Gayrimenkul Yatırım Mülküne Nasıl Değer Verilir

Bir gayrimenkul yatırımının değerini analiz etme yöntemleri, hisse senetlerinin temel analizinde kullanılanlara benzer. Gayrimenkul yatırımı tipik olarak kısa vadeli bir ticaret olmadığından, nakit akışını ve müteakip getiri oranını analiz etmek, karlı yatırımlar yapma hedefine ulaşmak için kritik öneme sahiptir.

Kar için, yatırımcılar gayrimenkul değer ve özellik sayesinde, ister her yapacak ne kadar kar hakkında tahminler yapmak bilmelidir takdir, kira geliri veya her ikisi. Doğru gayrimenkul değerlemeleri, yatırımcıların mülk satın alma ve satma konusunda daha iyi kararlar almasına yardımcı olabilir.

Temel Çıkarımlar

  • Gayrimenkul değerleme, bir gayrimenkul yatırımının ekonomik değerini belirleyen bir süreçtir.
  • Kapitalizasyon oranı, gelir getiren bir mülkün değerlemesi için önemli bir ölçüttür.
  • Net işletme geliri (NOI), finansman ve vergiler için maliyetler eklemeden önce gelir getiren bir mülkün karlılığını ölçer.
  • İki temel gayrimenkul değerleme yöntemi, gelecekteki NOI ve brüt gelir çarpanı modelini indirgemeyi içerir.
  • Olumsuz tarafı, emlak piyasaları borsadan daha az likit ve şeffaf olduğu için gerekli bilgileri elde etmek zor olabilir.

Öz sermaye değerlemesi tipik olarak iki temel metodoloji aracılığıyla gerçekleştirilir: mutlak değer ve göreli değer. Aynı şey gayrimenkul değerlemesi için de geçerlidir.

Gayrimenkul için uygun iskonto oranı ile gelecekteki net işletme gelirinin (NOI) indirgenmesi, hisse senedi için indirgenmiş nakit akışı (DCF) değerlemelerine benzer. Bu arada, gayri safi gelir çarpanı modelini gayrimenkulde entegre etmek, hisse senetleri ile göreli değer değerlemeleri ile karşılaştırılabilir. Aşağıda, bu yöntemleri kullanarak bir gayrimenkule nasıl değer biçileceğine bir göz atacağız.

Mortgage kredisi ayrımcılığı yasa dışıdır. Irk, din, cinsiyet, medeni durum, kamu yardımı kullanımı, ulusal köken, engellilik veya yaşa göre Tüketici Mali Koruma Bürosuna veya ABD Konut ve Kentsel Kalkınma Bakanlığı’na (HUD) bir rapor sunmaktır.

Kapitalizasyon Oranı

Bir gayrimenkul yatırımcısının gayrimenkul değerlemesi yaparken yaptığı en önemli varsayımlardan biri, aynı zamanda tavan oranı olarak da bilinen uygun bir kapitalizasyon oranı seçmektir.

Kapitalizasyon oranı, gayrimenkulün gerekli getiri oranı, net değer artışı veya amortisman oranıdır. Basitçe ifade etmek gerekirse, bir mülkün bugünkü değerini belirlemek için NOI’ye uygulanan orandır.

Örneğin, bir mülkün önümüzdeki on yıl içinde 1 milyon dolarlık NOI üretmesinin beklendiğini varsayalım. % 14’lük bir kapitalizasyon oranında iskonto edilmiş olsaydı, mülkün piyasa değeri şöyle olurdu:

Emlak 6,5 milyon dolardan satılıyorsa 7,142,857 dolarlık piyasa değeri iyi bir anlaşma. Ancak satış fiyatının 8 milyon dolar olması kötü bir anlaşma.

