Sermaye İyileştirme
Sermaye İyileştirme Nedir?
Sermaye iyileştirmesi, mülkün genel değerini artıracak, faydalı ömrünü uzatacak veya yeni kullanımlara uyarlayacak kalıcı bir yapısal değişikliğin veya bir mülkün bazı yönlerinin restorasyonunun eklenmesidir. Bireyler, işletmeler ve şehirler sahip oldukları mülklerde sermaye iyileştirmeleri yapabilirler. Genellikle sermaye iyileştirmeleri uygun vergi muamelesi görür ve belirli yargı alanlarında satış vergisinden muaf tutulabilir.
Bir işletme veya kurumsal finansta, bu süreç sermaye harcamalarına (CAPEX) yapılan yatırımlara benzer.
Temel Çıkarımlar
- Sermaye iyileştirmesi, bir mülkün değerini artıran, genellikle yapısal bir değişiklik veya restorasyonu içeren kalıcı bir yükseltme, uyarlama veya iyileştirmedir.
- IRS, nitelikli sermaye iyileştirmelerine özel vergi muamelesi sunarak, onları normal onarımlardan ayırır.
- Bir konutun iyileştirilmesine ek olarak, sermaye iyileştirmeleri bir mülkün maliyet temelini artırabilir ve bu da satıldığında vergi yükünü azaltır.
Sermaye İyileştirme Nasıl Çalışır?
Sermaye iyileştirmeleri tipik olarak bir mülkün piyasa değerini artırır, ancak aynı zamanda varlığın kullanışlılığını mevcut durumunun ötesine genişletebilir. İç Gelir Servisi’ne ( IRS ) göre, bir sermaye iyileştirmesi olarak nitelendirilmesi için, tamamlandıktan sonra bir yıldan fazla sürmesi ve doğası gereği dayanıklı veya kalıcı olması gerekir. Bir sermaye iyileştirmesinin ölçeği değişebilse de, hem bireysel ev sahipleri hem de büyük ölçekli mülk sahipleri sermaye iyileştirmeleri yapar.
IRS Yayını 523, bir sermaye iyileştirmesinin resmi tanımını özetlemektedir. Konut sermayesi iyileştirmelerinin örnekleri arasında bir yatak odası, banyo veya güverte eklemek veya yenilemek yer alır. IRS onaylı diğer projeler arasında yeni yerleşik cihazlar, duvardan duvara halı veya döşeme veya çatı, cephe kaplaması veya fırtına pencerelerinin değiştirilmesi gibi bir evin dış cephesinde iyileştirmeler bulunur. Sabit bir yüzme havuzu veya araba yolu kurmak da nitelikli sermaye iyileştirmeleri olabilir.
Bununla birlikte, IRS, büyük bir iyileştirme ile normal aşınma ve yıpranma nedeniyle bir onarım veya değiştirme arasında ayrım yapar. Örneğin, buzdolabınız birkaç yıllık hizmetten sonra kırılırsa veya sızdıran borunuz varsa, bu onarımlar büyük iyileştirmeler değildir. Bununla birlikte, bir kişi mülkü için güneş panelleri ve bir alet dökülürse, her ikisi de mülke kalıcı olarak yapıştırılırsa, bunlar evin sermaye iyileştirmesi olarak kabul edilecektir. İş temelli sermaye iyileştirmesine bir örnek, yeni bir HVAC sistemi kurmak veya Engelli Amerikalılar Yasası ( ADA ) ile erişilebilir özellikleri mevcut bir binaya koymak olabilir.
Benzer şekilde, bir şehir merkezinde yeni bir halka açık parkın oluşturulması da bir şehir için önemli bir gelişme olarak kabul edilecektir. Bu senaryolarda, yeni eklemeler, ilgili mülkleri daha değerli hale getirecek, kalıcı eklemeler olarak kabul edilecek ve bunların kaldırılması, mülke maddi zarar verebilecektir.
Özel Hususlar
Maliyet esaslı
Maliyet temeli varlığın orijinal maliyetidir. IRS, bir iyileştirme için maliyet temelli bir artış olarak nitelendirilecek belirli standartlar belirler. Birincil endişe, bir mülkün satıldığı sırada yerinde olması gerektiğidir. Bir sermaye iyileştirmesi aynı zamanda mülkün bir parçası haline gelmeli veya mülke kalıcı olarak eklenmelidir ki, çıkarılması mülkün kendisinin değerinde önemli hasara veya azalmaya neden olacaktır.
