Konut İdaresi Tahvillerinin Tanımı

Konut İdaresi Tahvilleri Nelerdir?

Konut idaresi tahvilleri veya konut tahvilleri, uygun fiyatlı kiralık konutların inşası veya rehabilitasyonunun finansmanına yardımcı olmak için bir eyalet veya yerel hükümet kurumu tarafından verilir. Belirli programlar altında, bu tür tahvillerden elde edilen gelir, düşük gelirli kişilerin ev satın almalarına yardımcı olmak için de kullanılabilir. Yatırımcılar tarafından konut idaresi bonolarından kazanılan faiz federal vergilerden muaftır ve ayrıca eyalet ve yerel gelir vergilerinden muaf olabilir.

Çoğu belediye tahvili gibi, konut idaresi tahvilleri de tarihsel olarak çok güvenli yatırımlar olarak görülmüştür. Bu durumda, tahviller federal hükümet tarafından destekleniyor ve bu da onları düşük gelirli insanlar için konut yapımını teşvik etmenin bir yolu olarak görüyor.

Konut İdaresi Tahvillerinin Temelleri

Bir belediye yetkilisi, projeleri finanse etmek için sermaye sağlamak amacıyla tahvil şeklinde borç verebilir. İki tür belediye tahvili,  genel yükümlülük  tahvilleri ve  gelir tahvilleridir. Genel yükümlülük (GO) bonosunun faiz ödemesi ve anapara geri ödemesi, eyalet veya yerel hükümetin mali kasalarından finanse edilir. Bu tahviller, GO tahviline ilişkin ödeme yükümlülüklerini yerine getirmek için vergileri artırma yetkisine sahip olabilecek belediye hükümetinin tam inancı ve kredisiyle desteklenmektedir. Öte yandan, bir gelir bandındaki ödeme yükümlülükleri, tahvilin ihraç edildiği projenin öngörülen gelir akışı tarafından desteklenmektedir. Gelir tahvilinin bir biçimi konut tahvilidir.

Eyalet ve yerel yönetimler, uygun fiyatlı kiralık konutların inşasını veya rehabilitasyonunu finanse etmek için konut tahvili çıkarır. Tahvil anaparasını geri ödemenin yanı sıra, eyalet veya bölge borç aldığı paraya da faiz ödemek zorundadır. Gibi  özel aktivite tahvil  (PABs), konut bağlar aileli finans düşük gelirli ve üst düzey konut projelerine kalifiye kar ve kar amacı gütmeyen geliştiriciler adına yayınlanabilir. Ayrıca, konut bonolarından elde edilen gelir, düşük gelirli ailelere veya bireylere bir ev satın alabilmeleri için düşük maliyetli ipotek finansmanı sağlamak için de ihraç edilebilir. Konut tahvilleri yoluyla sağlanan ipotekler, bölgedeki ortalama gelirden daha fazla kazanmayan ilk kez ev satın alanlarla sınırlıdır. Ayrıca konut bonosu ipoteği ile satın alınan bir konutun fiyatı, ortalama alan alım fiyatının yüzde 90’ı ile sınırlıdır.

Özel Hususlar

Konut tahvilleri tipik olarak düşük faiz oranlarına sahiptir ve sabit veya değişken oranlı talep yükümlülüğü  (VRDO) olarak ihraç edilebilir . Tahvil sahiplerine anapara ve faiz ödemeleri, rehinli ipotek geri ödemeleri ve yatırım kazançlarından yapılır – borçluların ipotek üzerinden yaptığı geri ödemeler, fonları planlanan ödeme tarihine kadar kısa vadeli yatırımlara yatıran konut tahvilinin mütevelli heyeti tarafından tahsil edilir. tahvil sahiplerine faiz. Gerçekte, konut bonolarının ödemesi, zamanında ve tutarlı faiz ödemesi ve borçlular tarafından temel ipoteklerin anapara geri ödemesi ile desteklenmektedir.

Konut tahvilleri hem devlete hem de özel yatırımcılar için faydalıdır. Bir yandan, hükümet büyük miktarda ucuz finansmana erişim kazanıyor. Öte yandan, konut bonolarının sunduğu vergi avantajları, üst vergi dilimindekiler için oldukça cazip. Yatırımcılar için, konut bonolarıyla ödenen faiz federal ve bazen eyalet gelir vergisinden muaftır. Marjinal vergi oranı ne kadar yüksekse, konut geliri tahvilinin vergi muafiyeti o kadar değerlidir. Alternatif asgari vergiye (AMT) tabi olan yatırımcılar vergilere tabi olabilse de, muafiyet, yüksek federal vergi dilimlerindeki yatırımcıların gelir bonoları ve diğer belediye bonolarından yararlanacağı anlamına gelir. Bu vergi muafiyeti, tahvillerin düşük faiz oranını telafi etmeye yardımcı olur.

Federal  düşük gelirli konut vergisi kredileri  , uygun fiyatlı konut projelerini finanse etmek için konut tahvillerinin yerine veya bunlara ek olarak kullanılabilecek başka bir sermaye kaynağıdır. Krediler, nitelikli ev alıcılarının her yıl ödediği ipotek faizinin bir kısmı için iade edilmeyen federal gelir vergisi kredileridir.

Konut İdaresi Tahvillerine Örnek

Devlet borcu gerektirdiğinden, konut idaresi tahvillerinin satışı bazen yerel seçmenlerin onayını gerektirir. Örneğin 2018’de Kaliforniya seçmenleri, düşük gelirli sakinler, gaziler ve çiftlik işçilerine yönelik programları finanse etmek için 4 milyar dolarlık konut idaresi tahvillerini satmak için bir oy pusulasını onayladı.