Sermayelendirme oranı

Kapitalizasyon Oranı Nedir?

Kapitalizasyon oranı (aynı zamanda kap oranı olarak da bilinir) ticari gayrimenkul dünyasında  bir gayrimenkul yatırım mülkü üzerinde yaratılması beklenen getiri oranını belirtmek  için kullanılır . Bu ölçü,  mülkün üretmesi beklenen net gelire dayalı olarak hesaplanır ve net işletme gelirinin mülk varlık değerine bölünmesiyle hesaplanır ve yüzde olarak ifade edilir. Yatırımcının emlak piyasasındaki yatırımlarının potansiyel getirisini tahmin etmek için kullanılır.

Sermaye oranı, piyasadaki benzer gayrimenkul yatırımlarının nispi değerini hızlı bir şekilde karşılaştırmak için faydalı olabilirken, kaldıraç, paranın zaman değeri ve paranın zaman değerini hesaba katmadığı için yatırımın gücünün tek göstergesi olarak kullanılmamalıdır. diğer faktörlerin yanı sıra mülk iyileştirmelerinden kaynaklanan gelecekteki nakit akışları. İyi veya kötü bir tavan oranı için net aralıklar yoktur ve bunlar büyük ölçüde mülkün ve piyasanın bağlamına bağlıdır.

Kapitalizasyon Oranını Anlamak

Kap oranı, gayrimenkul yatırımlarının karlılık ve getiri potansiyeli açısından değerlendirildiği en popüler ölçüdür. Sınır oranı, mülkün borçla değil nakit olarak satın alındığını varsayarak, bir mülkün bir yıllık zaman dilimi boyunca getirisini temsil eder. Kapitalizasyon oranı, mülkün içsel, doğal ve kaldıraçsız getiri oranını gösterir.

Büyük Harf Oranı Formülü

Kapitalizasyon oranının hesaplanması için çeşitli versiyonlar mevcuttur. En popüler formülde, bir gayrimenkul yatırımının kapitalizasyon oranı, mülkün net işletme gelirini (NOI)  cari  piyasa değerine bölerek hesaplanır . Matematiksel olarak,

Kapitalizasyon Oranı = Net Faaliyet Geliri / Cari Piyasa Değeri

nerede,

Net işletme geliri, mülkün (kira gibi) ürettiği (beklenen) yıllık gelirdir ve mülkün yönetimi için yapılan tüm masraflar düşülerek ulaşılır. Bu harcamalar, tesisin düzenli bakımı için ödenen maliyeti ve emlak vergilerini içerir.

Varlığın cari piyasa değeri, mülkün cari piyasa oranlarına göre bugünkü değeridir.

Başka bir versiyonda, rakam, orijinal sermaye maliyetine veya bir mülkün edinme maliyetine göre hesaplanır.

Kapitalizasyon Oranı = Net Faaliyet Geliri / Satın Alma Fiyatı

Bununla birlikte, ikinci versiyon iki nedenden dolayı çok popüler değildir. Birincisi, birkaç yıl / on yıl önce düşük fiyatlarla satın alınan eski mülkler için gerçekçi olmayan sonuçlar verir ve ikincisi, satın alma fiyatı sıfır olduğundan, bölünmeyi imkansız hale getirdiği için miras alınan mülke uygulanamaz.

Ek olarak, emlak fiyatları büyük ölçüde dalgalandığından, cari piyasa fiyatını kullanan ilk versiyon, sabit değerli orijinal satın alma fiyatını kullanan ikinciye kıyasla daha doğru bir temsildir.

Kapitalizasyon Oranı Örnekleri

Bir yatırımcının 1 milyon doları olduğunu ve mevcut iki yatırım seçeneğinden birine yatırım yapmayı düşündüğünü varsayın – biri, yıllık nominal yüzde 3 faiz sunan ve en güvenli yatırım olarak kabul edilen devlet tarafından ihraç edilen hazine bonolarına yatırım yapabilir ve iki, o düzenli kira ödemesi beklenen birden fazla kiracısı olan ticari bir bina satın alabilir.