Kapitalizasyon oranını belirlemek, gelir getiren bir mülke değer biçmek için kullanılan temel ölçütlerden biridir. Bir firmanın ağırlıklı ortalama sermaye maliyetini (WACC) hesaplamaktan biraz daha karmaşık olsa da, yatırımcıların aşağıdakileri içeren uygun bir kapitalizasyon oranı bulmak için kullanabilecekleri birkaç yöntem vardır:

  • Oluşturma yöntemi
  • Pazar çıkarma yöntemi
  • Yatırım bandı yöntemi

Oluşturma Yöntemi

Sınır oranını hesaplamak için yaygın bir yaklaşım, biriktirme yöntemidir. Faiz oranıyla başlayın ve aşağıdakileri ekleyin:

  1. Uygun likidite primi gayrimenkulün likit olmaması nedeniyle yükselir
  2. Yeniden ele geçirme primi – net arazi takdirini hesaba katar
  3. Risk primi emlak piyasasının genel risk maruziyetini ortaya çıkarır

% 6 faiz oranı,% 1,5 likidite dışı oran,% 1,5 yeniden ele geçirme primi ve% 2,5 risk oranı göz önüne alındığında, bir özkaynak mülkünün kapitalizasyon oranı % 11,5 (% 6 +% 1,5 +% 1,5 + 2,5) %). Net işletme geliri 200.000 $ ise, mülkün piyasa değeri 1.739.130 $ ‘dır (200.000 $ / 0.115).

Bu hesaplamayı yapmak çok basittir. Bununla birlikte, karmaşıklık, kapitalizasyon oranının ayrı ayrı bileşenleri için doğru tahminlerin değerlendirilmesinde yatmaktadır ve bu zor olabilir. Oluşturma yönteminin avantajı, bir iskonto oranının ayrı ayrı bileşenlerini tanımlamaya ve doğru bir şekilde ölçmeye çalışmasıdır.

Pazar Çıkarma Yöntemi

Piyasa çıkarma yöntemi, karşılaştırılabilir gelir getirici mülkler hakkında güncel, kolayca elde edilebilen NOI ve satış fiyatı bilgisi olduğunu varsayar. Piyasa çıkarma yönteminin avantajı, kapitalizasyon oranının doğrudan gelir kapitalizasyonunu daha anlamlı hale getirmesidir.

Kapitalizasyon oranını belirlemek nispeten basittir. Bir yatırımcının NOI’de 500.000 $ üretmesi beklenen bir park yeri satın alabileceğini varsayın. Bölgede, gelir getiren karşılaştırılabilir üç otopark bulunmaktadır:

  • Otopark 1’in NOI’si 250.000 $ ve satış fiyatı 3 milyon $ ‘dır. Kapitalizasyon oranı% 8.33’tür (250.000 $ / 3.000.000 $).
  • Otopark 2’nin NOI’si 400.000 $ ve satış fiyatı 3.95 milyon $ ‘dır. Kapitalizasyon oranı% 10,13’tür (400.000 $ / 3.950.000 $).
  • 3. park yeri 185.000 $ NOI ve 2 milyon $ satış fiyatına sahiptir. Kapitalizasyon oranı% 9,25’tir (185.000 $ / 2.000.000 $).

Bu üç karşılaştırılabilir mülk için ortalama tavan oranları alındığında,% 9,24’lük bir genel kapitalizasyon oranı, piyasanın makul bir temsili olacaktır. Bu kapitalizasyon oranını kullanarak bir yatırımcı, düşündükleri mülkün piyasa değerini belirleyebilir. Otopark yatırım fırsatının değeri 5.411.255 $ ‘dır (500.000 $ / 0.0924).

Yatırım Aralığı Yöntemi

Yatırım bandı yöntemiyle, kapitalizasyon oranı, hem borç hem de öz sermaye finansmanını kullanan mülkler için bireysel faiz oranları kullanılarak hesaplanır. Bu yöntemin avantajı, finanse edilen gayrimenkul yatırımları için en uygun kapitalizasyon oranı olmasıdır.

İlk adım, bir batan fon faktörü hesaplamaktır. Bu, gelecekteki bir noktada belirli bir miktara sahip olmak için her dönem bir kenara bırakılması gereken yüzdedir. NOI değeri 950.000 $ olan bir mülkün% 50 finanse edildiğini ve 15 yıl içinde amorti edilecek% 7 faizle borç kullanıldığını varsayalım. Geri kalanı% 10’luk gerekli getiri oranında öz sermaye ile ödenir. Batan fon faktörü şu şekilde hesaplanır:

