarafından bir ücret ödenir. Daha sonra, şirket MSR’nin ipotek ödemelerini borç verene iletirken, ipotek kredisi veren yeni ipotek sağlamak için daha fazla zaman ve para harcayabilir.
Özel Hususlar
Bir borç veren, ek borç alanlara borç vermek için kredi limitlerini serbest bırakmanın bir yolu olarak genellikle MSR’leri satar. İpoteklerin çoğu 15 ila 30 yıldır yürürlüktedir ve bu süre zarfında ipotek talep eden diğer tüketicilere borç vermek için bankanın milyarlarca dolara ihtiyacı vardır. Dolambaçlı bir şekilde, MSR satmak, daha fazla insanın ev sahibi olabileceği anlamına gelir, çünkü bu hakların satışı gelir getirir.
Borç verenler, ipotek yaratmak için ücret talep ederek ve ödemelerden aylık faiz kazanarak da para kazanırlar. İpotekler, bankalara daha fazla gelir getiren ek varlıklardır.
MSR’lerin Tarihçesi
MSR pazarı, gelişen ekonomi, yüksek kaliteli mortgage kredileri ve daha az temerrüt nedeniyle son yıllarda güçlüydü. Hedge fonları, bankalar ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO’lar) bu varlıkları çekici buluyor çünkü MSR’ler yüksek miktarda faiz getirebiliyor.Örneğin, SunTrust, sağlam bir yatırım getirisi (ROI)elde etmenin bir yolu olarak 2016’nın ilk çeyreğinde MSR olarak 8 milyar dolar satın aldıve aylar içinde, MSR portföyü, bankanın hizmet verdiği kredilerin 1.123 milyar dolarlık ödenmemiş anapara bakiyesini içeriyordu. borç verenler.
National Mortgage News, Haziran 2019’da MSR’lerin “son beş yılda en iyi performans gösteren sabit gelirli varlık sınıflarından biri olduğunu” bildirdi. Bununla birlikte, “Ekim 2018’den bu yana, orta ve uzun vadeli faiz oranları düştükçe, öngörülen ve fiili ipotek ön ödeme varsayımlarının hızlandığı ve MSR’lerin beklenen ortalama ömrünün önemli ölçüde kısalmasına neden olduğu” bildirildi. Bu, “Nisan ve Mayıs ayları arasındaki MSR değerlerinin tutarlı bir şekilde (yarıya kadar) katlara düşmesi” gerçeğiyle sonuçlandı. National Mortgage News’e göre, “MSR alıcılarından gelen talep hala çok güçlü ve MSR değerleri konusunda genel bir fikir birliği var.”