Stratejik Temerrüt
Stratejik Temerrüt nedir?
Stratejik bir temerrüt, bir borçlunun bir borç için ödeme yapmayı durdurmaya yönelik kasıtlı bir kararıdır. Karar, borç veren tarafından değil, borçlu tarafından verilir. Stratejik temerrüt seçeneği, genellikle ödemeleri yapmaya devam etmek yerine temerrüde düşmenin maliyet ve faydalarını analiz eden ve temerrüde düşmeyi daha faydalı bulan konut veya ticari mülk ipotek sahipleri tarafından tercih edilir.
Temel Çıkarımlar
- Stratejik bir temerrüt, bir borçlunun bir ipotek yükümlülüğünü geri ödemeyi durdurma kararıdır.
- Karar, tipik olarak, bir mülkün piyasa değeri ipotek için ödenmesi gereken tutarın altına düştüğünde verilir.
- İpotek sahibi, koşulların değişmesini beklemek yerine mülkten ve borçtan uzaklaşır.
Stratejik Temerrüdü Anlamak
Stratejik olarak temerrüde düşen borçlu, tipik olarak ” su altı ” olan bir mülk üzerinde ipoteğe sahiptir. Yani, mülkün satılması durumunda, borçlunun ipoteğe olan borcundan daha az para değerindedir. Çoğu durumda, stratejik olarak temerrüde düşen kişi veya işletme bazı finansal sıkıntılar içindedir ve piyasa koşulları veya kendi finansal durumları düzelene kadar bunu göz ardı edemez veya buna isteksizdir.
Bu nedenle, borçlu stratejik temerrüdün ipoteği ödemeye devam etmekten daha iyi bir mali karar olduğuna karar verebilir. Mülk sahiplerinin, mülklerinin değeri borçlu oldukları miktarın altına düştüğünde zararlarını azaltmalarının bir yoludur.
‘Jingle Postası’
İpotek sahiplerinin temerrüde düşürülmesi yoluyla bankaya geri gönderilen mülklerin anahtarları için Borç verenlerin jargonu.
Bankacılar, bu stratejiyi yürüten ev sahiplerini ararlar. Stratejik bir temerrüt gerçekleştirme süreci, genellikle mülklerini terk ettiklerinde anahtarlarını bankaya postaladıkları için genellikle jingle postası olarak adlandırılır.
Stratejik Temerrütleri Kim Kullanır?
2006-2007’de ABD emlak balonunun patlamasını ve onu izleyen Büyük Durgunluğu takip eden yıllarda bireysel ev sahiplerinin stratejik temerrütleri yaygındı. Birkaç yıl sonra, özellikle de konut değerlerinin çok sayıda borçluyu negatif öz sermaye yükünden kurtaracak kadar hızlı toparlanamadığı en çok etkilenen bölgelerde yaygın kaldılar.
Zor ekonomik zamanlarda, yatırım amaçlı gayrimenkullerin değerinin düştüğünü gören ticari ve kurumsal borçlular arasında stratejik temerrütler de yaygındır.Örneğin, 2010 yılında, emlak geliştiricileri Tishman Speyer Properties ve BlackRock Realty, iki Manhattan apartman kompleksi için tuttukları 4.4 milyar dolarlık ipotekleri stratejik olarak temerrüde düşürdüler. Mülklerin değeri yarıdan fazla azalmıştı.
Stratejik Temerrüdün Sonuçları
Stratejik temerrüt, ciddi mali sıkıntı içinde olan bir borçlu için son çare olabilir. Borçluyu ezici bir zorunluluktan kurtararak, aşağı doğru bir sarmaldan bir kaçış sunabilir.
Kaçınılmaz olarak, stratejik temerrüde düşenin kredi notunda da önemli hasara neden olur. Bir ipotek sahibi, stratejik temerrüt nedeniyle kredi notundan en az 100 puan kaybetmeyi bekleyebilir.
Ticari mülk üzerinde temerrüde düşme, bir işletme veya yatırımcı üzerinde benzer bir etkiye sahiptir. Temerrüt geçmişi, işletmenin yeni kredi almasını daha zor ve daha pahalı hale getirir.
Halihazırda mali sıkıntı içinde olmayan borçlular, stratejik olarak temerrüde düşmeden önce para biriktirerek, yeni kredi kartları açarak veya yeni bir araba kredisi veya hatta başka bir mülkte ipotek alarak stratejik temerrüt için plan yapabilirler.