SFF=ben(1+ben)n-1where:SFF=Sinking fund factorben=PErıodıc ınterest rbirte, OfTen Exsressed birs , birn-ben=annual percentage raten=Number om periOds, OfTen Exsressed in yebirrler\ begin {hizalı} & SFF = \ frac {i} {(1 + i) ^ n-1} \\ & \ textbf {burada:} \\ & \ text {SFF} = \ text {Batan fon faktörü} \\ & i = \ text {Periyodik faiz oranı, genellikle an} \\ & \ phantom {i =} \ text {yıllık yüzde oranı} \\ & n = \ text {Genellikle yıl olarak ifade edilen dönem sayısı} \ end {hizalı }​SFF=(1+i)n-1

Rakamları bir araya getirerek şunu elde ederiz:

  • 0.07 / (1 + 0.07) 15 – 1

Bu,% 3.98 olarak hesaplanır. Borç verene ödenmesi gereken oran, bu batan fon faktörü artı faiz oranına eşittir. Bu örnekte, bu% 10.98’e (0.07 + 0.0398) çıkmaktadır.

Bu nedenle, ağırlıklı ortalama oran veya genel kapitalizasyon oranı, borç için% 50 ağırlık ve öz sermaye için% 50 ağırlık kullanılarak şu şekildedir:

  • % 10,49 [(0,5 x 0,1098) + (0,5 x 0,10)]

Sonuç olarak, mülkün piyasa değeri:

  • 9.056.244 ABD Doları (950.000 ABD Doları / 0,1049)

Değerleme Yöntemleri

Mutlak değerleme modelleri, bir varlığın gerçek değerini elde etmek için gelecekteki nakit akışlarının bugünkü değerini belirler. En yaygın yöntemler, temettü indirimi modeli (DDM) ve indirgenmiş nakit akışı (DCF) teknikleridir.

Öte yandan, göreli değer yöntemleri, iki karşılaştırılabilir menkul kıymetin kazançlarına göre benzer şekilde fiyatlandırılması gerektiğini önermektedir. Fiyat-kazanç (P / E) ve fiyat-satış gibi oranlar, bir hisse senedinin değerinin altında veya üzerinde olup olmadığını belirlemek için aynı sektördeki diğer şirketlerle karşılaştırılır.

Öz sermaye değerlemesinde olduğu gibi, gayrimenkul değerleme analizi, bir dizi olası değeri belirlemek için her iki prosedürü de uygulamalıdır.

Gelecek NOI İndirimi

İndirgenmiş net işletme gelirine dayalı gayrimenkul değerini hesaplama formülü şöyledir:

NOI, mülkün işletme giderlerine faktoring sonrasında elde edeceği kazançları, ancak vergi ve faiz ödemelerinin düşülmesinden önce yansıtır. Ancak giderler düşülmeden önce yatırımdan elde edilen toplam gelirlerin belirlenmesi gerekir.

Beklenen kira geliri, başlangıçta yakındaki benzer mülklere dayalı olarak tahmin edilebilir. Uygun pazar araştırması ile bir yatırımcı, kiracıların bölgede hangi fiyatları ödediğini belirleyebilir ve bu mülke metrekare başına benzer kiraların uygulanabileceğini varsayabilir. Kiralardaki tahmin artışları, formüldeki büyüme hızında muhasebeleştirilir.

Yüksek boşluk oranları, gayrimenkul yatırım getirileri için potansiyel bir tehdit olduğundan, varlık tam kapasite ile kullanılmıyorsa vazgeçilen geliri belirlemek için bir duyarlılık analizi veya gerçekçi ihtiyatlı tahminler kullanılmalıdır.

İşletme giderleri, mülk sigortası, yönetim ücretleri, bakım ücretleri ve hizmet maliyetleri gibi binanın günlük operasyonları yoluyla doğrudan yapılanları içerir. Amortismanın toplam gider hesaplamasına dahil edilmediğini unutmayın. Bir gayrimenkulün net işletme geliri, faiz, vergi, amortisman ve amortisman öncesi karına (FAVÖK) benzer.

Bir gayrimenkul yatırımından NOI’nin tavan oranına göre düşürülmesi, gelecekteki bir temettü akışının temettü büyümesi için ayarlanmış uygun gerekli getiri oranıyla iskonto edilmesine benzer. Temettü büyüme modellerine aşina olan hisse senedi yatırımcıları, benzerliği hemen görmelidir.