Onarım veya bakım, mülkün maliyet esasına dahil edilemez. Bununla birlikte, bir evin tüm pencerelerini değiştirmek gibi daha büyük bir projenin parçası olan onarımlar, sermaye iyileştirmeleri olarak nitelendirilir. Bir evi iyi durumda tutmak için gerekli olan tadilatlar, varlığa değer katmıyorsa dahil edilmez. IRS’ye göre bu tür niteliksiz onarım örnekleri arasında duvarların boyanması, sızıntıların giderilmesi veya bozuk donanımın değiştirilmesi yer alır.
Sermaye kazançları
Evi iyileştirmeye ek olarak, IRS başına bir sermaye iyileştirmesi, bir yapının maliyet temelini artırır. Yani, iyileştirmelerin yapılması üzerine yapılan harcamalar, mal sahibinin mülkü satın almak veya inşa etmek için ödediği tutara eklenir. Maliyet esasının artırılması ise mülkü satarken vergilendirilebilir sermaye kazancının boyutunu azaltır.
Gayrimenkulden elde edilen sermaye kazançları, diğer sermaye kazancı türlerinden farklı davranır. 2019 itibariyle, ev sahipleri, bir birincil konutun satışından elde edilen herhangi bir kar için bekar ise 250.000 $ ‘a kadar ve evli ise ve ortaklaşa başvuruda bulunuyorsa 500.000 $’ a kadar sermaye kazancı muafiyeti hakkına sahiptir . Bu muafiyetin önemli bir uyarısı var. Ev sahibi, satıştan önceki son beş yılın en az ikisinde mülkte ikamet etmiş olmalıdır.
Ayrıca, kazanç yukarıda listelenen toplamlardan önemli ölçüde fazlaysa, maliyet bazında sermaye iyileştirmelerinin etkisi önemli olabilir. Birçok faktör, bir vergi mükellefinin 250/500 $ sermaye kazancı seviyelerini aşmasına neden olabilir. Bunlar, mülk sahiplerinin mülkü onlarca yıl önce satın alıp almadıklarını ve satın alma işleminden bu yana yerel emlak değerlerinin önemli ölçüde artmış olup olmadığını içerir.
Yerel Muafiyetler
New York Eyaleti’nin kira yasaları, Büyük Sermaye İyileştirmeleri (MCI) programı adı verilen bir hüküm içerir. 1970’lerden kalma, ev sahiplerinin kiraya sabitlenmiş veya kontrollü bina kiralarını yıllık% 6’ya kadar artırarak bu yapılara yapılan büyük sermaye iyileştirmelerinin maliyetini telafi etmelerine izin veriyor. Bir HVAC sistemi yükseltmesi, yeni asansörler, güncellenmiş ortak alanlar ve diğer iyileştirmelerin tümü MCI için geçerlidir.
Şubat 2019’da, iki Eyalet Yasama Meclisi üyesi, bina sahiplerinin programı kötüye kullanmasının çok kolay olduğu gerekçesiyle programı ortadan kaldırmak için bir yasa tasarısı sundu. Kötüye kullanım, bu vicdansız ev sahipleri şişirilmiş veya uydurma masraf talepleri sunduğunda ortaya çıkar. Bazı eleştirmenler, dolandırıcılık potansiyeli bir yana, MCI programının doğası gereği adaletsiz olduğunu iddia ediyor. Bu eleştirmenler, sermaye iyileştirmesinin bir ev sahibi için tek seferlik bir maliyet olduğunu, ancak kira artışının bir kiracı için devam eden bir masraf olduğunu savunuyorlar.
Sermaye İyileştirme Örnekleri
Örneğin, bir kişinin 650.000 $ ‘a bir ev satın aldığını ve mutfağı yenilemek ve bir banyo eklemek için 50.000 $ harcadığını varsayalım. Çoğu durumda, nitelikli bir sermaye iyileştirmesi olduğu için bu iş için yüklenicilere satış vergisinin ödenmesi gerekmeyecektir.
Evin maliyet tabanı da 650.000 dolardan 700.000 dolara yükseliyor. 10 yıl ev sahibi olduktan ve yaşadıktan sonra, bekar olan ve bu şekilde vergi veren ev sahibi, mülkü 975.000 dolara satar. Sermaye iyileştirmesi yapılmamışsa, sermaye kazancı için vergilendirilebilir tutar normalde 75.000 $ olacaktır (975.000 $ satış fiyatı – 650.000 $ alış fiyatı – 250.000 $ sermaye kazancı hariç). Sermaye iyileştirmesi maliyet temelini 50.000 $ artırdığından, sermaye kazancı için vergilendirilebilir tutar yalnızca 25.000 $ (975.000 $ – (650.000 $ + 50.000 $) – 250.000 $ = 25.000 $) olacaktır.