Zillow Tahminleri: Düşündüğünüz Kadar Doğru Değil
Zillow, çevrimiçi en popüler emlak veritabanlarından biridir. Seattle merkezli Zillow, eski Microsoft yöneticileri Rich Barton ve Lloyd Frink tarafından 2006 yılında kurulan, Amerika Birleşik Devletleri ve Kanada’da satılık ve kiralık milyonlarca ev hakkında bilgi veriyor. Kullanıcılar, fiyatlar, yatak odası ve banyo sayısı, metrekare, ev tipi ve diğer olanaklar dahil ancak bunlarla sınırlı olmamak üzere farklı kriterler kullanarak belirli bir bölgedeki bir evi arayabilirler.
Zillow’un temel özelliklerinden biri,evlerin ne kadar değerli olduğunu görmek için popüler bir tüketici aracıolanZestimates. Bu tahminler, karşılaştırılabilir satışlar ve halka açık veriler gibi kaynaklardan alınan bilgilere dayanmaktadır.2011 yılında 90 milyon ev hakkında bilgi veren Zestimates, erişim alanını genişletti ve kullanıcılara Amerika Birleşik Devletleri’nde 100 milyondan fazla ev hakkında veri sağladı.2
İster evinizin değerinin ne kadar değiştiğini görmek istiyor olun, evinizin takdir edilen değeri yeniden finansmanı sağlayacak kadar yüksekse veya iş arkadaşınızın yeni evinde ne kadar harcadığını merak ediyor olun, Zestimates kullanıcılara ev değerlemesinde bir başlangıç noktası sunar.
Ancak bu sayıların istediğiniz kadar doğru olmamasının birkaç nedeni vardır.
Temel Çıkarımlar
- Zillow’s Zestimates, kullanıcıların evlerin ne kadar değerli olduğunu görmelerini sağlar.
- Rakamlar, karşılaştırılabilir satışlar ve halka açık veriler gibi kaynaklardan alınan bilgilere dayanmaktadır.
- Zestimatlar, yalnızca arkalarındaki veriler kadar doğrudur, yani eski veya yanlış olabilirler.
- Ödenen emlak vergilerinde veya vergi değerlendirmelerinde hatalar olabilir ve Zestimates, ev sahipleri tarafından yapılan yükseltmeleri veya iyileştirmeleri içermeyebilir.
- Zillow ayrıca devir oranını da hesaba katar, bu nedenle insanların evlerini daha uzun süre tuttukları bir alan doğru olmayabilir.
Hatalı Temel Bilgiler
Zillow’un benzersiz algoritmaları, mülk değerleri koleksiyonunu hem herkese açık verilerden hem de kullanıcı tarafından gönderilen verilere dayalı olarak haftada üç kez günceller. Zillow’a göre, çoğu Zestimat “evin satış fiyatının yüzde 10’u içinde.” Ancak Zestimate’ler yalnızca arkalarındaki veriler kadar doğrudur, bu nedenle bir evdeki yatak odası veya banyo sayısı, kare görüntüsü veya lot büyüklüğü Zillow’da yanlışsa, Zestimate kapanacaktır.
Kullanıcılar bu hataları düzeltebilir. Ancak Zillow, bir mülkün ayrıntılarını güncellemenin evin Zestimate’inde anında bir değişikliğe neden olmayacağı ve bazen herhangi bir değişikliğe neden olmayacağı konusunda uyarıyor.Örneğin, dördüncü bir banyoya sahip olmak, şehrinizdeki ev değerleri için pek bir şey yapmayabilir. Bu nedenle, bu bilgilerin girilmesinin hiçbir etkisi olmayabilir.
Zillow, kullanıcı tarafından gönderilen verileri kabul etmenin yanı sıra, münferit mülkler için tahmini değer aralıklarını bildirerek yanlışlık sorunlarıyla da ilgilenir. Aralık ne kadar küçükse, Zestimate o kadar güvenilirdir çünkü bu, Zillow’un o mülkle ilgili daha fazla veriye sahip olduğu anlamına gelir. Aralığın yüksek ve düşük ucuna bakmak, size bir evin değerinin ne olduğu konusunda daha iyi bir fikir verecektir.
Zillow, Zestimates’i ev değerlerini belirlemek için bir başlangıç noktası olarak adlandırır, bu nedenle kullanıcılar bunları hiçbir şekilde değerlendirme olarak görmemelidir.
Önemli Figürlerdeki Hatalar
Zillow, son satışın tarihini ve fiyatını tahminine dahil eder. Bazı alanlarda, bu bilgi bu rakamın büyük bir bölümünü oluşturur. Ancak bu bilgi yanlışsa, Zestimate’i atabilir. Ve karşılaştırılabilir satışlar bir evin Zestimate’ini de etkilediğinden, bir evin satış fiyatı kaydındaki bir hata, bölgedeki diğer evlerin Zestimatlarını etkileyebilir.
Zestimate ayrıcaödenengerçek emlak vergilerini, vergi değerlendirmelerindeki istisnalarıve diğer halka açık emlak vergisi verilerinide hesaba katar. Yine de vergi tahsildarının mülk değerleri yanlış olabilir. Vergi denetçisinin veri tabanında, bir mülkün temel bilgileriyle ilgili bir hata olabilir ve bu da değerlendirilen değerin çok yüksek veya çok düşük olmasınanedenolabilir.
