Sıfır Kuponlu Mortgage

Sıfır Kuponlu Mortgage Nedir?

Sıfır kuponlu ipotek, tüm anapara ve faiz ödemelerini ipoteğin vadesine kadar erteleyen uzun vadeli bir ticari ipotektir. Kredinin yapılandırılması bir tahakkuk senedi şeklindedir, yani vadesi gelen  faiz ödünç alınan ödenmemiş tutara dönüşür. Vade sonunda, borçlu ya bonoyu öder ya da cari faiz oranlarında başka bir kredi açar.

Temel Çıkarımlar

  • Sıfır kuponlu ipotekler, tüm anapara ve faiz ödemelerini vadeye kadar erteleyen uzun vadeli ticari ipoteklerdir.
  • Vadesi gelen faiz ödünç alınan ödenmemiş tutara yuvarlanır ve bu tutarın vade tarihinde ödenmesi veya geçerli faiz oranlarında yeniden finanse edilmesi gerekir.
  • Borcun geri ödenmesi için gereken nakit akışları proje tamamlanana kadar mevcut olmadığında ticari projeler sıfır kuponlu ipotek kullanabilir.
  • Borç verenler genellikle temiz kredi kayıtları olan yerleşik ticari borçlulara sıfır kuponlu ipotek sunar.

Sıfır Kuponlu Mortgage Nasıl Çalışır?

Sıfır kuponlu ipotekler, sıfır kuponlu tahvillere benzer. Krediye ödenen yıllık faiz oranı olan kupon, ödünç alınan tutarın tamamı ile birlikte tek seferde geri ödenmesi gereken son kullanma tarihine kadar sıfırdır.

Borcun ödenmesi için nakit akışlarının proje tamamlanana kadar mevcut olma ihtimalinin düşük olduğu durumlarda ticari projeler sıfır kuponlu ipotek kullanır. Bunun bir örneği bir spor stadyumu olabilir. Bu durumda, yapı tamamlanana ve etkinliklere ev sahipliği yapana kadar gelir elde edilmez.

Toplam faiz artı anapara geri ödemesi yalnızca kredi veren tarafından kredi vadesi geldiğinde alındığından,  kredi riski  geleneksel bir krediye göre önemli ölçüde daha yüksektir. Sonuç olarak, kredi verenler genellikle bu tür finansmanı yalnızca temiz kredi kayıtlarına sahip yerleşik ticari borçlulara sunar. Ayrıca, ani getiri eksikliğini telafi etmek için sıfır kuponlu ipoteklerde daha yüksek bir faiz oranı talep etme eğilimindedirler.

Sıfır kuponlu bir ipotek ile, bir borçlu, kredinin ömrü boyunca mülkün değerinin değerinin ödenmesi için yeterli olacağı beklentisiyle, daha küçük nakit akışına sahip bir ticari projeyi finanse edebilir.

Sıfır Kuponlu Mortgage Örneği

ABC Corp.’un 20 yıl sonra geri ödemesi için 400.000 $ ‘lık sıfır kuponlu ipotek aldığını varsayalım. Önümüzdeki yirmi yıl boyunca, ABC borç verene hiçbir şey iade etmiyor. Geleneksel ipoteklerden farklı olarak, şirketin anaparayı ve bir kredi alma ayrıcalığına yönelik faizi derhal kademeli olarak geri ödemeye başlaması gerekmez.

20 yılı dolduğunda hepsi değişiyor. Aniden ABC, ödünç aldığı 400.000 $ ‘ı, kredinin bileşik faiziyle birlikte iade etmek veya geçerli faiz oranlarında yeniden finanse etmek zorundadır. Bunun yapılmaması, mülkü kaybetmesine ve anahtarları borç verene teslim etmeye zorlamasına neden olacaktır.

1984

Kansas merkezli Franklin Savings Association, ipotekle desteklenen sıfır kuponlu tahvillerin ilk ihracını sattı.

Özel Hususlar

Sıfır Kuponlu Mortgage Bonolarına Yatırım Yapmak

Yatırımcılar harekete geçme ve sıfır kuponlu ipotek ve bonolardan para kazanma fırsatına sahip. Bu yatırımlar, kısmen belirli emlak piyasalarındaki mevcudiyetlerinden ve ayrıca sıfır kuponlu tahvillerin tahvilin nominal değerinden indirimli olarak satılmasından dolayı bazı yatırımcılar arasında popülerdir.

Yatırımcılar düzenli faiz ödemeleri almayacaklar. Ancak, borçlu faiz tutarını anapara tutarına ekleyecek ve bu tutar vade sonunda alacaklılara iade edilecektir. Faiz altı ayda bir bileşikleşecek ve birincil değer yükseldikçe, daha yüksek faiz ödemeleri yaratacak ve bu da toplam anapara tutarına geri dönecektir.

Kupon ödemedikleri ve yalnızca vade sonunda para teslim ettikleri için, sıfır kuponlu ipotek fiyatları çok değişken olabilir. Ayrıca, gelir atfedilse ve yatırımcılar tarafından düzenli olarak alınmasa da, yıllık gelir vergisi ödemelerine tabidirler. Yatırım anlaşmasının yatırımcılara belirli bir getiri ödeme sözü vermemesi bir istisna olabilir, bu durumda cari vergilendirilebilir yıllık gelir olmayacaktır.

Bir başka benzer yatırım türü, öncelikle Bireysel Emeklilik Hesapları (IRA) ve cari yıl vergilendirmesinin dikkate alınmadığı diğer varlıklar için çalıştırılır.