Ticari İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (CMBS)
Ticari İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (CMBS) Nedir?
Ticari ipoteğe dayalı menkul kıymetler (CMBS), konut amaçlı gayrimenkuller yerine ticari mülkler üzerindeki ipoteklerle desteklenen sabit gelirli yatırım ürünleridir. CMBS, gayrimenkul yatırımcılarına ve ticari kreditörlere likidite sağlayabilir.
CMBS’nin yapılarını standartlaştırmak için herhangi bir kural olmadığından, değerlemeleri zor olabilir. CMBS’nin temelindeki menkul kıymetler, çok aileli konutlar ve ticari gayrimenkuller gibi çeşitli şartlarda, değerlerde ve mülk türlerinde bir dizi ticari ipotek içerebilir. Ticari ipoteklerin vadesi genellikle sabit olduğundan, CMBS, konut ipoteğine dayalı menkul kıymetlerden (RMBS) daha az ön ödeme riski sunabilir.
Temel Çıkarımlar
- SPK’lar, konut amaçlı gayrimenkuller yerine ticari gayrimenkuller üzerindeki ipoteklerle teminat altına alınmıştır.
- Ticari ipoteğe dayalı menkul kıymetler tahvil biçimindedir ve temel krediler tipik olarak tröstler içinde yer alır.
- Bir CMBS’deki krediler, temerrüt durumunda – anapara ve faiz yatırımcılara aktarılarak – teminat görevi görür.
Ticari İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler Nasıl Çalışır?
Teminatlı borç yükümlülüklerinde (CDO) ve teminatlı ipotek yükümlülüklerinde (CMO) olduğu gibi, CMBS tahvil şeklindedir. Tek bir ticari ipoteğe dayalı menkul kıymeti oluşturan ipotek kredileri, temerrüt durumunda teminat görevi görür ve anapara ve faiz yatırımcılara geçer.
Krediler tipik olarak bir tröst içinde yer alır ve şartları, mülk türleri ve miktarları açısından oldukça çeşitlidir. CMBS’de menkul kıymetleştirilen temel krediler, genellikle aynı tröst dahilindeki apartmanlar ve kompleksler, fabrikalar, oteller, ofis binaları, ofis parkları ve alışveriş merkezleri gibi mülkler için kredileri içerir.
Bir ipotek kredisi, tipik olarak geri dönüşü olmayan bir borç olarak kabul edilen şeydir – yalnızca teminatla teminat altına alınan herhangi bir tüketici veya ticari borç. Temerrüt durumunda, borç veren, teminat dışında borçlunun herhangi bir varlığına el koyamaz.
CMBS karmaşık yatırım araçları olduğundan, yatırımcılar, birincil hizmet sağlayıcı, usta hizmet sağlayıcı, özel hizmet sağlayıcı, yönlendirme sertifikası sahibi, mütevelli ve derecelendirme kuruluşları dahil olmak üzere çok çeşitli piyasa katılımcılarına ihtiyaç duyarlar. Bu oyuncuların her biri, CMBS’nin düzgün bir şekilde çalışmasını sağlamak için belirli bir rol üstlenir.
CMBS piyasası, toplam ABD sabit gelir piyasasının yaklaşık% 2’sini oluşturmaktadır.
SPK Türleri
CMBS’yi destekleyen ipotekler, tipik olarak en yüksek kaliteden daha düşük kaliteye doğru sıralanan kredi riski seviyelerine göre dilimlere ayrılır. En yüksek kalitedeki dilimler hem faiz hem de anapara ödemelerini alacak ve en düşük ilişkili riske sahip olacaktır. Daha düşük dilimler daha yüksek faiz oranları sunar, ancak daha fazla risk alan dilimler, dilimlerin sıralaması düştükçe ortaya çıkabilecek potansiyel kayıpların çoğunu da absorbe eder.
Bir CMBS yapısındaki en düşük dilim, portföydeki en riskli ve muhtemelen spekülatif kredileri içerecektir. Seküritizasyon bir CMBS yapısını tasarlama bulaştığını süreç bankalar hem de yatırımcılar için önemlidir. Bankaların toplamda daha fazla kredi vermesine olanak tanır ve yatırımcılara geleneksel devlet tahvillerine göre daha fazla getiri sağlarken ticari gayrimenkullere kolay erişim sağlar.
Bununla birlikte, yatırımcılar, bir CMBS’de bir veya daha fazla kredinin temerrüde düşmesi durumunda, en düşük dilimlerin herhangi bir fon alması için önce en yüksek dilimlerin faizle birlikte tamamen ödenmesi gerektiğini anlamalıdır.
CMBS’nin Eleştirisi
Tipik olarak, sadece çok zengin yatırımcılar CMBS’ye yatırım yapar çünkü burada ortalama bir yatırımcı için pek fazla seçenek yoktur. Pek çok gayrimenkul yatırım fonu portföylerinin bir kısmını CMBS’ye yatırsa da, yalnızca bu varlık sınıfına yatırım yapan yatırım fonları veya borsa yatırım fonları (ETF) bulmak zordur.
CMBS için Gereksinimler
Aralık 2016’da, Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu (SEC) ve yeni düzenlemeler getirdi.