İkinci durumda, yıllık alınan toplam kiranın 90.000 $ olduğunu ve yatırımcının çeşitli bakım maliyetleri ve emlak vergileri için toplam 20.000 $ ödemesi gerektiğini varsayalım. Emlak yatırımından elde edilen net geliri 70.000 $ olarak bırakır. İlk yıl boyunca gayrimenkul değerinin 1 milyon dolarlık orijinal satın alma fiyatında sabit kaldığını varsayalım.

Kapitalizasyon oranı (Net İşletme Geliri / Mülk Değeri) = 70.000 $ / 1 milyon $ =% 7 olarak hesaplanacaktır.

Gayrimenkul yatırımından elde edilen bu yüzde 7’lik getiri, risksiz hazine bonolarının standart getirisi olan yüzde 3’ten daha iyi. Ekstra yüzde 4, yatırımcının sıfır riskle gelen en güvenli hazine bonolarına yatırım yapmaya karşı emlak piyasasına yatırım yaparak aldığı riskin getirisini temsil eder.

Mülk yatırımı risklidir ve kapitalizasyon oranı ölçüsü ile temsil edilen getirinin büyük ölçüde değişebileceği birkaç senaryo olabilir.

Örneğin, kiracılardan birkaçı taşınabilir ve mülkten elde edilen kira geliri 40.000 dolara düşebilir. 20.000 $ ‘ı çeşitli bakım maliyetleri ve emlak vergileri için düşürerek ve mülk değerinin 1 milyon $’ da kaldığını varsayarsak, kapitalizasyon oranı (20.000 $ / 1 milyon $) =% 2 olur. Bu değer, risksiz tahvillerin getirisinden daha düşüktür.

Başka bir senaryoda, kira gelirinin orijinal 90.000 $ ‘da kaldığını, ancak bakım maliyetinin ve / veya emlak vergisinin önemli ölçüde arttığını, örneğin 50.000 $ olduğunu varsayalım. Bu durumda kapitalizasyon oranı (40.000 $ / 1 milyon $) =% 4 olacaktır.

Başka bir durumda, mülkün cari piyasa değeri, kira geliri ve çeşitli maliyetler aynı kalırken 800.000 $ derse, kapitalizasyon oranı 70.000 $ / 800.000 $ =% 8.75’e yükselecektir.

Özünde, mülkten elde edilen değişen gelir seviyeleri, mülke ilişkin giderler ve mülkün cari piyasa değerlemesi, kapitalizasyon oranını önemli ölçüde değiştirebilir.

Hazine bonosu yatırımlarının ötesinde teorik olarak gayrimenkul yatırımcılarına sunulan getiri fazlası, yukarıda belirtilen senaryolara yol açan ilişkili risklere atfedilebilir. Risk faktörleri şunları içerir:

• Mülkün yaşı, konumu ve durumu
• Mülk türü – çok aileli, ofis, endüstriyel, perakende veya eğlence amaçlı
• Kiracıların ödeme gücü ve düzenli kira makbuzları
• Kiracı kiralama işlemlerinin süresi ve yapısı
• Mülkün genel piyasa oranı ve değerlemesini etkileyen faktörler
• Bölgenin makroekonomik temelleri ve kiracıların işlerini etkileyen faktörler

Kapitalizasyon Oranını Yorumlama

Tavan oranları, gelecekteki gelire ilişkin öngörülen tahminlere dayandığından, yüksek varyansa tabidirler. Daha sonra, bir yatırım amaçlı gayrimenkul için neyin iyi bir tavan oranını oluşturduğunu anlamak önemli hale gelir.

Oran, aynı zamanda bir mülke yatırılan miktarın geri kazanılması için geçen süreyi de gösterir. Örneğin,% 10’luk bir tavan oranına sahip bir mülkün yatırımı geri kazanması yaklaşık 10 yıl alacaktır.

