Teminatlı Mortgage Yükümlülüğü (CMO)
Teminatlı İpotek Yükümlülüğü Nedir?
Teminatlı ipotek yükümlülüğü (CMO), bir araya getirilmiş ve bir yatırım olarak satılan bir ipotek havuzunu içeren bir ipotek destekli menkul kıymet türünü ifade eder. Vadeye ve risk düzeyine göre organize edilen CMO’lar, borçlular bu menkul kıymetler üzerinde teminat görevi gören ipotekleri geri ödediğinden nakit akışı alır. Buna karşılık, CMO’lar yatırımcılarına anapara ve faiz ödemelerini önceden belirlenmiş kurallar ve anlaşmalara göre dağıtır.
Teminatlı Mortgage Yükümlülüklerini (CMO) Anlamak
Teminatlı ipotek yükümlülükleri, risk profillerine göre düzenlenen birkaç dilimden veya ipotek gruplarından oluşur. Karmaşık finansal araçlar olarak, dilimlerin tipik olarak farklı anapara bakiyeleri, faiz oranları, vade tarihleri ve geri ödeme temerrütleri potansiyeli vardır. Teminatlı ipotek yükümlülükleri, faiz oranı değişikliklerinin yanı sıra haciz oranları, yeniden finansman oranları ve mülklerin satıldığı oranlar gibi ekonomik koşullardaki değişikliklere duyarlıdır. Her dilim farklı bir vade ve boyuta sahiptir ve bunun karşılığında aylık kuponlu tahviller çıkarılır. Kupon, aylık anapara ve faiz oranı ödemeleri yapar.
Temel Çıkarımlar
- Teminatlı ipotek yükümlülükleri, risk profillerine göre düzenlenmiş paket ipoteklerden oluşan yatırım borçlanma senetleridir.
- Bunlar, birden çok finansal araçta daha geniş bir borç yükümlülükleri koleksiyonu olan teminatlı borç yükümlülüklerine benzer.
- CMO’lar, boyut olarak büyüdüklerinde 2008 mali krizinde önemli bir rol oynadılar.
Örnek olarak, bir yatırımcının binlerce ipotekten oluşan bir CMO’su olduğunu hayal edin. Kâr potansiyeli, ipotek sahiplerinin ipoteklerini geri ödeyip ödememesine bağlıdır. Yalnızca birkaç ev sahibi ipoteklerinde temerrüde düşerse ve geri kalanı beklendiği gibi ödeme yaparsa, yatırımcı faizin yanı sıra anaparasını da geri alır. Buna karşılık, binlerce kişi ipotek ödemelerini yapamaz ve haciz yapamazsa, CMO para kaybeder ve yatırımcıya ödeme yapamaz.
Bazen Gayrimenkul Mortgage Yatırım Kanalları (REMIC’ler) olarak adlandırılan CMO’lardaki yatırımcılar, bir dizi ipotek oluşturmak veya satın almak zorunda kalmadan ipotek nakit akışlarına erişim elde etmek isterler.
Teminatlı İpotek Borçları ve Teminatlı Borç Borçları
CMO’lar gibi, teminatlandırılmış borç yükümlülükleri (CDO’lar) bir araya toplanan ve bir yatırım aracı olarak satılan bir grup krediden oluşur. Bununla birlikte, CMO’lar yalnızca ipotek içerirken, CDO’lar otomobil kredileri, kredi kartları, ticari krediler ve hatta ipotekler gibi çeşitli krediler içerir. Hem CDO’lar hem de CMO’lar küresel mali krizden hemen önce 2007’de zirveye ulaştı ve o zamandan sonra değerleri keskin bir şekilde düştü. Örneğin, 2007’deki zirve noktasında, CDO pazarı 2013’teki 850 milyon dolara kıyasla 1.3 trilyon dolar değerindeydi.
CMO’lar satın alan kuruluşlar arasında hedge fonları, bankalar, sigorta şirketleri ve yatırım fonları bulunur.
Teminatlı Mortgage Yükümlülükleri ve Küresel Mali Kriz
İlk olarak Salomon Brothers ve First Boston tarafından 1983’te yayınlanan CMO’lar karmaşıktı ve birçok farklı ipotek içeriyordu. Birçok nedenden ötürü, yatırımcıların temel ipoteklerin kendilerinin sağlığından ziyade CMO’lar tarafından sunulan gelir akışlarına odaklanma olasılığı daha yüksekti. Sonuç olarak, birçok yatırımcı yüksek faizli ipoteklerle, ayarlanabilir oranlı ipoteklerle, başvuru sürecinde geliri doğrulanmayan borçlulara ait ipoteklerle ve temerrüt riski yüksek olan diğer riskli ipoteklerle dolu CMO’lar satın aldı.
CMO’ların kullanımı 2007-2008 mali krizinde hızlandırıcı bir faktör olarak eleştirildi. Yükselen konut fiyatları, mortgage kredilerinin başarısızlığa dayanıklı yatırımlar gibi görünmesine neden oldu, yatırımcıları CMO’lar ve diğer MBS’leri satın almaya ikna etti, ancak piyasa ve ekonomik koşullar, finansal modellerin doğru bir şekilde tahmin edemediği haciz ve ödeme risklerinde artışa neden oldu. Küresel mali krizin ardından, ipoteğe dayalı menkul kıymetler için düzenlemelerin artmasıyla sonuçlandı. Son olarak, Aralık 2016’da, SEC ve yeni düzenlemeler getirdi .