Faaliyet Gider Oranı (OER)
İşletme Gider Oranı (OER) Nedir?
Gayrimenkulde, işletme gider oranı (OER), mülkün getirdiği gelire kıyasla bir mülkün işletme maliyetinin bir ölçüsüdür. Bir mülkün işletme giderinin (eksi amortisman) brüt işletme gelirine bölünmesiyle hesaplanır.
OER, benzer mülklerin giderlerini karşılaştırmak için kullanılır. Bir yatırımcı, daha yüksek bakım masrafları, işletme geliri veya belirli bir mülkü satın almaktan caydırabilecek kamu hizmetleri gibi tehlike işaretlerini aramalıdır.
İdeal OER% 60 ile% 80 arasındadır (ne kadar düşükse o kadar iyidir).
Temel Çıkarımlar
- Gayrimenkulde, işletme gider oranı (OER), mülkün getirdiği gelire kıyasla bir mülkün işletme maliyetinin bir ölçüsüdür.
- Faaliyet gider oranı (OER), tüm faaliyet giderlerinin amortisman eksi işletme gelirine bölünmesiyle hesaplanır.
- Daha düşük bir işletme gider oranı (OER) yatırımcılar için daha çok arzu edilir çünkü bu, giderlerin gelire göre en aza indirildiği anlamına gelir.
İşletme Gider Oranını (OER) Anlamak
Faaliyet Gider Oranı Formülü (OER)
Bir mülk için OER’yi hesaplamak için, işletme giderlerini bilmeniz gerekir. Bunlar, iş yapmanın normal maliyetleri olarak ortaya çıkan tüm ücret ve maliyetleri içerir. Ayrıca, mülkün amortisman giderini de hesaplamanız gerekecektir, bu kullanılan muhasebe yöntemine göre değişecektir.
Birkaç yıl içinde OER’lerin hesaplanması, bir yatırımcının bir mülkün işletme giderlerindeki eğilimlerini fark etmesine yardımcı olabilir. Bir mülkün maliyetleri yıllık olarak gelirden daha yüksek bir oranda artarsa, OER yıllık olarak da artar. Bu nedenle, yatırımcı mülkü ne kadar uzun süre elinde tutarsa daha fazla para kaybedebilir.
Bir apartman dairesine sahip olurken, bir yatırımcı, potansiyel kira gelirinden ziyade, etkin kira geliri veya potansiyel kira geliri eksi boşluk ve kredi zararlarını kullanarak boş pozisyonları belirlemelidir. Açık pozisyonların yönetimi, bir OER’deki boş pozisyonlar da dahil olmak üzere verimli mülk yönetimine dahil edildiğinden, işletme giderlerinin daha doğru bir resmini verir ve iyileştirmelerin yapılabileceği yerleri gösterir. Örneğin, kötü yönetilen bir mülk büyük olasılıkla daha yüksek boşluk oranlarına sahip olacak ve bu da OER’ye yansıtılacaktır.
Mülk yönetim ücretleri, kamu hizmetleri, çöp toplama, bakım, sigorta, onarımlar, emlak vergileri ve diğer maliyetler OER’lere dahildir. Yatırımcıların OER’ye dahil etmesi gereken ek işletme giderleri arasında mülk yönetim ücretleri, çevre düzenlemesi, avukat ücretleri, ev sahibi sigortası ve temel mülk sigortası bulunur. Bu maliyetler, mülkün günlük olarak işletilmesine yardımcı olur. Bu nedenle kredi ödemeleri, sermaye iyileştirmeleri ve kişisel mallar işletme giderlerinden hariç tutulmuştur.
Daha düşük bir OER, tipik olarak mülkün verimli bir şekilde yönetildiği ve yatırımcılar için daha karlı olduğu ve mülkün gelirinin daha azının işletme ve bakım maliyetlerini karşıladığı anlamına gelir. İşletme ölçeklenebilir ise, işletme sahibi, işletme giderlerini büyük ölçüde artırmadan her birimdeki kirayı artırabilir. Buna ek olarak, OER, önemli ölçüde artan elektrik faturaları gibi potansiyel sorunların nerede ortaya çıkabileceğini gösterebilir, böylece yatırımcılar sorunları daha hızlı çözebilir ve kar seviyelerini koruyabilir.
İşletme Gider Oranı (OER) Örneği
Yatırımcı A’nın çok aileli bir apartmana sahip olduğu ve ayda 65.000 dolar kira getirdiği varsayımsal bir örneği ele alalım. Yatırımcı ayrıca aylık ipotek ödemeleri, vergiler, kamu hizmetleri vb. Dahil olmak üzere işletme giderleri için 50.000 $ öder. Mülkün de bu yıl 85.000 $ değer kaybetmesi bekleniyor.
Bu nedenle, yıllık OER şu şekilde hesaplanabilir:
[($50,000