Farklı mülkler arasındaki farklı sınır oranları veya aynı mülk üzerindeki farklı zaman dilimlerindeki farklı sınır oranları, farklı risk düzeylerini temsil eder. Formüle bir bakış, daha yüksek net işletme geliri üreten ve daha düşük bir değere sahip mülkler için tavan oranı değerinin daha yüksek olacağını ve bunun tersini gösterir.

Diyelim ki, coğrafi olarak ayrı olma dışında tüm özniteliklerde benzer olan iki özellik var. Biri lüks bir şehir merkezinde, diğeri ise şehrin eteklerinde. Her şey eşit olduğunda, birinci mülk, ikinciye kıyasla daha yüksek bir kira üretecek, ancak bunlar, daha yüksek bakım maliyeti ve daha yüksek vergilerle kısmen dengelenecektir. Şehir merkezindeki mülk, önemli ölçüde yüksek piyasa değeri nedeniyle ikinciye kıyasla nispeten daha düşük bir kapama oranına sahip olacaktır.

Daha düşük bir tavan oranı değerinin daha iyi değerlemeye ve daha düşük risk seviyesi ile daha iyi bir getiri beklentisine karşılık geldiğini gösterir. Öte yandan, daha yüksek bir sermaye oranı değeri, mülk yatırımından nispeten daha düşük getiri beklentisi ve dolayısıyla daha yüksek bir risk seviyesi anlamına gelir.

Yukarıdaki varsayımsal örnek, bir yatırımcının şehir merkezindeki mülke gitmesini kolay bir seçim haline getirse de, gerçek dünya senaryoları o kadar basit olmayabilir. Bir mülkü tavan oranına göre değerlendiren yatırımcı, belirli bir risk seviyesi için uygun tavan oranını belirlemek için zorlu bir görevle karşı karşıyadır.

2:00

Sınır Oranı için Gordon Modeli Temsili

Kapanış oranının başka bir temsili, temettü indirimi modeli (DDM) olarak da adlandırılan Gordon Büyüme Modeli’nden gelmektedir. Mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak bir şirketin hisse fiyatının gerçek değerini hesaplamak için bir yöntemdir ve hisse değeri, bir hissenin gelecekteki temettülerinin bugünkü değeri olarak hesaplanır. Matematiksel olarak,

Hisse Değeri = Beklenen Yıllık Temettü Nakit Akışı / (Yatırımcının Gerekli Getiri Oranı – Beklenen Temettü Büyüme Oranı)

Denklemi yeniden düzenlemek ve formülü temettü dışında genellemek,

(Gerekli Getiri Oranı – Beklenen Büyüme Oranı) = Beklenen Nakit Akışı / Varlık Değeri

Yukarıdaki gösterim, önceki bölümde bahsedilen kapitalizasyon oranının temel formülüyle eşleşmektedir. Beklenen nakit akışı değeri, net işletme gelirini temsil eder ve varlık değeri, mülkün cari piyasa fiyatı ile eşleşir. Bu, kapitalizasyon oranının gerekli getiri oranı ile beklenen büyüme oranı arasındaki farka eşdeğer olmasına yol açar. Yani, tavan oranı, sadece gerekli getiri oranı eksi büyüme oranıdır.

Bu, yatırımcı tarafından beklenen belirli bir getiri oranı için bir mülkün değerlemesini değerlendirmek için kullanılabilir. Örneğin, bir mülkün net işletme gelirinin 50.000 dolar olduğunu ve yıllık yüzde 2 artmasının beklendiğini varsayalım. Yatırımcının beklenen getiri oranı yıllık yüzde 10 ise, net tavan oranı (% 10 -% 2) =% 8 olacaktır. Yukarıdaki formülde kullanıldığında, varlık değerlemesi (50.000 $ /% 8) = 625.000 $ ‘a ulaşır.