Brüt Gelir Çarpanı

Brüt gelir çarpanı yaklaşım olduğunu göreceli değerleme aynı bölgede özellikler orantılı değerli olacağını yatan varsayımına dayanmaktadır yöntem brüt gelirin onlar üretilmesine yardımcı olduğunu.

Adından da anlaşılacağı gibi brüt gelir, herhangi bir işletme gideri düşülmeden önceki toplam gelirdir. Bununla birlikte, doğru bir brüt gelir tahmini elde etmek için boşluk oranları tahmin edilmelidir.

Örneğin, bir gayrimenkul yatırımcısı 100.000 metrekarelik bir bina satın alırsa, karşılaştırılabilir mülk verilerinden mahalledeki metrekare başına ortalama brüt aylık gelirin 10 dolar olduğunu belirleyebilir. Yatırımcı başlangıçta brüt yıllık gelirin 12 milyon $ (10 x 12 ay x 100.000 fit kare) olduğunu varsayabilse de, herhangi bir zamanda binada bazı boş birimler olması muhtemeldir.

% 10’luk bir boşluk oranı olduğu varsayıldığında, brüt yıllık gelir 10,8 milyon $ (12 milyon $ x% 90). Net işletme geliri yaklaşımına da benzer bir yaklaşım uygulanır.

Gayrimenkulün değerini değerlendirmenin bir sonraki adımı, brüt gelir çarpanını belirlemek ve brüt yıllık gelir ile çarpmaktır. Brüt gelir çarpanı, geçmiş satış verileri kullanılarak bulunabilir. Karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarına bakmak ve bu değeri üretilen brüt yıllık gelire bölmek, bölge için ortalama çarpanı üretir.

Bu tür bir değerleme yaklaşımı, bir hisse senedini değerlemek için karşılaştırılabilir işlemler veya katlar kullanmaya benzer. Birçok analist, bir şirketin kazancını tahmin edecek ve hisse başına kazancını (EPS) sektörün P / E oranıyla çarpacaktır. Gayrimenkul değerlemesi benzer önlemlerle yapılabilir.

Gayrimenkul Değerlemesine Engeller

Bu gayrimenkul değerleme yöntemlerinin her ikisi de nispeten basit görünmektedir. Bununla birlikte, pratikte, gelir getiren bir mülkün değerinin bu hesaplamalarla belirlenmesi oldukça karmaşıktır. Öncelikle, net işletme geliri, kapitalizasyon oranına dahil edilen primler ve karşılaştırılabilir satış verileri gibi formül girdilerinin tümü ile ilgili gerekli bilgileri elde etmek zaman alıcı ve zor olabilir.

İkinci olarak, bu değerleme modelleri, kredi krizi veya emlak patlaması gibi emlak piyasasındaki olası büyük değişiklikleri tam olarak hesaba katmaz. Sonuç olarak, değişen ekonomik değişkenlerin olası etkisini tahmin etmek ve hesaba katmak için daha fazla analiz yapılmalıdır.

Gayrimenkul piyasaları borsadan daha az likit ve şeffaf olduğundan, bazen tam bilinçli bir yatırım kararı vermek için gerekli bilgileri elde etmek zordur.

Bununla birlikte, tipik olarak büyük bir geliştirme satın almak için gerekli olan büyük sermaye yatırımı nedeniyle, bu karmaşık analiz, değeri düşük bir mülkün keşfedilmesine yol açarsa (öz sermaye yatırımına benzer) büyük bir getiri sağlayabilir. Bu nedenle, gerekli girdileri araştırmak için zaman ayırmak, zamana ve enerjiye değer.

Alt çizgi

Gayrimenkul değerlemesi genellikle öz sermaye analizine benzer stratejilere dayanır. İndirimli NOI ve brüt gelir çarpanı yaklaşımına ek olarak diğer yöntemler de sıklıkla kullanılmaktadır. Örneğin bazı endüstri uzmanları, şehir göçü ve kalkınma modelleri hakkında aktif bir çalışma bilgisine sahiptir.

Sonuç olarak, hangi yerel alanların en hızlı takdir oranını deneyimleme olasılığının en yüksek olduğunu belirleyebilirler. Hangi yaklaşım kullanılırsa kullanılsın, bir stratejinin başarısının en önemli göstergesi, ne kadar iyi araştırıldığıdır.