Vergi Senedi
Vergi Senedi Nedir?
“Vergi tapusu” terimi, mülk sahibi herhangi bir ilgili emlak vergisini ödemediğinde bir mülkün mülkiyetini bir devlet kurumuna veren yasal bir belgeyi ifade eder. Bir vergi senedi, devlet kurumuna, ödenmemiş vergileri toplamak için mülkü satma yetkisi verir. Mülk satıldıktan sonra alıcıya devredilir. Bu işlemlere “vergi senet satışı” denir ve genellikle müzayedelerde tutulur.1
Temel Çıkarımlar
- Bir vergi belgesi, mülk sahibi ilgili emlak vergilerini ödemediğinde bir mülkün mülkiyetini bir devlet kurumuna verir.
- Vergi senetleri, ödenmemiş vergiler artı faiz ve satışla ilgili maliyetlerin minimum teklifi için açık artırmada en yüksek teklif verene satılır.
- Başarılı teklif sahiplerinin satın alma için ödeme yapmak için minimum bir süresi vardır – genellikle 48 ila 72 saat.
- Mülk sahipleri, mülk vergileri artı faizi aşan belediyeye ödenen herhangi bir tutarı almak için talepte bulunabilirler.
Bir Vergi Senedini Anlamak
Emlak vergisi, bir mülk parçası için ödenen herhangi bir vergidir. Vergiler gayrimenkul sahipleri – şahıslar veya tüzel kişiler – tarafından ödenir ve mülkün bulunduğu belediye tarafından değerlendirilir. Toplanan vergiler, su ve kanalizasyon iyileştirmeleri, kanun yaptırımı ve itfaiye, eğitim, yol ve otoyol inşaatı, kamu görevlileri ve diğer hizmetler gibi çeşitli belediye programlarını finanse etmek için kullanılmaktadır.
Emlak vergisi oranları yargı bölgesine göre değişir. Emlak vergileri ödenmeden bırakıldığında, vergi dairesi, ödenmemiş vergileri geri almak için mülkün tapusunu veya tapusunu ve dolayısıyla mülkü satabilir.
Vergi dairesi – genellikle bir eyalet hükümeti – bir vergi belgesi almak için bir dizi yasal adımdan geçmelidir. Bunlar, mülk sahibine bildirimde bulunmayı, vergi tapusu için başvurmayı, mülkte bir duyuru asmayı ve kamuya açık bir satış ilanı yayınlamayı içerir. Atılması gereken kesin adımlar genellikle yerel ve belediye kanunlarına göre değişir.
Vergi Satışı Nedir?
Bir vergi senet satışında mülkün kendisi satılır. Satış, borçlu olunan vergi tutarı artı faiz ve mülkün satışıyla ilgili maliyetlerin minimum teklifiyle bir müzayede yoluyla gerçekleşir. En yüksek teklifi veren mülkü kazanır. Vergi tapusu, mülkiyeti alıcıya yasal olarak bir şartla devreder: Yeni mal sahibi, borçlu olunan tutarın tamamını 48 ila 72 saat içinde ödemelidir, aksi takdirde satış iptal edilir.
Kazanan teklif verenin minimum teklifi aşan herhangi bir teklif tutarı, geciken mal sahibine iade edilebilir veya verilmeyebilir. Bu yargı yetkisine bağlıdır. Asıl mal sahibi, belirli bir süre içinde talep etmemesi halinde bu fazla tutarı kaybedebilir.Örneğin Kaliforniya’da talepler bir yıl içinde yapılmalıdır, Teksas’ta ise son tarih iki yıldır.3 Gürcistan’da fonlar, bir vergi senet satışından sonra beş yıla kadar talep edilebilir, bu noktada fazla fonların geri alınması için bir mahkeme kararı gerekir.
Bazı eyaletlerde, asıl mal sahibinin vergi borcunu geri ödeyebileceği ve eski mülklerini yeniden alabileceği bir itfa dönemi vardır.
Özel Hususlar
Bazı eyaletler tapuyu kazanan teklif verene vergi tapusu satış açık artırmasının yapıldığı gün satarken, diğerleri asıl mal sahibinin vergi borcunu geri ödeme ve mülkü geri alma fırsatına sahip olduğu bir itfa dönemine izin verecektir. Mal sahibi, borç yükümlülüklerini bu süre içinde ödemeyi seçerse, kazanan istekliye müzayedede teklif edilen tutarı artı faiz artı oldukça yüksek olabilir.
Bununla birlikte, itfa süresi geçerse ve mal sahibi hala mülk tapusunu geri alamazsa, en yüksek teklif verenin mülkü devretmeşansı vardır.Örneğin, Idaho’daki itfa süresi 14 aydır, Iowa’daki mülk sahiplerinin mülklerini kullanmak için bir yıl dokuz ayı vardır.6
Vergi Senetleri ve Vergi İadeleri
Vergi ipotekleri vergi senetlerine benzer, ancak bazı ince farklılıklar vardır. Vergi tapuları mülkün mülkiyetini yeni bir tarafa devrederken, vergi iadeleri, vergiler ödenmediğinde mülke karşı yasal bir taleptir. Vergi ipotekleri, garantili getiri ile yatırımcılar için nispeten ucuz bir yatırım sağlar. Borçlar birkaç yüz ila birkaç bin dolar arasında herhangi bir yere mal olabilir ve aylık olarak tahakkuk eden basit faiz ödeyebilir.
Süreç şu şekilde işliyor. Bir devlet kurumu, mülk sahibinin emlak vergilerini temerrüde düşürmesi durumunda bir mülke haciz koyar. Mülk sahiplerinin mülkle ilgili yeniden finansman veya satış dahil herhangi bir şey yapmasını engelleyen bu hacizler, mülkün kendisi yerine açık artırmada satılır. İlgili taraflar, bu vergi borçlarına teklif vererek yatırım yapabilirler. Getiri, belediye tarafından izin verilen maksimum faiz oranına dayanmaktadır.
Bir mülk sahibi mülkünde temerrüde düştüğünde, belediye, yaklaşan vergi hacmini onlara bildiren bir bildirim gönderir. Mal sahibi vergileri güncel olarak getirmezse, vergi ihalesi açık artırmaya çıkarılır. Rehin, ödenmemiş vergi tutarını belediyeye ödeyen en yüksek teklifi verene aktarılır. Rehinin kaldırılması için, mülk sahibinin yeni rehin sahibine ödenmemiş tutarı artı faizi ödemesi gerekir.
Vergi Senedi Satışı Örneği
Bir mülkün bir vergi senet satışındaki değerinin 100.000 $ olarak değerlendirildiğini ve 5.700 $ ‘lık geri vergiye sahip olduğunu varsayalım. Mülk için en yüksek teklif 49.000 $ ‘dır. İlçe, ödenmesi gereken emlak vergilerini karşılamak için teklif tutarından 5.700 $ alacak ve geri kalan asıl mal sahibine, yani 49.000 $ – 5.700 $ = 43.300 $ ‘a ödenecektir. Sonuçta, hükümet otoritesi sadece kendisine borçlu olunan vergileri geri almakla ilgileniyor. Teklif veren, evin tapusunu alır ve 100.000 – 49.000 $ = 51.000 $ öz sermaye karı alır.