Tutarsızlıklar gören ev sahipleri, hatalı satış verilerini veya vergi kayıtlarını çevrimiçi olarak Zillow’a bildirebilir.
Yükseltmeler nerede?
Bazen bir ev sahibi, bir mülke iyileştirmeler veya iyileştirmeler yapar, bu da evin değerini artırmalıdır. Ancak, Zillow bu faktörlerin mutlaka farkında olmayabilir. Yani, yerel emlak vergisi denetçisi bu bilgiye sahip olmadığı sürece. Bir ev sahibi, herhangi bir iyileştirme yapmak için şehirden bir izin alırsa, bu bilgi emlak vergisi makamlarına iletilebilir ve kamu kayıtlarına girilebilir. Zillow, listelerini yalnızca bu bilgi mevcut olduğunda güncelleyebilir.
Örneğin, evinize izin verilen bir beşinci yatak odası eklerseniz ve emlak vergisi eksperleri yükseltmenin evinizin değerini artırdığını düşünürse, bu bilgi muhtemelen bir noktada evinizin Zestimate’ine girecektir. Ancak evinizde büyük izinler gerektirmeyen yepyeni bir tasarım mutfağı varsa, ancak komşunuzun evinin orijinal 1975 mutfağı varsa, Zillow, eviniz daha yüksek bir satış fiyatı getirse bile, her iki eve de benzer şekilde değer verecektir.
Yükseltmeler her zaman düşündüğünüz kadar değerli değildir. Bu, yerel konut piyasası koşullarına ve hangi projeleri yaptığınıza çok bağlıdır. Bu nedenle, o yatak odasını eklediğinizden veya mutfağınızı yeniden şekillendirdiğinizden beri evinizin Zillow’daki değeri değişmediği için, Zestimate’a fazladan 30.000 $ alabileceğinizi varsaymayın. Tersine, Zillow evinizin 300.000 $ değerinde olduğunu söylüyorsa, ancak onu mahallenizdeki benzer evler kadar güncellemediğinizi biliyorsanız, ilgilenen bir alıcı bulmak daha az veya daha uzun sürebilir.
Konut Devir Hızı
Bölgenizde ne kadar çok ev satışı varsa, Zillow’un alıcıların bu evlerin ne kadar değerli olduğunu düşündüğü hakkında o kadar fazla verisi vardır. Bu, Zestimates’i daha doğru hale getirir. Dolayısıyla, San Francisco Körfez Bölgesi’ndeki sıcak bir pazarda yaşıyorsanız, Zestimate’iniz, insanların on yıllarca evlerinde kaldığı ve satışların nadir olduğu kırsal bir kasabada yaşıyorsanız olduğundan daha doğru olabilir.
Zillow Algoritmasında Güncellemeler
Zillow, doğruluğunu artırmak için daha fazla yol buldukça algoritmasını günceller. Bu gerçekleştiğinde, Zestimates bu evler veya emlak piyasası hakkında hiçbir şey değişmemiş olsa bile önemli ölçüde değişebilir.
Ocak 2019’da Zillow, sitenin Zestimate’lerinin doğruluğunu iyileştirmeye yardımcı olmak için bir veri bilimci ve mühendis ekibine 1 milyon dolarlık bir sözleşme verdiğini duyurdu. Ekip, algoritmasını hesaba katmak için halka açık veriler, işe gidip gelme süreleri, yol gürültüsü ve diğer bilgiler dahil olmak üzere bir evin değerini etkileyen farklı faktörlerden yararlandı. Zillow, ülke çapında hata oranının% 4’ün altına düşeceğini tahmin etti.
Şirket, 2017 yılında Chicago ev sahiplerinin çok düşük rakamlar sağlayarak ev alıcılarını yanılttığını iddia eden bir toplu dava konusu oldu. Davacılar ayrıca çoğu kullanıcının Zestimates’e değerlendirme gibi davrandığını belirtti. MarketWatch tarafından yayınlanan bir rapora göre Zillow, davanın hiçbir değeri olmadığını söyleyerek, Zestimates’in değer biçme olduğunu reddetti. Bunun yerine, kullanıcıların ev değerlerini aramaya başlayabilecekleri bir referans noktası olarak adlandırdı.
Alt çizgi
Zillow, Zestimate’lerinin kusurlarını tüketicilerden gizlemeye çalışmıyor ve rakip sitelerden de mükemmel şekilde doğru tahminler bekleyemezsiniz. Mesele, ev sahiplerinin Zestimates’ten alınan fiyatları geniş bir kılavuz olarak kullanması ve bu rakamları diğer kaynaklarla karşılaştırmasıdır. Hiçbir şekilde bir değerlendirme olarak kabul edilmemelidir. Yerel bir emlakçıdan karşılaştırılabilir bir pazar analizi ve evin profesyonel bir değerlendirmesi, değerini öğrenmenin en iyi yollarıdır.
Bu araçlar bile kusurludur: Bazen benzer evlerin yakın zamanda satışı yoktur ve – sadece insan olan – değerleme uzmanları, değerlendirmelerinde biraz öznel olabilirler. Sonunda, bir evin değerinin mükemmel bir değerlendirmesini yapmanın bir yolu yoktur, ancak satın alırken, satarken, kredi başvurusunda bulunurken ve bir evin değerini bilmemiz gerektiğinde izlememiz gereken kurallar vardır.